[선종필=상가뉴스레이더 대표] 2017년 부동산 시장은 한치 앞을 내다볼 수 없는 불확실성이 높아지면서 극도의 관망세가 커질 전망이다.

경제적 변수 중 가장 큰 요인은 무엇보다도 금리변동성이며 수익형부동산의 가장 큰 시장인 상가투자시장에는 자영업자 활성화 여부도 큰 비중을 차지하고 있다. 게다가 탄핵 정국 이후에 대통령선거로 정치적 소모전이 치열해질 형국이어서 2017년 수익형 부동산 시장의 환경은 상당기간 불확실성 해소가 이루어질 때까지 관망세가 짙어질 전망이다.

2017년에는 금리인상이 불가피하며 금리인상 우려의 폭이 어느 선까지 진행될지가 가장 큰 변수로 영향을 끼칠 것이라는 데에는 큰 이견이 없다.

2016년까지 상가투자시장에는 초저금리 기조에 따른 금리 레버리지 효과를 극대화하는 투자패턴을 이어오면서 투자자들의 자기자본 비율은 과거 70%선에서 50%수준으로 낮아지고 금융조달자금은 30%에서 50%선으로 커져왔다.

서울을 기준으로 볼 때 상가의 투자 수익률이 5%선을 유지하면서 상가투자에 금융금리는 3%내외 선에서 조달 가능해 금융레버리지 효과가 반영되기 수월했었지만 2016년 하반기에는 3%후반대로 조달금리가 이미 상승하기 시작하다보니 금리 레버리지 효과의 폭이 1%내외 선으로 급격히 줄어들었다.

여기에 2017년 대출규제와 금리인상이 추가되는 경우라면 실질적으로 금융자금 조달을 통한 금리레버리지효과는 ‘0’(제로)에 가깝게 될 우려가 커지면서 투자자들의 자가자본 비율이 과거처럼 70% 이상으로 커져야 하는 부담이 생기게 되는 셈이다.

예를 들어 10억 원짜리 상가를 투자한다면 지금까지는 자기자본 5억 원에 금융조달 5억원을 통해 투자하면서도 금융조달 비율이 크면 클수록 실투자수익률이 높아질 수 있었던 반면에 2017년 이후 투자환경은 자기자본 비율을 7억원선까지 끌어올려야 하며 금융조달에 대한 금리인상으로 인해 대출레버리지 효과가 줄어들거나 상쇄되어 전반적인 투자자들의 실질투자수익율은 낮아지게되어 위축될 수 있는 환경으로 변화하게 될 전망이다.

직접적 관계 환경의 변화의 다른 축으로는 내수와 자영업 경기를 도외시 할 수 없는데 통계청에 따르면 2015년 6월부터 13개월 연속 감소하던 자영업자는 2016년 8월과 9월 연속 8만 명 전후의 '이상 급증세'를 보이며 전년 같은 기간보다 8월(7만9000명), 9월(8만6000명) 등 크게 늘었고 1인 자영업자'도 2013년 1분기 이후 계속 줄어들기만 하다가 2016년 3분기에 408만8000명으로 처음으로 증가세(작년 동기 대비 1.3% 증가)로 돌아서면서 총 자영업자 수는 2015년 말 537만4000명에서 2016년 9월 567만9000명으로 30만 명 이상 늘었다.

하지만 자영업 환경을 악화일로다. 지표상으로 자영업자가 늘고 있는 겉모습보다는 속사정이 문제라고 할 수 있다. 자영업자의 증가는 경기호전과 활성화에 따른 긍정적 증가라기보다는 고용시장에서 밀려나 자영업으로 후퇴하는 성격을 가지고 있다는데 문제가 있으며 특히나 경기불황의 여파는 2017년 조선, 해운, 건설, 금융 등 취약산업의 구조조정이 본격화 되면서 더욱 증가할 수도 있다.

기획재정부 자료에 따르면 2015년 폐업한 소상공인은 8만9000명으로 5년 만에 최대치를 기록했으며 창업 후 1년 내 폐업률이 35%에 이르고 2년차에 55%, 3년차에는 85% 이상이 폐업을 하고 음식·숙박업의 생존율은 더 나빠 1년 만에 절반 수준인 55.6%로 떨어지고 있어 전반적인 내수침체 현상을 보여주고 있다.

이런 현상은 국세청이 발표한 2005~2014년 개인사업자 신규·폐업 현황을 보면 창업은 967만개, 폐업은 799만개로 집계된 자료에서도 여실히 증명된다.

문제는 단순한 관점으로 자영업자의 숫자는 증가할 수밖에 없는 경제환경이 깊어지고 있지만 내실을 보면 안 그래도 힘든 자영업자의 내수시장을 나누어 가지게 됨으로서 동반침체의 골이 깊어지게된다는 점이다.

실제로 자영업자들의 수입내역을 통계청 자료로 살펴보면 자영업자 12.9%인 73만 명의 한 달 소득은 100만원에도 못 미친다.

이러다보니 자영업유지를 위한 자영업 대출규모는 520조원에 달하고 있으며 특히 이중 32.6%는 비싼 이자를 내야 하는 제2금융권 대출인데다가 금리인상이라는 악재 속에 자영업자의 부담이 증가하게되어 2017년도는 자영업자의 구조조정도 시작될 것으로 예상되고 있다. 금융권이 내년 금리를 1% 포인트만 올려도 자영업자의 추가 부담은 무려 5조원이 넘는 셈이다. 

수익형부동산 투자자들이 자가 운영형 보다는 임대수익형인 점을 고려한다면 수익형부동산인 상가의 최종 사용자인 자영업자의 경기가 구조조정에 들어가게 될 것으로 전망되는 2017년 상가투자시장은 더욱 주의가 필요해진다고 해도 과언이 아니다.

특히나 기존 상가시장이 아닌 신규분양상가 시장에서는 대규모 택지개발지구 폐지 발표에 따른 후유증으로 상업용지에 대한 입찰 전쟁이 일어나 과거 105%에서 150% 수준에 낙찰되던 용지입찰이 최근 추이에서는 200%를 상회하는 현상이 비일비재해지면서 신규 상가의 분양가는 웬만한 지역에서는 3.3㎡당 3500만원을 넘어 5000만원까지 육박하고 있어 이에따른 투자자들의 투자수익율 보존욕구에 따라 신규 형성되는 지역의 임대료는 가파르게 상승하고 있다.

기존 상권지역에서의 창업에 수반되는 권리금을 피할 수 있고 상권 형성에 대한 과도한 기대감으로 인해 입주 임대시세는 호가중심으로 형성이 되긴 하지만 임대차계약 2년이 지난 지역의 대다수가 첫 임대료를 유지하기보다 하향조정되거나 공실이 발생하는 현상들이 발생했던 판교등과 같은 지역적 현상들을 면밀히 살펴보면 2017년 이전 공급되었던 지역이나 2017년 입주가 개시되는 지역들에서도 이런 현상들이 반복될 수밖에 없는 우려가 커지는 셈이다.

따라서 2017년 현명한 상가투자가 되려면 무엇보다도 수익률 추구형 투자패턴 보다는 임대차 기조가 유지될 수 있는 안정형 패턴의 보수적 관점의 투자관점을 유지하면서 급매물 중심의 가격 경쟁력이 확보되는 제한적 물건을 집중적으로 검토하는 투자자세를 견지하는 것이 필수적이라고 하겠다.