[미디어펜=백지현 기자] 앞으로는 시가 9억원이 넘는 초가주택 보유자에 대한 SGI(서울보증보험) 전세대출보증이 제한된다. 또한 보증부 전세대출을 받은 후 고가주택 매입 또는 다주택 보유시 전세대출이 회수된다.

Q: ‘주택’의 범위는?
A: 주택법상 주택 및 복합용도주택(등기상 ‘상가 및 주택’으로 등재)을 포함해 산정한다. 다만, 분양권, 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외된다.

Q: 주택보유수 산정 기준은?
A: 부부합산(산정인 및 배우자) 기준으로 주택보유수를 산정한다. 배우자의 경우 세대분리된 배우자도 대상에 포함된다.

Q: ‘고가’주택 여부를 판단하는 가격기준은?
A: KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용해 시가 9억원 초가시 “고가”주택으로 판단한다. 다만 시세가 없는 예외적인 경우 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용하는 등 대체지표로 활용한다.

시가 9억원 초과여부의 판단시점은 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단하고, ‘회수’규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 한다. 주택매매계약만 체결됐거나 분양권‧입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않는다.

Q: 이번 12‧16 규제에 따라 종전에는 허용됐는데 앞으로는 금지되는 전세대출 관련 주요사례는?
A: 고가주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주 이전하면서 전세자금대출을 신규 신청할 경우 기준에는 주금공‧HUG는 지난해 11월 11일부터 대출보증 이용이 제한됐으나, SGI에서는 대출보증 이용이 가능했다. 그러나 앞으로는 SGI에서도 대출 보증 이용이 어렵다.

또한 비고가 주택 보유자가 전세대출을 받은 후 보유 주택가격 상승으로 전세대출연장 시점엔 고가주택 보유자가 된 경우, 기존에는 주금공‧HUG는 지난해 11월 11일부터 대출보증 이용이 제한됐으나 SGI에서는 대출보증이 가능했다. 그러나 시행일 이후에는 SGI에서도 대출보증 이용이 불가하다.

아울러 규제시행 전 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 전세금(및 전세대출) 증액이 필요한 경우, 주금공‧HUG는 대출보증 이용(증액)이 제한되나, SGI에서 대출보증이 가능했었다. 그러나 이 경우에도 시행일 이후에는 SGI에서도 대출보증(증액) 이용이 불가능하다.

무주택 전세대출자가 대출이용 중 고가주택을 구입해 전세만기 시전에 이주하는 경우, 향후 고가주택 구입 시점에서 전세대출이 회수된다. 이전에는 대출회수 규제가 없었으므로 전세만기까지는 대출이용이 가능했었다.

마지막으로 규제시행 전 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사해야 하는 경우다. 이럴 경우 기존에는 주금공‧HUG는 대출보증 이용이 제한되나 SGI에서 대출보증 이용이 가능했었다.

그러나 시행일 이후에는 SGI에서도 원칙적으로 대출보증 이용이 불가하다. 다만, 시행일 기준 보유 1주택 시가 15억원 이하이고, 4월 20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액 없이 보증 재이용시에는 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용이 허용된다.

◇고가주택 보유자에 대한 SGI 전세대출보증 제한◇

Q: 시행일 전 SGI 보증 전세대출을 이미 이용 중인 경우, 경과조치의 구체적인 내용은?
A: 신뢰보호 차원에서 규제 시행일 전에 SGI 전세대출보증을 받아 이용 중인 고가 1주택 보유자는 대출 연장이 허용된다. 다만 이 경우에도 20일 이후 고가주택을 취득한 경우라면 규제시행 후 행위인 점을 감안해 연장이 허용되지 않는다.

또한 시행일 이전 전세대출보증을 받은 고가 1주택 차주더라도 만기에 전셋집 이사나 대출증액이 수반될 경우 보증 재이용이 제한된다. 그러나 시행일 기준 보유 1주택 시가 15억원 이하이고 4월 20일 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액없이 보증 재이용시에는 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용이 허용된다.

Q: 경과조치 대상차주 중 시세 15억원 이하의 고가 1주택 차주에 대해 3개월 내(~4월 20일) 전셋집 이사시 예외적으로 보증이용을 1회 허용하는 취지는?
A: 기존 전세대출보증을 받아 고가 1주택 차주가 동일 전셋집에서 대출 증액이 없는 경우에는 계속 거주가 가능(전세대출 연장 가능)한 점을 감안해 집주인 사정 등으로 전셋집을 이전해야 할 경우에 대해서도 갑작스러운 전세대출보증 중단을 최소화하려는 취지다. 15억원 이하의 고가 1주택 차주에 대해서만 예외를 허용하는 것은 주택구입용 주담대 금지 규제를 반영한 것이다.

Q: 고가 1주택 보유자가 예외적으로 전세보증대출을 이용할 수 있는 ‘실거주’ 목적의 ‘실수요’의 구체적인 범위는?
A: 직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소재지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우 예외적으로 전세대출 보증을 허용한다.

◇전세보증대출 후 고가주택 매입‧다주택 보유시 전세대출 회수◇

Q: 시행일 전 전세대출을 이용 중인 경우의 경과조치의 구체적인 내용은?
A: 기본적으로 규제시행일 전에 전세대출을 받은 경우에는 규제시행일 이후 고가주택을 구매하거나 다주택자가 된 경우에도 만기까지는 전세대출 이용이 가능하다.

Q: 차주에 대한 주택보유 등 세부 확인방법은?
A: 향후 전세대출 차주는 대출시행시 ‘대출기간 중 고가주택 취득 다주택 보유시 대출이 회수된다’는 내용의 추가약정서를 체결한다. 최장 3개월 단위로 은행이 국토부 주택보유수 확인시스템(HOMS)를 통해 규제준수 여부를 확인한다. 아울러 규제 위반이 확인된 경우 즉시 은행은 기한이익 상실예정 통지 발송 등 대출약관에 따른 절차를 거쳐 기한이익 상실 조치를 취할 방침이다.

Q: 규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는?
A: 이번 규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고, 미상환시 연체차주로서 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익이 부과된다. 또한 대출회수조치가 이뤄진 차주는 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한된다.

Q: 전세대출 차주가 주택을 구입했거나 매입 당세엔 고가주택이 아니었을 경우 대출회수 대상인지?
A: 원칙적으로 주택가격 판단시점은 주택 취득일을 기준으로 한다. 주택 매입 당시 고가주택이 아니었다면, 이후 보유주택이 시가 상승으로 고가주택이 되더라도 대출회수 대상이 아니다. 대출회수 대상은 아니더라도 전세대출 만기시접에는 고가주택 보유자(또는 다주택자)인 경우에는 대출의 연장은 제한된다.

Q: 무주택 전세대출자가 직장이동 등 실수요로 다른 지역에 고가주택을 구매할 경우 전세대출 중도회수의 예외를 적용받을 수 있는지?
A: 직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소재지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우에도, 통상 ‘고가주택을 구입’하는 것을 불가피한 실거주 수요로 보기 곤란한 만큼, 대출회수 규제의 예외는 아니다. 실거주 수요는 전세거주 또는 비고가주택 구매, 구매주택으로의 이주 등을 통해 충분히 충족이 가능하다.

Q: 무주택 전세대출자가 전세만기에 본인이 거주할 목적으로 전세기간 이용 중 고가주택을 구매할 경우 전세대출 중도 회수의 예외를 적용할 수 있는지?
A: 규제시행 후 고가주택을 취득했으므로 전세대출 회수 대상에 포함한다. 전세기간 만료까지는 전세대출을 활용한 갭투자 효과가 있으므로 회수를 통해 규제가 필요하다는 입장이다.