[미디어펜=김준희 기자]매매가격과 거래량이 하락하고 미분양이 증가하는 등 주택·분양경기 하강이 본격화하는 가운데 건설사들의 신용도 및 재무구조 부담도 커지고 있다. 특히 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 우발채무 등 분양경기 저하에 따른 리스크도 확대되고 있어 주의가 필요하다는 분석이다.

26일 한국신용평가에 따르면 KB부동산 발표 기준 아파트 매매가격지수는 지난 7월 –0.07포인트에 이어 8월 –0.23포인트를 기록하는 등 낙폭이 확대되고 있다.

올해 상반기 아파트 매매건수는 최근 10년간 상반기 평균 대비 약 45% 감소했다. 분양시장에서도 전국 청약경쟁률이 2020년 28대 1로 최고 수준을 기록한 이후 지난해 20대 1, 올해 7월 말 기준 누적 11대 1로 하락하는 등 비우호적인 지표가 확인되고 있다.

그간 이어진 주택경기 호조로 주요 건설사 수주잔고에서 주택 포함 건축부문 비중이 70%를 상회하는 가운데 분양경기 저하에 따른 건설사들의 사업 및 재무 변동성도 확대되고 있다.

김상수 한국신용평가 수석연구원은 “미분양 물량 증가, 기존 수주잔고 착공 지연, 금융시장 경색에 따른 자금조달 부담 등이 복합적으로 작용하면서 상당수 건설사들의 사업 및 재무적 안정성 유지에 상당한 부담이 되고 있다”고 짚었다.

특히 신용도 측면에서는 지방을 중심으로 분양을 진행하는 신용등급 BBB급 중견 건설사들의 리스크가 더 큰 것으로 나타났다.

한국신용평가에 따르면 BBB급 건설사의 경기 저하 및 유의지역 자체 및 도급사업(정비 제외)은 전체 예정 사업장의 38%를 차지하고 있다.

BBB급 건설사는 상위 건설사에 비해 예정 사업장의 포트폴리오, 재무적 대응력 등이 제한적이다. 따라서 자체 사업을 비롯한 일부 대형 분양 현장에서 저조한 분양실적을 기록할 경우 영업 및 재무구조 전반에 미치는 부정적인 영향이 크게 발생할 수 있다는 분석이다.

대형 건설사가 포진한 신용등급 A급 건설사의 경우 현재까지는 분양위험을 제한적인 수준에서 통제하고 있다. 하지만 금리 상승 기조 아래 최근 회사채를 포함한 금융시장 경색이 장기화할 경우 산업 여건이 저하되는 상황에서 추가적인 재무부담은 불가피할 전망이다.

분양경기 침체로 건설사들의 재무구조 악화 우려가 커지는 가운데 잠재적인 위험요인도 존재한다. 한국신용평가는 분양사업 추가 잠재 리스크로 △PF 관련 우발채무 리스크 △정비사업 지연 △대체 주거상품 공급 증가 등을 꼽았다.

PF 관련 우발채무의 경우 분양경기 저하로 인해 현장 사업성이 떨어지면서 발생할 수 있는 부담이다.

김 수석연구원은 “최근 금융 경색과 부동산 개발사업 리스크 회피 기조로 인해 기존 PF 구조 개발사업 진행에 차질이 발생할 가능성이 증대되고 있다”며 “충분한 사업성이 확보되지 못한 현장에 대한 PF 우발채무 부담이 확대되거나 시행사에 대여금을 지급하는 등 개발사업 리스크가 확대될 가능성을 배제할 수 없다”고 분석했다.

또 A급 이상 건설사 예정사업 중 약 58%를 차지하고 있는 정비사업의 경우 정부의 활성화 정책이 구체적이거나 충분하지 않은 상황으로 실제 착공까지 시일이 소요될 전망이다. 사업 지연이 지속된다면 정비사업 수주잔고가 많은 A급 이상 건설사의 사업안정성에 부담으로 작용할 수 있다.

최근 아파트 이외 오피스텔, 생활형 숙박시설 등 대체 주거상품 공급이 증가하고 있는 점도 건설사 분양 실적에는 변수다.

김 수석연구원은 “국내 건설사가 대부분 주택사업 비중을 크게 확대한 상황에서 현재 경기 하강 기조가 장기화할 경우 국내 건설산업 전반의 부정적 영향이 불가피할 전망”이라며 “사업경쟁력이 열위하고 재무부담이 과중한 하위 건설사부터 향후 상위 업체로 산업 전반 리스크가 점차 확산할 수 있다”고 내다봤다.