[미디어펜=유진의 기자]2021년 부동산시장은 각종 이슈로 얼룩진 한해를 보냈다. 식을 줄 몰랐던 집값은 잠시 주춤 현상을 보이고 있지만, 치솟은 집값이 전세가격까지 끌어올려 서민들의 주거공간까지 빼앗은 상태다.

특히 올해는 정부가 자신하며 꺼낸 '실패한 부동산 정책', 서민만 옥죄고 있는 '대출규제', 집값과 관계가 멀어진 '금리인상' 등으로 수요자들의 혼란만 가중시킨 한해 였다.

올해 아파트 시장은 연말이 다가오면서 서울 가격 상승세가 한풀 꺾인 상태다. 대출규제 금리 인상 등이 맞물려 오를대로 오른 집값이 또 다시 숨고르기에 들어갔다는 평가가 나온다. 이달 들어서 아파트 거래량 최저치, 미분양 물량도 쌓이며 하락 전조현상을 보이고 있지만 아직까지 강남권에서는 신고가가 속출하고 있다. 

2021년 아파트 매매가격은 지난해에 비해 상승폭이 확대되며 가격 상승세가 이어졌다. 정부는 △2월 대도시권 주택공급 획기적인 확대방안 △4월 가계부채 관리방안 △8월 공공주택 사전청약 확대방안 △10월 가계부채 관리 강화방안 등의 부동산 안정화 대책을 내놓았지만 가격 상승은 지속됐다. 다만 2021년 11월 전국 0.80%, 수도권 0.89%, 지방 0.72% 상승하면서 연말 들어서 상승세가 주춤한 모습을 보였다. 

직방에 따르면, 매매가격 상승률은 11월까지 전국 13.7% 상승했다. 시도별 아파트 매매가격 상승률은 인천 23.9% 상승하면서 가장 높았고, 경기 22.1%, 제주 17.9%, 대전 14.4%, 부산 14.0% 순으로 상승하며 전국 평균이상을 기록했다. 서울은 7.8% 상승에 그치면서 상대적으로 상승률이 낮았다. 

정부 정책으로 전국 아파트 거래량은 조금씩 감소했다. 1~10월 전국 아파트 매매거래량은 59만7000건으로 전년(73만8000건) 동기 대비 14만건이나 줄었다. 올해 10월까지 아파트 매매거래량은 수도권 25만4000건, 지방 34만3000건으로 조사됐다. 수도권은 지난해 동기간 36만9000건에 비해 11만건 이상 거래량이 줄어든 것으로 집계됐고, 지방은 상대적으로 거래량 감소폭이 크지 않았다. 수도권은 서울을 중심으로 정부의 정책 효과가 영향을 미친 것으로 보인다.

2021년 아파트 전세가격은 2020년 연말의 급등세가 완화되는 국면을 보였다. 상반기에 2020년 말의 급등세가 점차 완화되는 듯 보였으나 계약갱신청구권 시행 1년차인 3분기 전세가격 불안증세가 나타났고, 연말 들어서는 가격 상승폭이 줄어드는 양상을 보였다. 2021년 4분기에는 2019년 4분기 계약된 전세계약 만료 물건이 시장에 출시되며 가격 안정에 영향을 준 것으로 추정된다. 

전년말 대비 올해 11월 아파트 전세가격은 전국 9.3% 상승한 것으로 조사됐다. 시도별로는 인천 15.8%로 상승해 매매가격과 함께 가장 높은 상승률을 기록했다. 그 다음으로 울산 13.9%, 대전 13.8%, 제주 13.3%, 경기 11.6% 등 모든 지역에서 상승폭이 컸다. 서울은 6.2% 상승해 다른 지역에 비해 상승폭이 낮았다. 

2021년 아파트 전세거래는 2020년에 비해 줄어들었지만 2020년을 제외하고는 이전에 비해 거래량이 늘어난 것으로 나타났다. 2021년 1~10월 아파트 전세거래량은 전국 44만5000건, 수도권 26만5000건, 지방 18만건으로 조사됐다. 

서울 임대차 시장에서는 월세 낀 거래 건수가 역대 최대치를 기록하고, 서울 아파트 평균 월세도 지난해 대비 10% 이상 상승하는 등 세입자들의 주거 불안이 커졌다. 지난해 7월 말 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 '전월세상한제'와 임대차 계약이 만료됐을 때 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 '계약갱신청구권'이 시행되면서부터다. 

또 종합부동산세 등 보유세 부담이 사상 최대로 늘어나고, 대출 규제와 금리 인상 등 금융규제 강화까지 겹치면서 집주인들이 늘어난 세금 부담을 세입자들에게 돌리면서 임대료가 올라가는 것이다. 이같이 세부담을 느낀 집주인들은 전세를 월세로 돌리기에 바빴다. 

서울부동산정보광장에 따르면, 올해 들어 서울에서 월세가 포함된 아파트 임대차 거래량은 5만8432건(지난달 기준)으로, 1~11월 기준 역대 최대치를 기록했다. 지역별로 지난 8~10월 기준 서울 25개지역 가운데 20개지역에서 월세 거래 비중이 최근 5년 사이 가장 높은 것으로 집계됐다. 중구(50.6%)가 가장 높았고, 이어 △중랑구(47.8%) △강동구(46.2%) △송파구(44.6%) △은평구(42.8%) △강남구(42.6%) △구로구(40.7%) △강서구(40.1%) 등이 뒤를 이었다.

또 내년에도 전세난이 심화되면서 전세의 월세화 현상이 더욱 뚜렷해질 것이라는 우려섞인 목소리가 나온다. 내년 7월 임대차법 시행 2년 차가 되면 전셋값 상승이 불가피하다는 시각이다. 

특히 계약갱신청구권이 끝난 신규 전세 계약은 임대료 인상 5% 상한을 적용 받지 않기 전셋값이 치솟을 것으로 전망된다. 전셋값이 오르고, 강화된 대출 규제로 전세 보증금을 구하지 못한 세입자들이 전세 대신 월세로 전환하는 수요가 더 늘어날 것으로 보인다.

내년에는 서울 등 수도권 지역의 신규 입주 물량이 줄어 들 것으로 내다보고 있다. 서울은 2만520가구에 그쳐 올해(3만1835가구)보다 1만 가구 넘게 입주 물량이 줄어든다. 경기는 올해 11만3607가구에서 내년 10만7042가구로 감소한다. 

전문가들은 전세 매물의 수급 불균형이 심해지면서 전세의 월세화 현상이 가속화될 것이라는 관측이다.

2021년은 2020년 급등기의 여진이 이어지면서 매매와 전세가격의 동반 상승기조가 유지됐다. 가격급등으로 가격규모가 커진 서울은 정부의 정책효과가 서서히 나타나면서 가격 상승폭이 줄어들고 거래량이 감소하는 등 2020년의 가격 급등이 진정되는 모습을 보였다. 

하지만 경기∙인천과 오피스텔 및 연립주택 등 비아파트 시장으로 수요가 쏠리면서 가격 불안 양상이 나타나기도 했다. 경기∙인천 아파트의 서울거주자 매입비중이 17.66%로 역대 최대를 기록하는 등 서울 수요의 외부지역으로 이동이 활발히 이뤄졌다. 지방은 법인과 외지 수요의 매입비중 증가로 인해 가격 상승세가 유지됐다. 

2021년 전세시장은 계약갱신청구권 제도 안정기 이전 시장 불안상황이 나타났으나, 계약만료 물량이 시장에 출시되면서 가격 불안이 4분기 완화되는 모습을 보였다. 

일부 전문가들 사이에서는 2022년은 아파트 입주물량도 올해 비해 비교적 늘어나 전세시장 안정에 도움이 줄 것으로 전망하고 있다. 다만 주택 임대차 계약갱신 종료 도래 이슈 등은 2022년 주택임대차 시장의 가격변수가 될 수 있다는 시각이다. 

직방은 "코로나19 이후 자산시장으로 자금유입이 이루어지면서 나타난 가격 급등현상은 2022년에는 진정될 가능성이 커지고 있다"며 "국내금리인상이 시작되고, 미국의 테이퍼링 종료시점이 기존 2022년 6월에서 3월로 앞당겨질 것으로 예상되는 등 시장상황에 반전이 시작될 것으로 예상된다"고 전망했다. 

이어 "서울 아파트 시장을 중심으로 형성된 수요가 서울 외 지역과 아파트 외 주거상품으로 이동하고, 청약인기도 높은 상황이 이어지고 있어 잠재적 수요심리는 가격과 거래 증가로 이어질 수 있는 여지가 남아있다"며 "수요심리가 완전히 꺾이지 않은 상황에서 2022년 대선과 지방선거가 이어지는 점도 수요자들의 기대심리를 자극할 여지가 남아있다"고 진단했다. 

아울러 "2022년 부동산 시장은 금융환경이 우호적이지 못한 상황으로 전환되는 분기점이 될 것으로 예상되지만, 잠재적 수요가 이어지고 있어 가격의 급격한 하락이나, 극적인 시장 침체가 나타나기는 쉽지 않을 것"이라면서 "다만 금융규제 강도 및 금리인상 속도와 보유세 체감 부담감의 크기에 따라서 시장상황은 변동성은 더 커질 수 있다"고 분석했다.