[미디어펜=유진의 기자]정부가 집값 안정화를 목적으로 꺼내놓은 규제 대책이 오히려 주택시장의 불쏘시개 역할을 하며 시장 전체의 역효과를 불러오고 있는 모양새다. 서울 지역의 입주 1년 미만 새 아파트 분양가 대비 매매가격이 3억7000만원 이상 껑충 뛴 것으로 나타났기 때문이다. 

특히 분양가상한제로 새 아파트 분양가가 현재 주택도시보증공사(HUG) 기준 보다 더 낮아져 시세 차익은 커질 것으로 관측돼 '로또 청약' 양산은 지속될 것으로 전망된다. 

19일 직방이 입주 1년 미만 아파트 대상으로 분양가격과 매매 거래가격을 비교 분석한 자료에 따르면, 올해 3분기 분양가 대비 매매 거래가격은 12.01%, 7034만원 더 높게 거래된 것으로 조사됐다. 지난해 3분기는 분양가 대비 10.69%, 4519만원 높은 가격에 매매거래됐다. 

작년 9·13대책이 발표된 이후부터 분양가 대비 매매 거래가격 상승폭이 줄어들면서 올해 1분기는 분양가 대비 매매거래가격이 4.70%, 2096만원까지 축소됐다.

수도권의 올해 3분기 입주 1년 미만 아파트 분양가 대비 매매 실거래가격은 평균 20.28%, 1억3425만원 올랐다. 분기별로 1억원 이상 상승한 분기는 최근 3년간 처음이며 상승률도 최근 3년 내 최고치를 경신했다.

9·13대책 발표 직전인 작년 3분기는 14.06%, 7242만원 상승했다. 과열양상을 보였던 1년 전과 비교해도 더 높은 분양가 대비 매매거래가격 상승폭을 보인 것이다.  

시도별 입주 1년 미만 아파트 분양가 대비 매매 실거래가는 올해 3분기 서울이 3억7480만원 상승해 가장 높았다. 분양가 대비 매매 실거래가 변동률도 45.34%로 나타나 가장 높게 나타났다. 서울 외 높은 분양가 대비 매매 실거래가 상승액을 기록한 지역은 대구로 1억원 이상 올랐고 대전(9504만원), 광주(8961만원), 세종(8933만원) 순으로 금액이 많이 올랐다. 

분양 이후 입주까지 통상 2∼3년 정도가 경과된다. 분양부터 입주까지의 기간을 감안한다면 올해 3분기 분양부터 입주까지 연평균 전국 4∼6%의 수익을 올리는 것으로 나타났다. 서울은 연평균 15∼20%, 수도권은 6∼10%의 연평균 분양가 대비 매매 실거래가 수익률을 올리는 것으로 조사됐다. 

최근 5년 동안 연간 아파트 매매가격 최고 상승률이(한국감정원 기준) 전국 4.90%, 수도권 6.19%, 서울 9.53%와 비교하면 분양 이후 발생한 수익률이 기존 아파트 매매가격 상승률보다 높게 나타났다.  

정부가 지난 6일 민간택지 분양가상한제 적용지역을 추가 지정하면서 분양가상한제가 속칭 '로또 분양'을 발생시켜 분양시장이 더 과열될 것이라는 전망이 나오고 있다.  

저렴해진 분양가가 주변 매매시세로 회귀하면서 분양 이후 가격이 급등할 것이라는 흐름이 '로또 분양'의 배경이 되고 있다. 

정부의 시각은 높아지는 분양가가 주변 아파트 매매시세를 자극해 가격을 끌어올리고 있다는 것. 또 재정비 사업장들이 높은 일반분양가를 통해 커지는 기대수익이 기존 재정비사업장 가격을 상승시키고 있어 분양가를 낮출 필요가 있다는 주장이다. 두 의견의 결론은 상반되지만 분양가와 매매시세가 서로를 기준으로 영향을 미치고 있다는 논리구조는 동일하다는 전문가들의 판단이다. 

함영진 빅데이터 랩장은 "현재 분양가와 매매가격이 서로 자극하면서 승수효과를 일으키고 있는 점은 분양가상한제에 대한 이견과 상관없이 의견이 일치하는 점"이라며 "2007년 시행된 분양가상한제는 2008년 금융위기라는 외부 충격으로 정책 효과를 판단할 수 없기 때문에 과거 분양가상한제 정책 영향을 가지고 현재의 정책 성공여부를 판단하기는 쉽지 않다"고 말했다. 

이어 그는 "다만 저금리가 아파트 매매가격을 상승시키고, 하락을 저지하고 있는 시장환경을 감안한다면, 가격 안정과 인하라는 정부의 정책 목표선상에서 분양가상한제 시행 이후 성과를 기다릴 필요는 있다"고 덧붙였다.