[땅박사의 임장노트]강서구 첫 래미안, 마곡 대장단지 앞지를 수 있을까?

[미디어펜 서동영 기자]안녕하세요. 국내 최초 AI와 현직 부동산 기자들이 동반 임장을 떠나는 특별 기획이 나왔습니다. 미디어펜 건설부동산부 AI 수석연구원인 '땅박사'가 청약공고문, 국토교통부 실거래가 등 각종 자료 수백 개를 학습 분석하고, 기자들은 현장을 직접 발로 뛰며 땅박사의 분석이 올바른지 현장에서 두 눈과 귀로 확인하는 코너입니다. 독자 여러분의 내 집 마련 고민을 조금이나마 덜어 드리겠습니다.[편집자주] 

삼성물산 건설부문의 아파트 브랜드 '래미안'이 드디어 서울 강서구에 들어서게 됩니다. 바로 '래미안 엘라비네'입니다. 방화뉴타운 6구역을 재건축한 해당 단지는 지하 3층~지상 최고 16층·10개 동·557가구 규모입니다. 이 중에서 일반분양은 조합원 물량을 제외한 272가구입니다. 전용면적별로 보면 △44㎡ 12가구 △59㎡ 15가구 △76㎡ 39가구 △84㎡ 181가구 △115㎡ 29가구입니다. 청약 신청은 3월 16일 특별공급을 시작으로 17일 1순위 해당지역, 18일 1순위 기타지역, 19일 2순위로 진행된다. 

삼성물산은 강서구에 처음으로 선보이는 래미안 단지인 만큼 최선을 다해 시공한다는 각오입니다. 전면 커튼월 룩 디자인 적용 및 남향 위주 단지 배치와 함께 공간을 자유롭게 분리∙통합할 수 있는 기능성 가구 '넥스트 퍼니처'를 처음 적용합니다. 근래 신축 아파트 공급이 적었던 방화동 내에서는 보기 드문 주거상품성을 갖췄다고 할 수 있습니다. 또한 단지에서 서울지하철 9호선 신방화역까지 도보로 1~2분이면 도착하는 초역세권이기도 합니다.

 

 

다만 땅박사는 래미안 엘라비네 분양가가 "인근 단지 대비 다소 비싸다"고 분석했습니다. △59㎡ 13억5600만~14억2900만 원 △84㎡ 17억300만~18억4800만 원 △114㎡ 21억300만~22억3700만 원입니다. 선호도가 가장 높은 면적인 국평(84㎡) 기준 최고가가 18억 원이 훌쩍 넘습니다. 2100만 원~2300만 원에 달하는 발코니 확장비 등 각종 옵션들을 더하면 19억 원에 달합니다. 

땅박사는 "옵션을 뺀 기본 분양가로만 따져도 래미안 엘라비네 인근 주요 생활권인 마곡지구 내 대부분의 아파트보다 비싼 가격"이라고 평가했습니다. 그러면서 "올해 마곡엠밸리14단지 등 마곡지구 내 84㎡ 대부분이 최고 17억 원대에 거래됐다"는 점을 강조했습니다. 마곡지구는 마곡동을 비롯한 방화동과 공항동을 아우르는 중심업무지구이자 주요 상권을 갖춘 강서구 서쪽을 대표하는 주거지입니다.  

특히 마곡 대장단지인 '마곡엠밸리 7단지'는 지난 1월 84㎡가 19억8500만 원에 거래되는 등 최근 매매가가 20억 원에 육박하고 있습니다. 현재 네이버부동산 기준 24억 원에 올라온 매물도 있습니다. 

분양업계에서는 방하6구역 조합과 삼성물산이 7단지를 기준으로 래미안 엘라비네 분양가를 책정했다는 이야기가 나옵니다. 7단지를 앞질러 인근 대장단지가 되겠다는 의도라는 겁니다.

하지만 여러 지표상 7단지를 누르기에는 쉽지 않아 보입니다. 다음은 땅박사가 래미안 엘라비네와 7단지의 주요 요소를 비교 분석한 표입니다. 이를 토대로 땅박사는 "여러모로 래미안 엘라비네보다는 7단지가 앞선다"며 "7단지의 가격을 쫓아가게 되는 방향이 될 것"이라고 전망했습니다. 

다만 땅박사는 "서울 전체로 봤을 때 국평 기준 20억 원 미만 대형건설사 브랜드 분양단지는 찾기 어렵다"며 "서울 내에 살고 싶은 실거주자로서는 매력적인 가격"이라고 분석했습니다. 또한 방화뉴타운 개발이 속도를 내고 7단지 매매가 상승 여부에 따라 래미안 엘라비네의 가격도 추후 오를 여지는 있다고 전망했습니다. 

그러면서 입주시점의 래미안 엘라비네의 시세 변화에 대해 다음의 2가지 시나리오를 내놨습니다. 

예상가: 약 22억~23억 원

근거: 입주 시점인 2028년은 마곡 MICE 복합단지가 안착하고, 대기업 입주가 마무리되는 시기입니다. 마곡 7단지가 대장주로서 25억 원 선을 뚫어준다면, 래미안 엘라비네는 '신축 프리미엄'과 '래미안 브랜드'를 등에 업고 7단지 시세의 90% 수준까지 추격할 수 있습니다.

예상가: 약 19억5000만 원~20억5000만 원

근거: 현재 분양가(18억4800만 원)가 이미 마곡 14단지(17억2500만 원) 등 기존 축보다 1억2000만 원 이상 높습니다. 입주 시점에 주변 기축들이 가격 정체를 보인다면, 신축 효과만으로 약 1억~2억 원 내외의 '안전마진'만 확보한 채 거래가 시작될 수 있습니다. 

현장에서 확인한 래미안 엘라비네의 분양 전망에 대한 예상은 엇갈렸습니다. 분양가 때문입니다. 긍정적으로 보는 이들은 래미안이라는 브랜드 파워와 신축이라는 점을 꼽았습니다. 단지 인근 A공인중개사는 "마곡지구 아파트 대부분은 SH공사가 지어 단지마다 임대가구가 상당한 데다 준공된 지 10여 년이 됐다"며 "반면 래미안 엘라비네는 신축이 민간아파트로서 래미안이라는 톱브랜드를 달고나온 만큼 방화동이더라도 납득되는 분양가"라고  말했습니다.

반면 부정적으로 보는 이들은 각종 생활인프라를 갖춘 마곡지구와 이제 개발을 시작한 방화동은 엄연히 다르다고 지적했습니다. 마곡지구 내 B공인중개사는 "분양을 앞두고 새 아파트로 옮기고 싶은 마곡지구 내 거주자들의 문의가 생각보다 적은 이유"라고 분석했습니다. 그러면서 "아무리 래미안을 달았다지만 생각보다 높게 나왔다"고 지적했습니다. 

또한 현재로서는 래미안 엘라비네가 7단지에 밀릴 수밖에 없다는 의견이 많았습니다. '입지' 때문입니다. 7단지는 공항철도와 지하철9호선 더블역세권에 위치하고 있습니다. 특히 9호선 마곡나루역은 덕분에 서울 주요 업무지구인 여의도와 강남을 빠르게 갈 수 있습니다. 같은 9호선으로 래미안 엘라비네 인근 신방화역과의 분명한 차이점입니다. 마곡 업무지구와 가깝기도 합니다. 

마곡지구 내 C공인중개사는 "부동산에서는 입지가 깡패"라며 "입지 때문에 7단지가 마곡지구 대장아파트로 불리는 것"이라고 설명했습니다. 이어 "래미안 엘라비네는 주변 단지 대비 분양가가 높게 나왔기에 분양을 받는다고 해도 당장 시세차익이 크지 않을 것"이라고 전망했습니다. 

그럼에도 불구하고 땅박사의 분석처럼 서울에서 84㎡ 기준 20억 원 미만 신축 아파트를 찾기란 쉽지 않을 것이라는 게 현지에서의 공통된 의견이었습니다. 박지민 월용청약연구소 대표는 "서울 실거주자에게는 가성비 있는 가격"이라며 "한동안 방화동 쪽에서는 아파트 공급이 없었던데다 래미안 엘라비네가 마곡 생활권을 공유하는 신축이라는 점을 봤을 때 청약 인기가 있을 것"이라고 분석했습니다.

여기에 방화5구역 등 인근 방화뉴타운 개발을 통해 지금껏 서울에서 가장 소외된 지역인 방화동에 대한 기대감도 현장에서 확인할 수 있었습니다. 

또한 김포공항 혁신지구 개발이 예정대로 진행된다면 김포공항과 인접한 방화동이 직접적인 수혜를 입을 것이라는 주장도 들었습니다. 김포공항 혁신지구 개발은 2033년까지 강서구 김포공항 일대(35.4만㎡)를 총 사업비 2조9640억 원을 들여 UAM(도심항공교통)·S-BRT·도시철도 등 미래교통 및 모빌리티 첨단산업 기지를 세우는 사업입니다. 미래 유망산업 관련 기업들이 이곳으로 모이게 되는 겁니다. 래미안 엘라비네가 7단지를 비롯한 마곡지구 단지들과 비교해 반전을 일으킬 계기가 되는 것입니다. 

한편 래미안 엘라비네가 김포공항 인접에 따른 '항공기 소음'이 있을 수 있다는 우려가 있습니다. 하지만 현장에서는 비행기 소리를 들을 수 없었습니다. 공항과 가깝다지만 비행기 이동 경로와는 떨어져 있는만큼 단지에서 소음 스트레스 걱정은 하지 않아도 될 듯 합니다.