[MP 부동산 컬럼]상가투자 실전 노하우 "설명의무"

많은 부동산 투자자들이 복잡한 법률이나 세금 사항등을 잘 모르다보니 중개업소나 물건을 소개하는 분양상담사등의 설명에 의존해 계약을 체결하고 부실한 설명이나 고의적 과장등으로 낭패를 겪는 경우들이 종종 있지만 상당수가 꼼꼼히 챙기지 못한 "내탓이오"로 자책하고 마는 경우들이 있다.

하지만 "내탓이오" 원망으로 끝날 것 같은 거래에도 상대방 과실에 대한 일부 또는 전부 책임을 물을 수 있는 경우들이 많기 때문에 투자자들의 이해가필요하다.

법원 판례사례　중 아파트 매매중개를 하면서 9억원 초과주택을 구입해 다주택자가 될 경우 취득세를 4%를 절반인 2%로 낼수 있다고 설명한 중개업소 직원의 설명을 믿고 거래한 경우가 있었다.

하지만 이 제도는 2011년 까지만 적용되던 한시적 제도였지만 중개업소 직원은 2012년에도 적용되는 것으로 설명해 2012년 4월 11억 6천여만 원의 매매계약을 체결한 후 매수자는 취득세를 4%로 내게 되었다.

상대가 전문 세무사도 아니었을 뿐더러 중개업소 대표도 아니고 직원에 불과한데다 거래대상 부동산 자체의 하자문제가 아니기 때문에 매수자가 중개업소에게 화를 내고 전문세무사에게 자문을 구하지 않은 "내 탓이오" 하기 십상이었던 문제였지만 생각하고 있던 세금보다 등록세 증액분까지 2550여만 원이나 착오가 나자 매수자는 적극적인 소송을 통해 중개업소대표와 공인중개사협회로부터 1310만원을 배상받는 판결을 받아냈다.

물론 큰 거래금액에 따른 세금문제를 자세히 알아보지 않은 매수자과실도 30%있다고 판결받기는 했지만 자기권리를 적극적으로 행사해 피해를 줄인 사례다.

상가 쪽에서는 2011년 판례로 세입자와 분쟁으로 월세를 못 받고 있는 상황을 숨기고 매매계약을 체결했다가 상가매수 후 세입자로부터 임대료를　못받자　미납 임대료 및 관리비 8600만원을 전 소유주였던 매도인에게 청구해 전액 받아내게 된 경우도 있다.

1심에서는 세입자와 상가사용과 관련한 분쟁이 있다는 사실을 매도자가 매수자에게 고지하였기 때문에 설명의무를 위반하지 않았다고 보았다.

하지만 항소심인 2심에서는 법적 세입자와 법적분쟁이 있음만 고지하고, 임대료를 못 받는 상황에 대한 충분한 설명이 없어 "설명의무"를 다하지 않았다고 보았고 아울러 매도인은 매수인이 월세 등을 받는 데 장애가 없는 임대차관계를 승계해야 할 의무가 있다며 매수자의 손을 들어주었다.

이경우도 매매거래 전에 세입자와 전소유주가 분쟁이 있었음을 매수인이 고지받았기 때문에 좀 더 자세히 알아보지 않은 자신을 탓하는 "내 탓이오"로 끝나버릴 수 도 있었던 사안이지만 매수인의 적극적인 권리행사로 "내 탓이 아닌 남의 탓"을 이끌어낸 판결이었다.

상가의 경우 임대율이나 공실률, 임차인의 월세납부현황　등의 정보가 매매에 있어 매우 중요한 요소이기 때문에 이같은 사항을 허위로 설명하거나 고의로 숨기고 매매한 경우 적극적인 대응이 필요하다.

특히 분양활성화를 위해 선 임대완료 상가를 공급하는 신축상가의 경우라면 선임대관련 조건이나 선임대관련 임대료보조 지원내역, 지불 주체가 임차인인지, 사업주인지 등을 상세하게 고지받아야 문제없는 투자가 될 수 있다.

초대형 쇼핑몰 등의 경우 유명업체 입주를 내세워 상가를 분양하는 사례가 왕왕 있다. 입점 유명업체는 사실 저가의 임차료로 들어와서 시행사 보조해주는 임대료로 수익률을 보장받는 형태다. 전후사정을 알리 없는 쇼핑몰의 일반 상가 매수자는 유명업체가 비싼 월세를 부담하고도 높은 수익률을 내는 것으로 오인，계약을 체결하고 나중 땅을 치며 후회하게 된다.

하지만 사후에 적극적인 권리행사를 한다하더라도 많은 시간과 비용이 수반되기 때문에 투자자들은 계약 전에 미리 사실관계를 확인, 후회할 일을 제거해야 낭패를 면할 수 있다./선종필 상가뉴스레이다 대표