▲ 김태구 KDB대우증권 컨설팅지원부 세무사

최근 직장인들 연말정산으로 불거진 정부의 꼼수증세 논란에도 불구하고 지난해 세법개정을 통해 세부담이 줄어든 소득이 있다. 바로 주택임대 소득이다.

개정된 세법에 따르면 연 수입 2000원 이하인 소규모 주택임대사업자의 임대소득에 대해 2014년부터 2016년까지 한시적으로 비과세 된다. 따라서, 당장 2014년 귀속 소득에 대한 종합소득 확정신고기간인 2015년 5월부터 소규모 주택임대소득자의 임대소득은 향후 3년간 세 부담이 없다.

나아가 오는 2017년 이후부터는 소규모 주택임대소득자의 임대소득은 14% 세율로 분리과세 하기로 정했다. 분리과세란 다른 소득과 합산하지 않고 과세하는 방식을 말한다. 하지만 분리과세가 무조건 유리한 건 아니다. 소득이 적은 사람에겐 오히려 불리할 수도 있다.

예를 들면, 주택임대소득 2000만 원에 대해 필요경비를 감안하지 않는다면 분리과세 시 세금은 280 만원(2000만원 X 14%)이 된다. 하지만 2000만원에 대한 누진세율을 바로 적용해보면 192만원(2000만 원 X 15% - 108만원)으로 계산돼 분리과세가 오히려 세부담이 높은 것을 확인할 수 있다.

▲ 개정된 세법에 따르면 연 수입 2000원 이하인 소규모 주택임대사업자의 임대소득에 대해 2014년부터 2016년까지 한시적으로 비과세 된다./사진=뉴시스

이런 점을 감안하여 개정세법에서는 2000만원 이하 소규모 임대사업자에 대해서는 종합과세와 분리과세 중 납세자에게 유리한 방법을 선택할 수 있도록 하고 있다. 따라서 임대소득 이외에 타 소득이 없다면 종합과세가 유리하며, 타 소득이 있어 이미 누진세율이 15%이상 구간에 해당 되는 소득자인 경우 분리과세가 유리하다.

그 밖에도 경비율 상향조정 및 사업자 등록의무 면제등 소규모 주택임대사업자에 대한 세제적인 배려가 이번 개정세법에 반영되어 소규모 주택임대사업자의 납세협력에 대한 부담을 완화할 방침이다.

주택임대 소득에 대한 개정법률과는 별개로 주택임대와 관련해 한 가지 꼭 알아둘 것이 있다. 바로 주택임대에 따른 납세의무의 유무 및 과세대상 소득의 범위이다.

우선 납세의무의 유무는 세대별로 보유한 주택수에 따라 구분된다. 1주택을 보유한 경우 그 주택을 임대하고 받는 월세에 대해서는 과세하지 않는다. 하지만, 1주택자라도 9억원 이상의 고가주택을 임대하고 월세를 받을 경우에는 과세대상이 된다. 1주택자와 달리 2주택 이상을 보유하면서 그 중 일부 또는 전부를 임대하고 월세를 받는 경우에는 과세사업자에 해당된다. 따라서 매년 월세소득과 관련된 납세의무가 있다.

다음으로 임대소득의 범위이다. 소득세법에서는 주택임대와 관련해 소득을 크게 월세소득과 전세보증금을 일정한 식에 따라 소득으로 계산한 간주임대료 2가지로 구분하고 있다. 간주임대료란 3주택 이상을 보유한 자가 주택을 임대하면서 받은 보증금등의 합계가 3억원을 초과하게 될 경우 계산되는 임대소득을 말한다. 따라서 주택을 3채 이상 보유지 않거나, 3주택 이상 보유하고 있더라도 보증금 합계가 3억을 초과하지 않는다면 간주임대료 계산은 적용되지 않는다. 간주임대료는 다음과 같은 산식에 따라 계산된다.

간주임대료 =[보증금 – 3억]의 적수 x 60% x 1/365 x 정기예금이자율(2.9%)

지금까지 살펴본 소규모 주택임대사업자와 관련된 모든 세법규정은 납세의무가 있는 주택임대사업자 중 임대소득이 연 2000만원 이하인 사업자에게 적용되는 사항이므로 납세의무 및 과세대상 소득을 잘 파악할 필요가 있다. [글/ 김태구 KDB대우증권 컨설팅지원부 세무사]