▲ <강은현 EH경매연구소 소장>

[강은현=EH경매연구소장]내년 계유년 부동산 경매시장은 상품별 지역별 희비가 엇갈리는 가운데 본격 옥석가리기에 들어갈 전망이다.

2017년 부동산 경매시장은 외형 지표 상으로 올해보다 더 나아질 수는 있으나 내실으로 들어가면 투자 리스크가 증대될 것으로 보이기 때문이다.

내년 경매지표는 올해에 비해 상으로는 2016년에 비해 우호적이 될 소지가 높다. 역대 최저 수준으로 떨어진 경매진행건수가 상반기에 바로 회복될 수는 없지만 하반기에는 증가세로 반전될 것이다. 따라서 2016년 하반기 유입물건의 영향권 아래에 있는 2017년 상반기는 한정된 물건을 놓고 참여자간의 경쟁은 불가피할 전망이다.

그러나 2017년 하반기는 유입물건의 적체 빗장이 풀려 그렇지 않을 것이다.

2016년 12월에 시작된 미국의 금리인상이 2017년에도 순차적으로 진행될 가능성도 주요 변수다. 미국발 금리인상은 그동안 저금리의 달콤한 과실을 맘껏 누렸던 부동산시장과 약 1300조에 달하는 가계부채의 뇌관을 언제든 건드릴 수 있는 시한폭탄이기 때문이다.

경매물건은 개인소유 부동산과 법인소유 부동산으로 나뉜다. 그 중 법원경매의 주력 물건인 개인 소유 부동산은 저금리에 힘입어 2017년 상반기에는 보합세를 유지하고 하반기가 돼서야 증가세로 돌아 설 것이다.

 반면 법인소유 부동산은 조선ㆍ해운업과 건설업 등에 부실기업이 본격적인 구조조정에 들어가고 경기의 둔화가 더욱 심화될 것으로 보여 증가세가 예상된다.

2017년 경매시장을 좀 더 세부적으로 들여다보면 지역별 종목별 금액별 쏠림 현상은 더욱 굳어질 것이다.

오르는 지역과 물건을 놓고 참여자들이 경합을 해야 하기 때문이다. 저평가된 물건과 가치주에는 과열 현상이 반복될 수 있다.

◆ 내년 상반기, 경낙가율 강세 불가피

대법원 경매정보에 따르면 2016년 10월까지 신규물건은 7만 2,274건에 불과하다. 남은 기간을 감안해도 2016년은 8만 7,000건을 넘기지 못할 것이다. 신규 물건수가 9만 건 이하로 떨어진 것은 법원경매 통계를 집계한 이래 처음있는 일이다.

▲ 강은현 EH경매연구소장

이처럼 2016년에 신규물건이 급감한 것은 저금리 기조 하에 정부의 각종 부동산 부양책과 전세수요의 매매수요로 전환 등이 맞물려서다.

 따라서 2017년 상반기에도 경매물건수 감소에 따른 입찰경쟁률과 매각가율 강세현상은 불가피할 전망이다.

◆ 주거형, 눈치싸움 치열 전망   

주거형 부동산의 경우 지역별, 종목별, 금액별 쏠림 현상은 더 깊어질 것이다.

경매시장 최고 인기 물건인 중소형 아파트는 투자수요와 실수요자의 두터운 유효 수요에 힘입어 초강세현상이 2017년에도 계속될 것이다.

대형 평형은 2016년과 달리 진정이 예상되나 재건축 호재를 안고 있는 강남 3구의 고가 아파트는 재건축 추진 속도에 따라 희비가 갈릴 전망이다.

단독주택은 공급의 절대적인 부족으로 2016년의 열기가 이어질 것이다. 반면 연립ㆍ다세대는 공급과잉과 시장 침체라는 이중고로 인해 실수요 위주로 시장이 형성될 것이다.

실수요자는 2016년 고가낙찰에 대한 피로감과 물건의 적체현상이 풀리는 2017년 연초를 적극적으로 노려볼 필요가 있다. 반면 투자자는 유입물건의 감소세가 멈추고 증가세로 전환이 확인된 시점 즉 2017년 하반기 이후를 참여시기로 저울질할 필요가 있다.

수익형 부동산 경매시장은 올해 열기가 내년 상반기까지 이어질 전망이다.

◆ 2017년 상가 경매 강세 …토지는 강보합 전망

올해 상가경매사상 최고 경쟁률을 기록한 물건이 등장하였다. 2016년 9월 29일 고양시 덕양구 성사동에 있는 미용실 40.95㎡에 99명이 참여했다. 최초감정가 3억 7,900만 원짜리 상가가 5억 600만원 상가로 둔갑하는데는 1시간 10분이면 충분했다.

사례처럼 수익형 부동산은 2017년에도 뜨거울 전망이다. 미국 발 추가 금리인상 등의 불확실성이라는 아킬레스 건이 존재함에도, 경기 부양과 내수 진작을 위해서는 저금리 기조를 유지할 수밖에 없기 때문이다.

그밖에 토지시장은 대규모 개발보다는 소규모 실수요자 위주로 시장이 재편됐다. 귀농ㆍ귀촌 등의 두터운 실 수요층에 힘입어 강보합세가 예상된다.

◆ 제주 토지, '한풀 꺾일 전망

단, 제주도는 지난 몇 년 동안 토지경매 역사를 새로 쓴 제주 토지시장이 2017년에도 그 열기를 이어갈지에 대해서는 의문부호다.

제주인구 유입이 계속되고 중국인에서 바통을 이어받은 내국인으로 투자자라는 두터운 수요층이 존재한다. 반면 농지사용실태 전수조사 및 농지취득자격증명 발급 요건 강화 등 각종 토지규제책이 시행중이다. 또한 제주도 토지시장의 한 축을 담당했던 중국인에 대한 투자 이민지역을 제주 전 지역에서 관광단지로 제한하는 악재로 중국인의 투자 열기가 한 풀 꺾였다.

언제나 오르는 부동산은 없다는 점을 감안하면 2017년 제주도 토지경매시장은 지난 4년 동안의 수직 상승세는 꺾일 것으로 보인다.

경매시장은 독립된 시장이 아니라 일반 부동산시장에 영향을 받으며 성장하는 시장이다. 일반 부동산 시장의 성장이 멈출 경우 경매시장만의 성장은 한계가 있으며 일시적이다.

2016년은 신규 분양시장과 강남권 재건축아파트의 쌍끌이 가격 상승장에 힘입어 각종 경매지표가 우상향 곡선을 그렸다.

2017년에도 2016년의 영광이 반복되기를 기대하는 것은 무모할지도 모른다. 왜냐면 이 모든 경매시장의 향배는 실물경기에 달려있는데, 2017년 실물경기는 우울하기 때문이다./강은현 EH경매연구소 소장