▲ NH농협은행 All100자문센터 김효선 부동산수석전문위원./사진=농협은행 제공.

 2023년 11월까지의 전국 주택 매매 거래량은 52만여건으로 지난해보다는 증가했으나 장기 평균인 95만여건에 비하면 역대 최저 수준에 머무르고 있다. 상반기 상승 전환을 견인했던 서울도 장기 평균 대비 40% 수준의 거래량을 기록했다.

 
좀 더 상세하게 살펴보면 전국 주택 매매 거래는 1월 2만5000건 → 2월 4만1000건으로 160% 급증 후 소폭씩 늘어났다가 9월 이후 감소했다. 전국에서 상승률이 가장 높았던 서울 동남권의 거래량도 1월 453건 → 2월 841건으로 186% 급증한 후 지속적으로 증가했다가 9월을 기점으로는 감소세다.

이처럼 1월까지 거래절벽 수준으로 심각했던 주택 매매 거래량이 2월부터 증가세를 보였던 주요인으로는 금리와 정부 정책을 꼽을 수 있다. 반대로 하반기부터는 경기침체와 가계대출 증가, 정부 정책 방향성 변화 등 시장 여건의 불확실성이 지속적으로 확대되고 있어 거래량 침체는 2024년까지 이어질 전망이다.

주택 매매 거래를 감소시키는 대외적 요인들은 주택시장 전반에 영향을 미치고 있는데 향후 주택시장의 상승 요인이 될 수 있는 리스크로 지적되고 있는 것이 공급부족이다.

국토교통부 자료에 따르면 2023년 11월 누계 주택 인허가는 29만4471호로 전년동기 대비 36.9% 감소했다. 이중 아파트는 25만1089호로 전년동기 대비 33.8% 감소, 비(非)아파트는 4만3382호로 전년 동기 대비 50.6% 감소했다. 이는 전세사기, 투자수익성 등의 이유로 비아파트 선호도가 떨어지면서 인허가 건수도 상대적으로 더 감소했음을 알 수 있다.

수도권 지역을 세부적으로 보면 서울은 동기간 누계 2만2786호로 전년동기 대비 41.2% 감소했고, 경기도는 7만8555호로 전년 동기 대비 30.3% 감소한 반면 인천은 1만8618호로 17.3% 증가했다.

주택 인허가가 공급의 첫 단추이지만 착공이 되어야만 수년 내에 입주로 이어질 수 있는데 착공 감소율은 더 심각하다. 국토교통부 자료에 따르면 2023년 11월 누계 주택 착공은 17만378호로 전년동기 대비 52.4% 감소했는데, 아파트는 13만3585호로 전년동기 대비 52.0% 감소, 비아파트는 3만6793호로 전년 동기 대비 53.7% 감소했다.

11월 누계 서울은 2만268호로 전년동기 대비 65.8% 감소, 경기도는 5만2844호로 전년 동기 대비 44.1% 감소, 인천은 8696호로 55.4% 감소했다.

착공건수가 줄었다는 것은 준공시점에 주택 부족 현상이 나타날 수 있다는 반증이다.

대부분의 지역에서 인허가 및 착공 건수가 감소했지만, 특히 수요가 가장 많은 서울의 감소폭이 크다. 서울은 공공 주도 택지개발이 가능한 토지가 절대적으로 부족하기 때문에 재개발·재건축·리모델링 등으로 신규 주택을 공급해야 하는데, 관련 제도 완화의 법령 개정에 시간이 소요되었고, 공사비 등 비용이 큰 폭으로 증가하면서 사업성이 크게 낮아졌다. 공급관련 지수의 감소 추세는 2024년에도 지속될 것으로 전망된다.

이처럼 주택 인허가 및 착공건수가 감소하고 있어 정부의 주택공급계획 실현을 어렵게 만들고 있다. 특히 수요자가 가장 원하는 서울 등의 대도시 지역 주택공급 부족이 심각한데 이들 지역에는 택지가 거의 없기 때문에 재개발‧재건축 사업으로 공급할 수 밖에 없다. 최근에는 신축 선호도가 많아 주택 준공연한에 따른 가격 차이도 커지고 있는 상황이다.

이런 상황에서 윤대통령이 이례적으로 모아타운을 찾고 신년사에서 재건축·재개발 규제의 재검토를 통한 도심 주택공급을 강조했다. 윤 대통령은 정비사업과 관련된 규제를 대폭 완화하고 재정비 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 제도를 개선할 계획이라고 했는데 특히 정비사업의 단초인 안전진단 문턱을 대폭 낮출 것으로 보인다. 

또한 향후 재정비 사업의 기준을 어느 정도 안전한지가 아니라 어느 정도 노후화되었는지로 세워야 한다고도 언급해 오래된 택지들은 대대적으로 재정비를 시작할 수 있을 것으로 예상된다.

서울 등 구도심이 많은 지역들은 30년이 넘은 택지들이 많은데 그동안의 건축법 변경으로다시 짓게 되면 과거보다 오히려 연면적이 작아지기 때문에 재건축을 시도하지 못하는 경우들도 있다. 따라서 다소 규제를 완화해서라도 재정비 사업에 속도를 낼 당위성은 있어 보이며, 지금처럼 주택 시장이 하락 안정세인 시점에 관련 제도를 손질하는 것은 바람직해 보인다.

그러나 안전진단은 시작일 뿐, 그 이후는 사업성이 있어야 진행이 가능한데, 공사비 및 분양가 등의 이슈는 여전하기 때문에 당장 정비사업이 활성화되기는 어려울 것으로 예상된다.

착공·인허가·입주 등 공급지표의 급감세 속에 건설업 종합지원대책으로 공급이 제자리를 찾아 수요자가 원하는 곳에 적절한 공급이 이루어져 서민들이 만족하는 주거안정을 이룰 수 있기를 바래본다. 글=NH농협은행 All100자문센터 김효선 부동산수석전문위원