[미디어펜=김관훈 기자] 문재인 정부의 주요 부동산 정책 기조와 시장 상황이 과거 참여정부와 유사점이 있는 만큼 창여정부 시절 부동산 정책을 반면교사로 삼을 필요가 있다는 주장이 나왔다.

참여정부의 부동산 정책이 실패로 돌아간 만큼 똑같은 실수를 반복해서는 안된다는 지적이다.

10일 현대경제연구원이 내놓은 '참여정부 부동산정책이 현재에 주는 시사점' 보고서에 따르면 참여정부는 정권 초반 강력한 부동산 규제 강화 정책을 폈다가 다시 규제 완화로 돌아섰지만 공급부족 상황과 맞물려 2005년 이후 주택가격이 급등하는 부작용이 발생했다는 것이다.

참여정부는 집권 초반 부동산시장이 과열됐다는 판단에 따라 강력한 규제 대책을 쏟아냈다. 2003년 종합부동산세 도입, 다주택자 양도소득세 강화, LTV(주택담보대출인정비율) 규제 강화 등을 골자로 하는 10·29 대책이 대표적이다.

이 영향으로 집값 상승률은 2003년 5.8%에서 2004년 -2.1%로 떨어졌다.

집값이 잡혔다고 판단한 정부는 카드사태 여파에 따른 경기둔화를 고려해 2004년에는 모기지론 확대, 투기지역 일부 해제 등 규제 완화 방안을 추진했고, 집값은 다시 오름세(2005년 4.0%) 돌아섰다.

정부는 다시 양도소득세와 보유세 강화, 실거래가 신고 의무화 등을 골자로 하는 8·31 대책을 발표했지만 집값은 잡히지 않았고. 2006년 LTV 규제강화와 ·DTI(총부채상환비율) 도입 등 규제가 이어졌으나 집값 상승률은 11.6%로 집권 내 최고치를 기록했다.

매년 부동산 과열 억제 대책을 펼쳤지만 2004년을 제외하고는 효과가 미미했는데, 이는 수요예측이 잘못된 영향이  크다는 지적이다.

보고서는 "외환위기 이전 연간 60~70만호 수준이었던 인허가실적은 외환위기를 겪으면서 급감했고 참여정부 시절에도 부동산 공급이 비교적 적었다"며 "참여정부 당시 글로벌 경제 및 국내 경제 호조로 주택 수요는 증가했다"고 분석했다.

인허가와 착공에서 아파트 준공까지 2~3년의 시차가 발생하는 특성을 고려할 때 당시 공급 확대 방안이 필요했으나 정부는 수요 억제에 방점을 둔 대책을 추진했다는 것이다.

참여정부 당시 국내 경기는 글로벌 경기 호황의 영향으로 외환위기 충격에서 벗어나 안정적인 성장세를 기록했다. 특히 원화 강세 현상이 나타나며 1인당 국민소득이 빠르게 증가해 2006년 처음으로 2만달러를 넘어섰고, 저금리 기조가 이어지며 가계의 대출여력이 증가했고 시중의 유동성 역시 풍부해진 상황이어었다.

하지만 대체투자 수단 부족으로 규제대책에도 불구하고 시중자금이 부동산 시장으로 쏠렸다는 것이다.

또 지역 균형발전과 부동산시장 안정화 정책이 동시에 추진되면서 부동산 경기가 지역별로 차별화됐고, 수도권은 공급 감소로 가격이 대폭 오른 반면 지방은 미분양 주택이 급증했다.

결과적으로 부동산 경기 예측 실패로 일관성 있는 정책이 추진되지 못했다는 평가다.

이에 따라 보고서는 문재인 정부는 수요·공급 안정에 바탕을 둔 부동산정책기조를 유지해야 한다고 조언했다.

예를 들어 전국 주택시장은 공급이 충분한 상황이지만 성울 강남권 등 일부지역은 수요 대비 부족한 상황이기 때문에 총량적인 공급 확대 보다는 수요가 많은 지역에 규제완화 등으로 공급을 늘리고, 지역별·면적별·유형별 수급상황을 정확히 파악해 공급이 모자라는 부분을 중심으로 주택정책을 추진해야 한다는 것이다.

보고서는 또 시중의 유동성이 생산적인 실물부문으로 유입될 수 있도록 통로를 만드는 노력이 필요하고, 정부 정책의 실현가능성 확보와 시장 선도 기능 강화 등을 통해 시장 내 신뢰성을 확보해야 한다고 조언했다.