[분양가 해부] '명륜 자이' 장외 홈런 예감…프리미엄 1억설 "진실과 오해"

[미디어펜=조항일 기자]마린시티와 거제센트럴, 대연 등으로 올해 분양시장에서 3연속 홈런을 날리며 정상의 주택명가로 자리매김, 일명 부산의 '자이언트 자이'로 불리는 GS건설. 

GS가 지역 최대어의 하나인 '명륜 자이'로 4타석 연속홈런을 예약함에 따라 지역 분양권 전매시장이 요동 치고 있다.

2일 관련업계에 따르면 GS건설이 부산 동래구 명륜4구역 재개발사업 '명륜 자이'의 견본주택을 열고 출사표를 던지자, 분양권 프리미엄 형성을 둘러싸고 갑론을박이 한창이다.

최대 1억원에 육박할 것이라는 과잉 추정이 나오는 사이, 경기악화 직격탄에 거품 분양가와 프리미엄 인플레이션은 꺼지는 게 대세라며 수천만원이 적정하다는 반론도 만만치 않다. 

분양권 전매가 성행하는 부산에서 올해 웃돈 프리미엄급 단지 모두, 자이시리즈였다는 데 이의를 제기하는 사랑은 없다.

해운대구 우동 마린시티자이는 8만여명이 신청, 평균 450 대 1로 올해 전국 최고치이자 지역 역대 최고 경쟁률을 기록했다. 지난주 남구 대연 자이는 올들어 최다 청약자인 15만여 명이 쇄도, 330대 1로 마린시티 뒤를 이었다. 전국과 부산 청약률 3위도 GS건설의 자이브랜드다. 지난 5월 거제센트럴자이는 당시 전국 최다 청약자인 12만명이 가세. 평균 328 대 1을 기록했다.

지역 분양시장은 GS건설의 '명륜 자이'가 이들 기록을 넘어설 장외홈런용 단지로 지목했다. GS의 부산 4번 타자이자 지명 타자인 셈이다.

지하철 1·4호선 환승역인 동래역 초역세권으로 부산의 8학군에 자리한데다 시장의 대세인 전용면적 84㎡ 이하의 중소형 단지로 흠잡을 데 없다. 

모두 671세대 가운데 일반분양분은 478세대로서 거제와 대연보다 적으나 인기만점의 전용 84㎡형이 일반분양분의 4채 중 3채로서 주력형이다.

동래구 요충지에 롯데마트 등 생활편의시설도 풍부하다.

'명륜 자이'의 책정 분양가가 초미 관심사다. 분양권 전매가격을 가름하는 기준이기 때문이다.

GS건설은 평균 분양가가 1,200만 원대라고 밝히고 있으나 부산시의 분양가 심의 결과, 주력형인 전용 84㎡A형의 최고가(20층 이상)는 4억6,470만원으로 3.3㎡당 1,342만원으로 드러났다.

이 주택형 가운데 공급 세대가 가장 많은 10~19층의 분양가도 4억4,200만원으로 3.3㎡당 1276만원이었다.

전용면적 45㎡형의 평당 분양가는 1,281만원(A형 20층 기준), 59㎡는 1,349만원(E형 20층 기준) 등이다.

현대엔지니어링이 지난 5월 명륜역 역세권에 분양한 '힐스테이트 명륜'의 같은 형 분양가(4억3400만원, 20층 이상)에 비해 총분양가는 3,000여만 원 높고 평당가는 80여 만원 웃돈다.

'명륜 자이'는 전철 1·4호선 환승역인 동래역에 한걸음으로 명륜역 역세권인 '힐스테이트 명륜'에 비해 초역세권이다. 단지 규모도 힐스테이트보다 178세대 많다. 게다가 동래고 등 명문학교가 포진. 교육환경도 비교 우위다.

분양가에는 교통과 환경, 교육 등 탁월한 주거가치가 담겨 있는 셈이다.

@명륜 인기 단지 아이파크보다 5,000만원 저렴

명륜 자이는 동래구 중심축 초역세권에 명문학군으로 지역 부동산업계가 올해 최대어로 점찍은 단지다. 실주거 가치가 높아 분양권 프리미엄이 높을 수밖에 없다.

동래구 명륜동에서 인기절정의 아파트는 중대형 단지인 '명륜 아이파크 1단지'(1,139가구)로 명륜초등학교가 단지 내 자리한다.

2013년 입주한 명륜 아이파크의 전용 84㎡는 지난 달 5억1,100만원(15층)으로 역대 최고가를 찍었다. '명륜 자이'의 최고 분양가보다 5,000만 원 쯤 높다.

명륜동 S부동산 관계자는 "GS건설이'명륜 자이'의 분양일정을 확정하기 전부터 분양권 전매 상담이 상당했다"며"시중에서 로얄 세대의 분양권 웃돈이 7,000만 원 이상이라고 부추기고 있으나 분양권 전매가 허용되는 시점에 3,000~5,000만원의 차익이 적정선으로 보여진다"고 추정했다.

그는 "올해 부산에서 450 대 1로 최고 경쟁률을 보인 '해운대 마린시티자이' 분양 당시 분양권 프리미엄이 1억 원 붙는다고 했으나 로얄층의 실제 차익은 4,000~5,000 안팎이었다"며 "지역 분양권 전매시장에서 마린시티자이의 선호도가 더 높은 만큼 명륜자이의 분양권의 추정 차익은 부풀려진 것"이라고 말했다.

@전매권 성행도시 부산 '허와 실'

실제 국토부 실거래가에 따르면 마린시티자이의 전용 84㎡의 분양권 전매 최고가가 6억7000만원(43층)을 기록했으나 단 1채에 그치고 지난 달 45층의 매매가는 6억5300만원이었다. 분양가(6억1,300만원)에 비해 4,000만원 올라간 것이다.

지난 5월 분양권 전매 허용 후에 이달까지 거래 건수는 132건으로 분양세대의 51%를 차지했다.

동래 명륜동에서 올해 첫 분양한 '힐스테이트 명륜'은 특별공급분이 사실상 매진되는 데 이어 1순위 청약경쟁률이 160 대 1로 올해 부산시에서 6번째로 높았던 인기 단지였다.

분양권 전매 차익을 노린 투자세력의 가세로 전매 분양권은 지난달 말 현재 355건으로 전체 분양분(493세대)의 72%에 달했다. 분양권 전매 성행의 현주소다.

부산 동래구는 명륜자이를 포함 연내 모두 3500여 세대가 공급예정이다. 분양 대기 중인 단지는 e편한세상 명장과 명륜 힐스테이트 2차, 아시아드 코오롱하늘채 등이다.

지역 내 과잉공급이 현실화되는 시점에 명륜자이의 분양권 전매 차익 추정치는 지나치게 부풀려진 것이라는 게 현지 부동산업계의 지적이다.