그림으로 보는 그덕 그라시움 입성 전략 '꿀 팁'
[미디어펜=조항일 기자] 올해 강남권 재건축의 대어 중의 대어인 '고덕 그라시움'의 당첨을 위한 눈치싸움이 청약일이 다가올수록 치열하다.
더블 역세권에 명문학군, 숲세권이 돋보이는 이 단지는 특히 합리적인 분양가로 올해 재건축 재테크의 백미로 꼽힌다.
서울 강동구 고덕주공2재건축의 당첨 꿀 팁 10가지
주택형별 분양가를 파악, 저금리의 대출을 충분히 활용하되 중장기 소득을 고려해 가계의 건전성을 유지하면서 내집을 마련하는 게 바람직하다고 전문가는 조언한다.
특히 장기 무주택자의 경우 중소형 추첨제를 겨냥, 오랫동안 아껴둔 통장을 활용할 가능성이 높다. 다자녀가구와 신혼부부는 특별공급분을 집중 공략할 예정이어서 그라시움 입주 경쟁이 한층 뜨거워질 전망이다.
서울 거주자에 우선권을 부여하는 이 단지 청약에 서울 이외에 수도권 거주자도 당첨 기회가 주어진다. 바로 다자녀 무주택 세대에 대한 특별공급 물량에서다.
날로 뜨거워지는 '고덕 그라시움'의 높은 청약문턱을 넘기 위한 사전 점검사항과 당첨 확률 제고를 위한 청약 전략 10가지를 간추린다.
서울 강동구 고덕주공 2단지를 재건축하는 '고덕 그라시움'의 3.3㎡ 당 평균 분양가가 2,338만원으로 당초 예상치보다 100만 원 이상 밑돌면서 중소형을 중심으로 청약경쟁이 후끈 달아오를 전망이다.
고덕 그라시움 주택형별 일반분양분과 평균 분양가.아파트투유는 5일 특별청약에 이어 6일 1순위 청약을 실시한다./고덕주공2 재건축조합
현대건설과 대우건설, SK건설이 강동구 고덕동 고덕주공2단지를 재건축하는 그라시움은 모두 4천932세대의 대단지로서 일반분양분은 59~127㎡의 6개 주택형에 2010세대에 달한다.
팁 1. 일반분양 중소형 "인기 주택형 100 대 1 넘는다"
고덕그라시움 주택형별 일반분양분과 점유비./고덕주공2재건축조합
특히 전용면적 59㎡의 소형은 일반분양분이 823세대로 일반분양분의 41%를 차지한다. 상일동역 초역세권과 고덕초교에 근접한 일부 주택형의 청약경쟁률은 최고 100 대 1이 넘을 전망이다.
주택형별로는 전용 59㎡형의 소형이 가장 많고 이어 △84㎡형 36%(733세대) △73㎡형 16%(314세대) △97㎡형이상 7%(140세대) 등이다.
올해 강남권 재건축의 대어 중의 대어인 '고덕 그라시움'은 전용 84㎡ 이하의 일반분양분이 전체의 93%를 차지하는 중소형 대단지다./고덕주공2재건축조합
분양가는 소형이 3.3㎡ 당 평균 2,491만원으로 6개 주택형 가운데 가장 높고 중소형인 전용 84㎡형은 2198만원으로 가장 낮다.
팁 2. 가점제 당첨 안정권은?
전용 84㎡형이하의 일반 공급 물량의 40%에 무주택자에게 우선 공급되는 가점제의 경우 당첨 커트라인은 주택형별로 다르나, 인기 주택형의 안정권은 70점 안팎이 될 전망이다.
일부 주택형은 60점 중후반이 당첨안정권이다. '고덕 그라시움'의 분양권 추정 프리미엄이 수천만원으로, 오래된 통장을 청약자들이 대거 사용할 것으로 보기 때문이다.
고덕 그라시움은 더블 역세권에 명문학군, 숲세권이 돋보이는 이 단지는 특히 합리적인 분양가로 올해 재건축 재테크의 백미로 꼽힌다./아파트투유
전용 59㎡형의 당첨 커트라인이 어느 선에서 형성될 지가 관심거리다. 주 수요층인 30~40대 간의 경쟁으로 이들은 중소형 주수요층인 장년(50~60대)보다 청약가점이 높지 않으나 헬리오시티의 경우 소형 커트라인이 중형보다 높게 나타났다.
'그라시움'의 소형 첨약경쟁률이 높아질 경우 댱첨 청약가점은 중소형보다 높아질 공산이 크다.
'고덕 그라시아'의 당첨 안정권은 지난해 송파 가락시영 '헬리오시티'보다 다소 낮은 수준이나 강동에서 직전 분양한 '명일역 래미안 솔베뉴'보다는 다소 높을 전망이다.
개포주공2단지 재건축인 '래미안 블레스티지'와 현대일원 재건축인 '래미안 루체하임'의 가점제 당첨 안정권은 전용 59㎡형이 각각 69점과 63점, 84㎡형은 70점과 69점이었다.
팁 3.프리미엄 가장 많이 붙는 동은?
'돈 되는' 그라시움의 노른자위 아파트 동은 어디일까. 말할 나위없이 조합원들이 중점 배정받은 동이다.
고덕주공2단지는 지하철 5호선과 신설예정인 9호선의 환승역인 고덕역에 가까운 단지 서남부 도로가에 중대형을 집중 배치한 반면 단지 정문이 들어설 5호선 상일동역 초역세권 인근에는 전용 59㎡를 주로 배치했다.
조합원은 전용 84㎡이상 중대형의 경우 더블역세권인 고덕역 최단 거리에 자리한 101~102동에 가장 많이 입주한다. 이들 동의 저층을 제외한 대부분이 단지 남측 도로 건너편의 고덕 그린웨이의 조망권을 확보, 사계절 따스한 햇빛을 바라볼 수 있다.
도로 맞은편 녹지 조망권에 일조권을 확보한 동은 103~106동 당첨자도 함께 누릴 전망이다. 동번호가 올라갈수록 고덕역에서 멀어지고 상대적으로 상일동역과 가까워지면서 조망권은 상대적으로 낮아지게 된다.
고덕주공2 개건축인 '그라시움'은 더블 역세권에 명문학군, 숲세권에다 특히 합리적인 분양가를 채정, 올해 재건축 재테크의 백미로 꼽힌다./고덕주공2 재건축조합
그라시움에서 인기 절정이 될 주택형은 전용 59㎡이다. 가장 노른자위 동은 상일동 초역세권의 107동과 108동 140동 141동 등이다.
이들 동에는 고층 일반분양분도 많은 편이다. 단지 주출입구 도로를 사이로 마주한 이들 동의 분양가는 같은 주택형 다른 동에 비해 상대적으로 높다.
이들 아파트 동은 중대형과 같이 일조권을 확보할 수 있으나 조망권 확보는 어렵다. 도로 건너편의 주공3단지가 재건축을 준비 중이기 때문이다.
팁4. 물딱지 성행, 투기장 우려
'고덕 그라시움'은 계약금이 10%다. 계약금은 2회 분납으로첨 후 1차분의 계약금은 모든 주택형이 1,000만원이다.나머지 계약잔금은 1차분 납입후 1개월 이내에 치러야 한다.
고덕 D부동산 중개사는 "분양가가 상대적으로 높다보니 계약자들의 초기 부담을 최소화한 조치로 보인다"며"계약금을 2회 분할토록 한 단지는 투자세력이 출몰, 당첨권을 양도하거나 불법 전매하는 등 시장질서가 혼란할 소지가 크다"고 지적했다.
팁 5. 중도금 대출 미적용 125세대
전용면적 97㎡이 넘는 중대형 분양세대 가운데 분양가가 9억 원을 웃돌아 중도금 대출을 받지 못하는 세대는 125세대에 달한다.
이들 주택형 당첨자는 중도금을 직접 조달해야 한다.허나 전용 97㎡ 가운데 2층은 9억 원을 밑돌면서 중도금대출이 가능하다. '그라시움'의 나머지 대부분의 당첨 세대는 분양가의 60%인 중도금에 대해 무이자 혜택이 주어진다.