[미디어펜=홍샛별 기자]당장 집을 살 여유가 없는 신혼부부라면 정부의 공공임대주택 정책을 적극 활용해야 한다. 그중에서도 시세 대비 저렴한 임대료로 주거 문제를 해결할 수 있을뿐 아니라 향후 살 던 집을 내 집으로 분양받는 것도 가능한 5년 또는 10년 공공임대를 눈여겨볼 필요가 있다.

임대주택은 크게 △건설임대주택과 △매입임대주택으로 나눌 수 있다. 

건설임대주택은 국가 또는 민간이 임대를 목적으로 새롭게 짓는 공공주택을 말한다. 건설 주체에 따라 공공건설임대주택(이하 공공임대주택)과 민간건설임대주택(이하 민간임대주택)으로 나뉜다. 공공임대주택은 국민주택기금이나 국가, 지방자치단체의 재정으로 LH(한국토지주택공사)나 지방공사 등이 건설하는 임대주택이다. 

민간임대주택은 민간자금으로 건설하는 임대주택이다. 현재 민간임대주택은 박근혜 전 정부 시절에 도입했던 뉴스테이 정책에서 공공성을 강화한 ‘공공지원 민간임대주택’이 대표적이다. 

매입임대주택은 임대사업자가 주택의 소유권을 취득해 임대하는 주택을 말한다. 임대사업자란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 및 임대주택조합이 해당된다.

대개의 사람들이 ‘임대주택’하면 떠올리는 것이 바로 LH 등이 공급하는 ‘공공임대주택’이다. 이는 또 공급 대상, 임대 조건 등에 따라 △국민임대 △5년·10년 공공임대주택 △분납임대주택 △50년 공공임대주택 △영구임대주택 등으로 구분된다. 

이중에서 신혼부부들이 눈여겨봐야 할 공공임대주택은 ‘5년·10년 공공임대주택’이다. 5년 또는 10년의 임대기간이 종료되면 입주자에게 우선 분양 전환하는 혜택이 주어지기 때문이다.

국민임대주택과 50년 공공임대주택 등은 장기간 안정적인 거주가 가능하다는 장점이 있지만 분양 전환이 되지 않는 점에서 내 집 마련의 꿈을 실현하긴 어렵다.   

LH·지방공사·민간건설업체 등이 공급하는 5년·10년 공공임대아파트는 임대의무기간이 5년 또는 10년이다. 전용 85㎡ 이하로 공급되며 임대료는 시세 90% 수준에서 결정된다. 

‘5년·10년 공공임대주택’ 공급대상은 입주자 모집 공고일 당시 주택건설지역에 거주하는 무주택세대 구성원으로서 청약저축, 주택청약종합저축 등에 가입된 자로 한정된다. 

전년도 도시 근로자 가구원 수별 가구당 월평균 소득 100% 이하(맞벌이 120%)와 자산 기준(보유부동산, 자동차 가액이 기준금액 이하)도 충족해야 한다.

소득 기준은 신혼부부의 경우 맞벌이와 외벌이로 각각 다르게 책정된다. 2017년 기준 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하 기준점은 배우자 소득이 없는 신혼부부의 경우 3인이하(488만4448원), 4·5인(563만275원), 6인(595만2668원), 7인(630만8741원)이다. 

맞벌이 신혼부부의 경우 도시근로자 가구원 수별 가구당 월평균 소득 120% 이하여야 한다. 지난해 기준 3인 이하(586만1330원), 4·5인(675만6330원), 6인(714만3200원), 7인(757만480원)이다.

자산 역시 부동산(토지 및 건축물) 2억1550만원, 자동차 2825만원 이하라는 기준을 충족시켜야 한다. 

‘5년·10년 공공임대주택’을 공급받기 위해선 투기과열지구 또는 청약과열지역의 세대주가 신청해야 하고, 해당 세대주는 과거 5년 이내에 청약에 당첨된 사실이 없어야 한다. 분양전환 공공임대주택제도는 현재 신규 공급은 없는 상황이며 예비 입주자로만 신청할 수 있다.

입주자 저축 가입 기간 1년을 경과하고 월 납입금을 12회 이상 납입한 수도권 거주자는 입주자 선정 1순위에 해당한다. 입주자 저축을 6회 이상, 6개월 이상 납입한 비수도권 거주자 역시 1순위다. 

다만 사업지가 투기과열지구, 청약과열지역이라면 저축 통장을 개설한지 2년이 경과해야 하고, 납입회수도 24회를 넘겨야 하는 등 보다 까다로운 요건을 충족시켜야 한다. 

까다로운 요건에도 공공임대주택이 신혼부부들의 내 집 마련의 대안으로 떠오르는 이유는 뭘까. 주변 시세 보다 보증금, 월세가 저렴한 게 첫 번째 이유다. 여기에 임대 기간 동안 취득세, 재산세, 종합부동산세 등의 세금 부담이 없다는 점도 강점이다. 또 분양 전환 가능한 전용 85㎡ 이하 공공임대는 전체 공급 물량 중 30%가 혼인 기간 7년 이내 신혼부부에게 의무 제공된다는 점도 돋보인다. 

하지만 한 가지 주의해야 할 점은 있다. 분양 전환시 분양가 산정 방식이다. 전용 85㎡기준 5년 임대주택과 10년 임대주택의 분양 전환 가격 산정 방식이 다르다. 5년 임대주택의 경우 건설원가와 감정가격을 더한 것을 2로 나눠 분양전환 가격을 결정한다. 반면 10년 임대주택은 감정가격만이 분양가의 기준이 된다. 주변 시세가 많이 올랐을 경우 그와 비슷한 수준에서 분양가가 결정된다는 이야기다. 

경기도의 A공인중개사 사무소 대표는 “분양 전환을 고려하고 임대주택을 선택할 경우에는 자금 여유만 있다면 5년 임대 주택이 나은 선택이 될 수 있다”며 “10년 임대주택에 들어갔다 부동산 시세가 크게 오르고 그만큼의 자금을 모으지 못했다면 어렵게 얻은 분양권리를 그대로 날려버릴 수 있다”고 조언했다.