가을 분양대전, 주목할 아파트와 청약전략

▲ 김규정 NH투자증권 수석연구원

매년 추석 연휴 직후부터 시작되는 가을 아파트 청약시장은 건설업체들이 기다리는 분양 대목이다. 내년 이후 분양시장의 열기가 식을까 우려하는 건설업체들이 서둘러 분양에 나서는 한편, 전셋값 폭등에 지친 수요자들이 새아파트 청약시장에 몰릴 전망이다. 수도권을 중심으로 투자성이 높은 유망 분양물량이 많기 때문이다. 분양공급도 많지만 청약 열기도 지속될 것으로 보는 이유이다.

서울의 경우 모든 사업장이 재건축과 재개발을 통해 신축되는 곳이어서, 안정적인 인프라가 구축돼 있는 주거지역의 새 아파트라는 장점이 있다. 대신 조합원 물량을 제외한 일반분양물량은 당첨 경쟁이 치열하다.

매머드급 단지인 송파구 가락동의 헬리오시티는 가락시영 아파트를 재건축한 사업장이다. 일반분양물량도 서울에서 가장 많다.

강남역 삼성타운의 배후 단지인 서초구 서초동 래미안서초에스티지S는 편리한 교통과 상권, 업무지구 접근성은 물론 래미안 브랜드 타운으로 주목 받는 곳이다. 강남구 삼성동 상아3차 아파트를 재건축한 아이파크는 지하철 9호선 개통과 한전 부지를 중심으로 한 서울시 영동권 개발에 대한 기대감이 높다. 신부촌으로 떠오른 서초구 반포, 잠원지구에서는 반포동 반포센트럴푸르지오써밋과 잠원동 아크로리버뷰 단지가 공급된다.

준강남권역으로 꼽히는 동작구 사당동 래미안이수역로이파크와 광진구 구의동 래미안구의파크스위트도 강남 접근성과 저렴한 분양가격으로 주목 받고 있다. 한강이북 지역의 재개발 사업장의 경우 역세권 대단지로서 실수요자들의 관심이 높다. 마포구 염리동 마포자이3차와 성북구 길음동 래미안센터피스는 상대적으로 자금 부담이 적고 교통과 교육환경이 양호하다.

경기도는 신도시와 택지지구 공급이 이어지고 있는 만큼 단지별로 청약 결과는 엇갈릴 전망이다. 청약 양극화에 따른 미분양과 계약 포기 사례가 늘어날 가능성이 제기되고 있어 입지 경쟁력과 분양가격 적정성을 따져본 후 청약에 나서야 한다. 특히 초반 프리미엄을 목표로 하는 단기 투자자라면 유망 단지에만 선별적으로 청약 통장을 써야 한다. 내년부터 분양시장의 열기도 식을 가능성이 있다.

용인시에서 눈길을 끄는 단지는 남사지구에서 대림산업이 짓는 e편한세상용인한숲시티이다. 다양한 유닛, 최장 거리의 스트리트몰 등이 특징이다. 동시에 매머드급 단지로서의 물량 부담과 입지적 단점이 부각되면서 미분양 가능성도 적지 않아 청약에 나설 때는 신중해야 한다.

화성시에서는 동탄2신도시의 후반 분양이, 김포시에서는 한강신도시의 후발 분양이 이어진다. 먼저 입주하는 신도시 물량에 대한 부담이 크고 분양가격도 초기 분양 당시보다 높아진 만큼 단지별로 입지 분석과 차별화된 경쟁 요소가 있는 지 따져봐야 한다. 그 밖에 하남시 미사강변도시와 남양주시 다산신도시가 분양에 나서며 서울 강남권의 젊은 수요자들을 흡수할 전망이다.

광역도시와 지방의 경우 공급 부담이 커지면서 아파트 공급물량은 줄어드는 추세다. 입지, 분양가격, 브랜드 경쟁력에 따라 계약률과 프리미엄의 차이가 크다. 실수요 관점에서 접근하는 게 아니라면 투자가치가 확실한 단지에 집중해야 한다.

주목단지는 ▲가락 헬리오시티 ▲인천 송도신도시의 주상복합 아파트 ▲부산 해운대엘시티 ▲원주 기업도시 롯데캐슬 ▲제주 과학기술단지의 한화꿈에그린 등이 공급된다.

가을 아파트 청약에 나선다면, 공급이 늘어난 만큼 선택의 폭이 넓다. 특히 주거환경이 우수하고 희소가치도 높은 서울 강남권의 재건축 아파트가 많아서 서랍 속에 넣어둔 청약통장을 꺼내볼 만하다.

하지만 공급이 많기 때문에 청약경쟁률이나 계약률은 양극화될 것으로 보인다. 특히 공급 부담이 가중되고 있는 경기도의 택지지구 분양물량이나 지방 공급분에 대해서는 신중한 청약 전략을 세워야 한다. 내년부터 입주물량이 늘어나는 만큼 유망 단지를 제외하고는 계약률이 저조할 우려가 크다.

전반적으로 분양가격이 상승하고 있어 주변 시세와의 비교 분석을 통해 적정한 가격인지 따져봐야 한다. 요즘은 대부분 유닛 확장공사를 하기 때문에 분양가격에 확장비용을 더한 가격이 주변 아파트 시세보다 높지 않은지 점검하는 게 좋다. 분양가격이 높아지게 되면 전매에 따른 프리미엄도 낮아지게 돼 투자성이 하락한다.

최근 발표된 국토교통부의 분양권 실거래 사례를 보면 서울 재건축이나 위례신도시 등 일부 지역을 제외하고는 기대보다 낮은 프리미엄이 형성된 것으로 나타난 바 있다. 단기 처분으로 프리미엄을 노리는 투자자가 많기 때문에 매각 시기를 결정하는 것도 중요해졌다.

▲ 금리 인상과 대출 규제 강화에 따라 주택 경기가 위축되면 새아파트 청약시장만 나 홀로 강세를 이어가긴 쉽지 않다./사진=연합뉴스

내년 이후의 아파트 분양 경기도 고민해봐야 한다. 유망 사업장을 중심으로 한 공급 증가와 전세난에 따른 수요 관심으로 인해 적어도 올 연말까지는 청약 열기가 지속될 가능성이 높지만, 내년 이후에도 새아파트 분양시장이 활황세를 보일지는 장담하기 어렵다.
 
금리 인상과 대출 규제 강화에 따라 주택 경기가 위축되면 새아파트 청약시장만 나 홀로 강세를 이어가긴 쉽지 않다. 신규분양이나 분양권에 대해 직접적으로 대출 규제가 강화되지 않더라도 전반적인 주택 수요시장의 위축이 청약시장에도 영향을 미칠 것이다. 실수요자가 아니라면 선별적인 청약 투자와 함께 분양권 전매 시기와 목표 프리미엄을 미리 정해두는 것이 합리적이다. [글/ 김규정 NH투자증권 수석연구원]