[미디어펜=류준현 기자] 금융위원회는 29일 현재 은행별로 적용 중인 DSR 규제를 차주별로 적용을 강화해 오는 2023년 7월까지 전면 실시한다는 내용의 가계부채 관리방안을 발표했다. 현재는 은행별로 DSR 평균치 40%만 맞추면 되기 때문에 차주별로는 DSR 40%가 넘는 대출을 받는 사례도 가능했지만, 앞으로는 어려울 전망이다.

이번 방안에는 비(非)주택담보대출에 대한 규제 강화도 담겼다. 이는 최근 한국토지주택공사(LH) 직원들이 비주담대를 활용한 신도시 투기 의혹이 불거진 영향 때문으로 풀이된다. 이 외에도 금융당국은 △가계부채 증가율 관리 △은행권 가계부문 경기대응 완충자본 도입 △40년 거치 초장기모기지 도입 등을 발표했다. 

다음은 금융위원회와의 일문일답이다.

이번 대책은 가계부채 규모가 GDP 수준을 넘어선 상황에서 부채 총량이 더 급증하지 않도록 최소한의 관리노력을 해나가겠다는 취지다. 금융당국은 총량 관리목표 범위에서 가계부채를 관리하고, 실수요자에 대한 금융지원은 오히려 늘려나갈 계획이다. 

우선 차주단위 DSR 적용을 확대하고, 비주담대 규제사각지대를 해소해 가계대출 시장의 자금흐름을 실수요 쪽으로 전환할 방침이다. 또 서민‧실수요자에 대한 LTV 우대혜택 확대 등 종합적인 실수요자 지원방안을 관계부처와 협의해 조속한 시일내 별도로 마련‧발표할 계획이다.

DSR는 차주의 상환능력 범위에서 대출을 취급하도록 하는 소비자보호 측면의 규제다. 소득 범위에서 대출을 이용하던 실수요자는 대출한도의 영향이 크지 않을 전망이다. 반면 소득을 초과하는 과도한 금융차입으로 부동산 등에 투자하는 투기수요(갭투자 등)는 상대적으로 큰 영향을 받을 전망이다. 

DSR 규제체계로의 전환은 그동안 금융사 건전성 측면에서 운용되던 가계대출 규제체계를 금융선진국처럼 소비자보호 중심으로 전환해나가는 점에서 의의가 있다. 또 주택금융시장의 자금흐름이 투기수요에서 실수요로 전환하는 선순환 구조를 마련할 것으로 기대된다. 

LTV와 DSR는 상호보완적인 역할이다. 그동안 LTV 규제에 비해 상환능력 심사는 상대적으로 느슨했다. 경기상황 등에 따라 LTV 규제를 적용받지 않는 신용대출로 풍선효과가 발생할 수도 있는 것이다. 

DSR 규제가 확대 적용되면, 적정한 범위에서 차주의 상환능력을 고려해 대출이 이뤄질 전망이다. 금융회사들은 건전성을 제고할 수 있고, 금융소비자를 대상으로 대출도 꽤 억제할 수 있다. 특히 다주택 투자, 무리한 신용대출 등의 부작용을 자연스럽게 차단할 것으로 기대한다.

차주의 장래소득은 차주의 직업‧연령‧숙련도 등 매우 다양한 변수가 있는 만큼, 단일 기준이 제시되는 건 무리다. 다만 현재 활용할 수 있는 공신력있는 소득자료의 범위가 제한적인 만큼, 우선 활용 가능한 자료 위주로 적용할 방침이다. 

향후 자율규제를 마련하는 과정에서 은행 상황에 따라 합리적인 범위로 대출 증가액의 상·하한, 비율 등을 조정·보완해 자유롭게 활용하도록 할 계획이다. 

중도금대출은 향후 잔금대출을 통해 대환되는 게 관행인 만큼, 적용배제기준에 따라 대상에서 제외된다. 단, 잔금대출을 전환할 때에는 DSR 기준에 따라 적용된다.

상환능력 범위에서 대출이 취급되는 원칙은 신용대출 뿐만 아니라 모든 대출에 적용된다. 2023년 7월 이후 실제 만기가 적용되면, 만기가 1년인 여신 상품의 한도는 연소득의 40% 이내로 제한될 수 있다. 

하지만 제도시행까지 남은 기간 중 분할상환조건부 다년도 신용대출, 약정만기 조정 등 대출취급 관행에 변화를 유도해 실수요자의 금융접근 애로를 최소화하도록 보완할 방침이다.

상환능력 범위에서 대출이 취급되는 원칙은 신용대출 뿐만 아니라 모든 대출에 적용된다. 연소득·상환기간·여타 대출 원리금 등을 종합적으로 고려해 상환능력이 충분하다고 판단되면 대출할 수 있다. 

다만 현재는 신용대출로 DSR를 산정할 때 실제만기와 상관없이 일률적으로 만기 10년을 적용하고 있다. DSR가 실제 상환능력을 정확히 반영하지 못한다는 게 한계인 셈이다. 오는 2023년 7월 이후에는 원칙적으로 DSR 산정시 실제 약정된 만기를 적용하도록 개선할 계획이다. 

신용대출 적용만기는 단계적으로 줄여 충분한 준비기간을 제공한다. 계획은 현행 10년인 만기를 2021년 7년, 2022년 5년으로 줄이는 것이다. 금융위는 이 조치가 주담대와 마찬가지로 신용대출의 구조적 건전성을 제고하는데 기여할 것으로 기대하고 있다.

Q. 비주담대를 규제하면 청년층이 주로 이용하는 오피스텔 담보대출이 어려워지는 것 아닌가? 

이번 비주담대 규제는 느슨한 규제를 악용해 과도한 LTV를 적용하거나, 상환능력을 초과하는 대출을 방지하기 위해 마련됐다. 통상적인 오피스텔 담보대출 등 실수요는 주거부담에 큰 변화가 없을 것으로 보인다. 

정책모기지 이용자들은 이미 한도까지 대출을 이용하고 있는 만큼 대출총량 증가는 최소화하면서 원리금상환부담만 낮출 수 있다. 보금자리론 사용자 중 만 39세 이하 청년은 이미 한도인 LTV 70%‧3억원 한도까지 대출을 받고 있다. 초장기모기지는 이용할 수 있는 만기의 선택폭만 넓어지는 만큼, 가계대출 증가효과는 미미할 것으로 예상된다.

올해 가계부채 증가세가 완화되고 있다. 부동산시장도 안정세를 보이는 만큼, 선수요가 크지 않을 것으로 본다. 특히 장기적인 관점에서 그 영향이 크지 않을 전망이다. 다만, 제도가 시행되기 전 금융기관들이 자율적으로 상환능력 중심의 대출관행을 펼치도록 협조를 구하고 지원할 계획이다.