[미디어펜=류준현 기자] 윤석열 대통령 당선인이 주택담보대출비율(LTV) 확대를 비롯해 대출규제 완화 정책을 연이어 언급하면서 내집마련에 대한 기대감이 커지고 있다. 문재인 정부가 급증하는 가계부채 문제를 우려해 마련한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 오는 7월 3단계 시행을 앞둔 가운데, 윤 당선인이 DSR 규제도 완화·유예할 지 주목된다. 

주택 매수를 앞둔 예비 차주들로선 LTV에 이어 DSR 규제가 완화되면 내집마련이 한층 수월해질 전망이다. 하지만 금리상승기에 DSR 규제까지 완화하면 차주들의 빚부담을 늘려 거시건전성을 해칠 수 있다는 지적이 제기된다.

25일 금융권에 따르면 금융위원회는 이날 대통령직인수위원회(인수위)에 업무보고를 한다. 가계부채 문제를 비롯해 당선인의 금융 관련 공약 이행방안 등이 다뤄지는 만큼, 가계대출 규제 완화 여부에 이목이 집중된다. 

가장 큰 관심은 LTV와 DSR 규제 완화 여부다. 현 정부가 주택공급 대신 금융 규제책으로 주택가격 바로잡기에 나서면서 집값은 고공행진한 상황이다. 

대표적으로 LTV 비율은 주택소재지가 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등에 따라, 40~60% 수준만 인정해주고 있다. 

서울 전지역과 경기·인천 등 수도권을 포함한 투기과열지구의 경우, KB시세를 기준으로 매물가치가 6억원 이하인 경우 60%까지, 6억~9억원인 경우 50%까지 최대 4억원 한도로 대출을 빌릴 수 있다. 서민·실수요자 요건을 갖춰야 하는데, 무주택자이면서 부부합산 연소득이 9000만원을 넘기면 안 된다. 

그 외 9억원 이하인 매물은 40%, 초과인 매물은 20%, 15억원 초과인 매물은 대출을 내어주지 않는다. 

윤 당선자는 이를 지역과 상관없이 1주택 실수요자는 70%로, 생애 최초 주택구매자는 80%까지 완화하겠다는 공약을 내놨다. 그동안 신규 주택공급을 미룬 채 LTV 규제를 펼치면서 집값을 부채질했기 때문. 자금여력이 부족해 전월세로 내몰릴 수밖에 없는 신혼부부나 청년층을 타깃한 공약인 셈이다. 내집마련을 앞둔 사람들로선 LTV 완화가 대출한도 확대로 이어지는 만큼, 반길 수밖에 없는 공약이다. 

학계에서는 LTV 규제 완화에 대한 기대와 우려가 동시에 나오고 있다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 "LTV는 생애최초구매자에 한해 완화해주는 건 괜찮다고 본다"면서도 "(차주가) 대신 그만큼 이자를 감당할 수 있어야 할 것이다"고 말했다. 

유경원 상명대 경제금융학부 교수는 "그동안 규제 강화로 정책을 맞췄는데 LTV를 완화하면 30대를 중심으로 (돈을 내어줄 때) 빨리 사야한다는 프레임이 생겨 추격매수 바람이 불 것"이라고 지적했다. 

문제는 DSR 규제 완화 여부다. LTV 완화가 효과를 내려면, 현재 시행 중인 DSR 규제도 완화해야 한다. DSR은 차주의 소득에 따라 대출한도를 제한하는 규제다. 

올해 시행된 'DSR 2단계 규제'에 따라, 총대출액이 2억원을 넘는 차주는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘어선 안 된다. 오는 7월에는 3단계 규제가 시행되는데 총대출액이 1억원으로 강화돼 LTV 완화 공약이 사실상 무용지물이 된다. 

하지만 그동안 자산시장 광풍에 힘입어 빚내서 투자를 하는 '빚투'와 영혼까지 끌어모아 투자하는 '영끌족' 등의 영향으로 가계부채가 폭증한 만큼, 현행 2단계 규제는 유지할 필요성이 있다는 의견이 제기된다. 다만 금융규제로 집값을 잡는 방식보다 신규 주택을 충분히 공급하는 게 선결돼야 한다는 설명이다. 

김 교수는 "DSR를 풀어버리면 (지금) 집을 사는 사람들에게 죽으라는 꼴"이라며 "DSR로 하기는 해야 하나 주택공급이 선행된 후 DSR 규제를 강화해야 한다"고 지적했다. 이어 "2단계 규제도 낮은 게 아니다. 미국도 DSR 평균이 40% 정도 된다"며 "집이 공급된 후 차주에게 혜택을 줄 수 있도록 해야 한다"고 말했다.

덧붙여 "현재 기준으로도 6억원의 대출을 하면 이자만 300만원을 내야 한다. 향후 금리가 추가로 오르면 차주가 어떻게 감당하느냐"며 "자산가치가 뛰던지 국민소득이 크게 오르던지 해야 해결할 수 있는 일"이라고 지적했다.     

유 교수는 "워낙 가계부채가 증가세를 보이고 있는 데다, 부채 증가세가 꺼질만 하면 대내외 변수로 자본시장을 들썩이게 하고 있다"며 "정책효과는 시차가 존재하는데, (주택공급이 제한된 상태에서) 규제를 섣불리 완화하면 매도자가 매물을 거둬들이는 등 집값에 영향을 줄 것이다. DSR 규제를 하는 게 맞다고 본다"고 지적했다. 

이어 "하나의 정책만 가지고 얘기할 수 있는 게 아니다. 중요한 것은 거시건전성 규제책인데 통화정책은 어떻게 할 것인 지에 대한 새 정부의 입장이 없다"며 "(금리인상이 가시화되는 가운데) 현 상황에서 조각조각 정책을 펼쳐봐야 시장에 혼란만 야기할 것"이라고 전했다.