[미디어펜=이동은 기자]한국기업평가는 미분양 주택 증가세가 이어지면 건설사들의 주택 매출이 감소하고 현금흐름 악화 및 부채비율 상승으로 이어질 수 있다고 진단했다. 한기평은 미분양 주택 증가에 따른 건설사들의 현금흐름 등 재무지표 등을 모니터링하고 신용등급에 반영할 계획이다. 

한국기업평가는 30일 열린 ‘미분양 리스크 현실화 시점 및 신용도 전망’ 세미나에서 미분양 주 확대로 건설사들의 운전자본부담이 커지고 있다고 밝혔다.

미분양 주택은 지난해 9월 1만 4000여 가구에서 지난달 말 7만 5000여 가구로 단기간 내 급격하게 증가했다. 이는 역대 최고치인 2009년 16만 6000가구의 절반 수준이지만 최근 10년 내 최대 규모다. 

2007년에는 분양가상한제 적용을 피하기 위한 분양물량이 급격히 증가했는데 2008년 금융위기 발생으로 미분양주택이 2009년 사상 최대치를 기록했다. 미분양주택이 증가하면 입주 시점에서 건설사의 운전자본부담 확대로 이어진다. 실제로 2007~2008년 분양물량의 입주 시점인 2010년부터 건설사들의 현금흐름은 마이너스로 전환했다. 그러면서 2008~2010년에 A급 하단과 BBB급 건설사들의 신용등급 하향 조정이 집중적으로 이뤄졌다.

이에 한국기업평가는 최근 미분양 주택이 증가함에 따라 주요 건설사를 대상으로 매출 하락 및 재무부담 확대 시점을 분석했다. 분석을 위해 지역별 미분양현황과 수요 대비 공급증가율 기준 위험 지역 등을 고려해 미분양 위험 지역으로 경북·대구·대전·울산·인천·충남·충북을 선정했다. 

한국기업평가 신용등급을 보유한 21개 건설사의 진행사업장과 착공 예정 사업장 총 1039개 프로젝트를 대상으로 분석한 결과 올해를 정점으로 건설사들의 주택부문 매출은 하락세로 전환할 것으로 나타났다. 다만 신용등급 군별로는 다른 결과를 보였다. 

현대건설·현대엔지니어링·DL이앤씨 등 신용등급 ‘AA’급의 건설사는 2024년을 기점으로 큰 폭의 주택부문 매출 하락을 기록할 것으로 전망했다. 주택부문에 대한 의존도가 높지 않아 주택부문에서 보수적인 사업 정책을 펼치면서 수익성이 양호한 사업장 위주로 선별 착공하는 등 프로젝트의 착공 시점을 조정할 수 있기 때문이다.

대우건설·DL건설·롯데건설·HDC현대산업개발 등 ‘A’급 건설사는 정비·자체·도급사업 등 다양한 프로젝트를 진행하면서 상대적으로 매출 변동 폭이 크지 않고 완만한 매출 하락세를 보일 것으로 전망했다. 

동부건설·쌍용건설·코오롱글로벌 등 ‘BBB’급은 비교적 2023~2024년 착공 예정 프로젝트 수가 높아 2025년까지 기존 외형을 유지할 전망이다. 다만 주택사업 의존도가 높을 경우 선별적 착공 전환을 통한 위험 관리 여력이 부족한 것으로 판단했다.

공통적으로 건설사들은 오는 2024년부터 운전자본투자에 따른 재무부담이 확대될 전망이다. 신용등급이 높은 건설사는 보유 현금과 비주택 부문에서의 현금 창출로 주택부문 부족 현금을 충당할 수 있지만, 신용등급이 낮은 건설사는 착공 지연 정비사업이 확대될 경우 재무부담 확대 시점이 가속화할 전망이다.

현재의 미분양 추이가 건설사 재무지표에 본격적으로 나타나는 시점은 2024년으로 예상되면서 한국기업평가는 이를 반영해 올해 선제적으로 전망 변경 등 신용도를 조정할 예정이다. 주택시장 침체 전부터 재무부담이 과중한 업체들이 가장 먼저 조정될 것으로 예상된다. 

또한 한국기업평가는 주택경기 호황기에 보유 현금을 바탕으로 확장적 사업 정책을 시행했던 건설사들을 위주로 모니터링할 계획이다. 신규사업 관련 투자 성과를 확인하기까지 시일이 걸릴 전망으로 IPO 등 비사업적 요소를 통한 자구책 마련 여부 등이 중요하다고 지적했다. 아울러 건설업 본연의 사업 위험이 확대되는 시기에는 계열 지원가능성·자구계획·자본조달 등의 비사업적 요소의 중요성이 확대된다고 강조했다. 

김현 한국기업평가 연구원은 “보유 현금, 자금시장 내 지위 등을 감안하면 브릿지론 리스크 현실화가 건설사발로 확산될 가능성은 제한적”이라며 “선별적 착공 전환 여부가 건설사 재무구조의 결정 요소가 될 것”이라고 말했다.

이어 “무조건적 할인 분양, 시공사에 대한 책임론은 장기적 해결방안이 될 수 없다”며 “건설사, 대주단, 시행사 등 이해관계자들의 조율을 기반으로 기착공사업의 담보가치를 완성하는 상생이 필요하다”고 덧붙였다.