[미디어펜=홍샛별 기자]부동산 시장에서 2018년은 그야말로 격동의 한 해로 기억될 듯하다. 정부는 ‘집값 안정’이라는 대전제 아래 대책과 규제를 하루가 멀다하고 쏟아냈다. 또 시장의 반응과 분위기를 살피며 끊임없이 정책을 수정해 나가기도 했다.

'과거는 미래의 거울'이라고 했다. 다사다난했던 올 한 해 부동산 시장과 정책을 살핀다면 내년 부동산 시장의 향방까지도 예측 가능할 지 모른다. 2018 부동산 시장의 주요 이슈를 정리해 봤다.  

올해 첫 스타트를 끊은 정책은 ‘재건축초과이익환수제 부활’이다. 조합원이 재건축을 통해 3000만원 이상 개발 이익을 얻으면 최대 50%까지 부담금으로 환수하는 제도다. 주택 시장 안정을 목적으로 지난 2006년 전국으로 확대됐던 이 제도는 부동산 거래 위축 등을 이유로 지난 2013년부터 2017년까지 제도 시행이 유예됐다. 6년만에 부활한 이 제도로 정부는 재건축 시장에 전방위적 압박을 시작했다. 

정부는 이어 2월 21일 ‘안전진단 기준 정상화 방안’ 발표를 통해 본격적인 재건축 집값 잡기에 돌입했다. 재건축 사업의 첫 관문으로 알려진 안전진단의 문턱을 높이는 것이 핵심인 ‘재건축 안전진단 강화’는 3월 5일 본격 시행됐다. 

이에 따라 과거 입주민의 10% 이상만 동의하면 관할 지자체 공무원이 실시 여부를 결정했던 재건축 안전진단은 시장·군수가 한국시설안전공단, 건설기술연구원 등 외부 전문기관에 의뢰해 현지 조사의 전문성과 객관성을 높이도록 바뀌었다. 

재건축 시장에 칼을 들이댄 정부는 4월부터 주택을 2채 이상 보유한 다(多)주택자 잡기에 나섰다. 4월 1일부로 ‘다주택자 양도소득세 중과’를 시행한 것이다. 주택시장을 안정화시키고 실소유자 중심으로 개편하겠다는 정부의 의지로 풀이된다. 

양도세 중과는 청약조정지역 내 2주택 이상 보유자가 주택 거래를 할 경우 양도세를 10~20% 더 부과하는 게 핵심이다. 이 때문에 지난 3월에는 양도세 중과를 피하려는 다주택자의 매물이 대거 쏟아지며 거래량이 폭증했다. 실제 올 1~3월 아파트 매매 거래량은 역대 1분기 가운데 최대치를 기록하기까지 했다.

7월 들어 정부는 종합부동산세(이하 종부세) 개편도 들고 나왔다. 대통령 직속 정책기획위원회 산하 ‘재정개혁특별위원회’는 지난 7월 3일 종부세 개편 권고안을 확정해 정부에 제출했다. 이를 토대로 정부는 종부세 고가주택·다주택자 중심 누진세 강화를 골자로 한 ‘종합부동산세 개편안’을 사흘 뒤인 지난 7월 6일 발표했다.

정부가 내놓은 종부세 개편안에는 △현재 80%이던 공정시장가액비율을 최대 90%까지 매년 5%포인트 상향 △과세표준 6억원 초과 구간 세율 0.1~0.5%포인트 인상 △3주택 이상 보유자 세율 0.3%포인트 추가 인상 등의 내용이 담겼다. 

하지만 종부세 개편안이 예상보다 규제 강도가 약하다는 시장 반응이 쏟아졌다. 정부는 지난 9월 ‘9·13 부동산 대책’을 통해 2주택 이상 보유자에게 종부세 최고세율을 3.2%까지 높여 중과하고 과표 3억~6억원 구간을 신설하는 등 종부세 개편안을 한 번 더 손봤다. 

9·13 부동산 대책은 금융, 공급을 아우르는 규제종합세트였다. 정부는 이 대책을 통해 종합부동산세 강화·다주택자 대출 규제·임대사업자 혜택 축소 등을 발표했고, 후속조치로 주택 청약 제도도 개편했다.

실제 9·13 부동산 대책은 서울과 수도권을 중심으로 미친듯이 날뛰던 집값을 안정시키는 데 유효했다는 평가를 받고 있다.

각종 규제로 집값 잡기에 집중하던 정부는 지난 9월 21일 ‘수도권 주택 공급 확대 방안’을 내놓는 등 점차 주택공급 대책도 제시했다. 세제·금융·청약 규제강화만으로는 집값을 안정시키는 데 한계가 있다는 판단에 따른 것이다. 

9·21 주택공급 확대 방안에서 정부는 2기 신도시 탄생 15년 만에 1기와 2기 신도시 사이 입지에 3기 신도시를 공급하겠다는 청사진을 제시했다. 이어 지난 19일 3기 신도시 4곳의 입지를 공개하고 광역 교통망 확충 방안도 함께 제시했다. 3기 신도시는 경기도 남양주 왕숙·하남 교산·과천·인천 계양으로, 총 12만2000가구가 들어서게 된다.