[미디어펜=이시경 기자]서울 강남 개포지구에 두 번째 래미안 재건축 단지인 '루체하임'의 청약경쟁률이 평균 40 대 1 안팎으로 점쳐졌다.

3일 미디어펜이 삼성물산이 분양 중인 '래미안 루체하임'의 단지 입지와 주거 환경, 분양가, 주택형 등 청약성적을 좌우할 주요 변수를 종합 분석한 결과, 1순위 청약자는 1만1000~1만2000명으로 평균 40~45 대 1의 청약경쟁률을 기록할 전망이다.

특히 전용 85㎡ 이하의 당첨자를 결정할 때 무주택자에게 우선권을 부여하는 '가점제'의 당첨 커트라인은 전용 84㎡가 가장 높고 이어 71㎡와 59㎡ 등의 순으로 나타났다. 당첨 안정권은 70 점 이상으로 추정됐다.

'래미안 루체하임'의 청약경쟁률 예측은 지난 3월 개포 3단지 재건축단지인 '래미안 블레스티지'의 청약성적을 토대로, 분양 전문가 집단의 자문 통해 도출됐다.

▲ 개포 재건축 신드롬을 일으킨 래미안 블레스티지와 루체하임의 입지와 가격, 환경부문 경쟁력 비교/미디어펜

전문가 집단은 루체하임이 블레스티지 등 개포지구의 2개 단지의 청약가치를 비교할 때 루체하임의 비교 우위 변수는 역세권 입지뿐이라고 보았다. 주거가치를 결정하는 교육과 생활.단지공간 등의 주거 환경은 개포 소재인 블레스티지가 우위라고 한목소리를 냈다.

가격경쟁력에 대해서는 전문가별 의견이 엇갈렸다. 단순 가격을 비교할 경우 3.3㎡ 당 평균 분양가가 3,730만원인 '루체하임'이 '래미안 블레스티지'(3,760만원)에 비해 우위라는 평가가 나왔다.

전문가 집단의 상당수는 학군과 생활편의 인프라, 단지 규모를 감안할 경우 '블레스티지'가 '루체하임'보다 앞선다고 진단했다.

한문도 부동산박사회 회장은 "아파트 분양가는 재료인 택지비와 건축비뿐만 아니라 유무형 주거가치와 미래가치의 총합산이다"며 "루체하임은 개포 첫 주자로서 분양성의 리스크를 안았던 블래스티지 완판의 후광효과를 입으며 분양가를 높게 책정한 측면이 강하다"고 진단했다.

그는 "액면기준 분양가 경쟁력의 평가는 큰 의미가 없다"며 "시장에서 아파트단지의 가격경쟁력은 분양권 프리미엄에서 자연스레 도출된다"며 블레스티지의 손을 들어주었다.  

 개포 재건축 래미안 시리즈의 주요 항목별 경쟁력 비교와 관련, 입지 경쟁력의 핵심 요소인 역세권의 경우 '루체하임'이 '블레스티지'보다 절대 우위라고 전문가는 진단했다.

 실제 단지 중심에서 지하철 3호선 대청역과는 직선거리로 450m로 '블레스티지'(700m)에 비해 전철 이용이 편리하다.

@학군·생활 편리성 '블레스티지' 우위

쇼핑등 생활편의 시설과 학군의 경우 개포생활권인 '블레스티지'가 일원동에 자리한 '루체하임'보다 우위에 있다는 게 전문가의 중론이었다.

단지 경쟁력의 경우 건립 세대가 루체하임(870세대)의 2배가 넘는 블레스티지가 단연 앞선다는 데 이의를 다는 전문가는 없었다.

블레스티지는 대지 면적이 넓은 만큼 단지 내 다양한 공원과 녹지가 들어선다. 단지 내 커뮤니티 시설도 루체하임과 달리 용도와 시설이 다양하다.

강남 재건축에서 소형이 인기몰이하나 매매가치는 단지 내 중대형의 많고 적음에 의해 달라진다.

전용 84㎡를 포함한 중대형의 비중은 루체하임이 62%, 블레스티지는 66%로 블레스티지가 4%포인트 높다. 특히 전용 85㎡ 이상의 중대형 세대수는 블레스티지가 516세대로 245세대의 루체하임에 비해 2.1배 많다.

@소형 전성시대 '루체하임' 청약성적 양호

전문가들은 개포 래미안 2개 시리즈에서 블레스티지가 경쟁력에서 우위를 차지함에도 불구, 루체하임의 청약성적이 블레스티지보다 높게 나올 것이라고 점쳤다．

청약시장에서 '소형 전성시대', 즉 역세권 소형 아파트에 대한 선호도가 갈수록 높이지는 데 주목한 것이다.

▲ 개포 재건축의 서곡을 열며 2탄 시리즈를 선보인 래미안 블레스티지(좌)와 루체하임./삼성물산

'루체하임'의 일반분양분(332세대)에서 전용 71㎡ 이하 주택은 일반분양분의 50%를 차지, 블레스티지 소형 비중(26%)에 비해 배 이상 높다.

전문가 집단은 청약의 최근 트랜드와 입지 등 주거의 현재와 미래 가치를 종합할 때 루체하임의 1순위 청약경쟁률이 40~45 대 1로, 블레스티지(34 대 1)을 능가할 것이라고 점쳤다.

@루체하임 가점제 당첨안정권 70점 이상

미디어펜이 '래미안 루체하임'의 1순위 청약경쟁률의 예측을 토대로 주택형별 당첨 커트라인을 추정한 결과, 전용 59㎡보다는 84㎡가 높게 나올 것으로 예상됐다.강남 재건축의 경우 같은 단지에서 소형이  중소형보다 경쟁률이 높더라도 가점이 따라 높지않은 실례가 많은 데 주목한 것이다.

구매력이 높은 고소득 고가점의 청약자들은 소형보다는 중소형을, 중대형보다는 중소형을 선호하는 성향이 강한 편이다.

주택형별 당첨안정권은 전용 84㎡가 70점이 넘을 것으로 전망되는 가운데 84㎡ 미만의 주택형에 당첨안정권도 70점 안팎이나 60점대 후반이 될 것으로 전망됐다.

박인호 숭실사이버대 부동산학과 교수는 "소형 대세의 청약시장에서 래미안 루체하임의 청약 성적이 블래스티지보다 양호하게 나올 수밖에 없다"며 "단 주거가치와 만족도는 청약 성적과 다르다는 점을 청약시장이 유의할 필요가 있다"고 지적했다.

한문도 한국임대주택전략연구소장은 "조합과 건설사가 책정한 루체하임의 분양가는 역세권을 포함한 주거와 투자 등의 유무형 가치에다 과열 심리에 편승한 거품가도 들어가 있다"며 "부동산에서 심리가 가격책정에 주요 변수임은 분명하나 수급보다 우선하는 변수는 없다"며 신중한 접근을 주문했다.

개포 등 강남권 재건축예정물량의 공급사태를 우려한 조언이었다.