[이슈 현장 - 동탄2 '부영 vs 오네뜨']주거가치 득실 한창 속…"결론은 돈"

[미디어펜=이시경 기자]“당첨만 되면 5000만원을 기대해 볼 만하다고들 합니다.”

분양 성수기에 분양시장이 연일 큰 장이다. 장마다 분양권 프리미엄을 겨냥한 투자세력이 청약시장에 큰 손으로 시장을 뒤흔드는 양상이다.  동탄2 신도시도 예외가 아니다.

화성 반송동 T부동산 중개사는 "동탄2를 비롯해 수도권에 수급불균형과 분양가 거품을 경고해도 씨가 먹히지 않는다"며 "지역 중개업계가 예측하는  '사랑으로 부영'의 분양권 웃돈을 믿는 수요층은 많아도 이를 신뢰하는 중개사는 소수다"며 프리미엄 얘기를 남의 얘기로 치부했다.

남동탄을 수도권 핫플레이스 분양시장으로 이끈 호수공원 입지의 '사랑으로 부영'의 견본주택의 방문객의 주요 관심은 어느 단지 어느 주택형이 '돈이 되느냐'였다. 중동탄의 '남해 오네뜨 더테라스'도 예외가 아니었다.

부영의 ‘동탄2신도시 사랑으로 부영(이하 ‘사랑으로 부영’)’은 총 2766가구로 ▲A73블록 지하 2층, 지상 15~27층, 1080가구 ▲A74블록 지하 2층, 지상 15~25층, 868세대 ▲A75블록 지하 2층, 지상 15~25층, 818세대로 구성된다.

전용 59·60·84㎡의 중소형 평형으로 이뤄지며 특히 전용 84㎡는 거실과 방 3개가 발코니에 붙은 4베이(Bay) 구조를 적용한다.

남해종합건설의 ‘동탄2 남해오네뜨 더 테라스(이하 ‘남해오네뜨’)’는 전용 84㎡ 단일면적의 연립주택 147가구가 지어지는 테라스 하우스 단지다.

▲ 동탄 호수공원 '쾌적성' vs KTX동탄역 '접근성'

앞서 지난 8월 분양한 ‘사랑으로 부영’ 1차(A70~72블록)는 호수공원 입지로 수요자들의 관심을 받았다. 이번 2차 물량 역시 1차와 마찬가지로 호수공원을 둘러싼 형태로 지어진다.

전체 용지(163만 여㎡)의 40% 이상이 공원·녹지·수변 공간으로 조성되는 동탄호수공원(워터프론트 콤플렉스)에는 수변공원, 문화·쇼핑시설, 주거시설이 들어설 예정이다.

이상훈 부영 과장은 “1차는 단지 남측에 호수공원이 위치해 남향과 호수조망이 모두 가능했으나 2차는 공원을 등진 입지여서 뒤편으로 수변공원을 볼 수 있다는 점이 다르다”면서도 “남동탄의 타 브랜드 아파트들과 비교하면 월등하게 호수공원과 가깝다는 사실은 부정할 수 없는 장점”이라고 강조했다.

‘남해오네뜨’(B9블록)는 동탄1신도시와 2신도시의 경계 지역에 들어선다. 단지로부터 반경 3㎞ 거리에 동탄1신도시의 CGV, 이마트, 메타폴리스 등이 위치하는 등 인프라를 누릴 수 있어 1신도시에서 보러 온 관람객도 많다.

실제 동탄1신도시에서 거주 중인 엄모씨(47·여)는 “테라스하우스는 쾌적한 삶을 누릴 수 있다는 환상이 있는데다 동탄1 신도시와의 경계지역에 위치해 관심 갖고 보러 왔다”고 말했다.

분양 관계자는 “단지에서 걸어서 15~20분 거리에 KTX동탄역이 있어 역세권이라고 하기엔 애매하지만 남동탄 단지들보다 복합환승센터 등이 더 가깝고 차량 이용 시 용인~서울고속도로를 통해 서울까지 20분대에 접근 가능하다”고 설명했다.

‘쾌적한 입지’라는 업체의 주장에 손사래인 입장도 있다.

동탄2신도시 T 부동산 관계자는 “단지 인근에 ‘중흥S-클래스’, ‘에일린의 뜰’, ‘더샵 센트럴시티 2차’ 등 고층 아파트들이 둘러싸는 형태인데다 C36블록에는 행복주택이 들어설 예정”이라며 “단지 옆 신리천은 호수나 넓은 하천이 아닌 실개천이라는 점도 감안해야 한다”고 귀띔했다.

▲ 중소형 대단지 '부영' vs 전용 84 소규모 마을

‘사랑으로 부영’은 1차 분양 당시 1867가구보다 대단지인 총 2766 가구 규모다.

이 과장은 “전용 88·134㎡ 등 대형 평형까지 포함했던 1차와 달리 금회에는 전용 85㎡ 미만의 중소형 평형대로만 구성하다보니 가구수가 더 늘어났다”며 “1차 분양 당시 대형 주택형의 청약경쟁률이 낮았던 것을 감안하면 오히려 더 잘 된 것”이라고 전했다.

단지 내·외부공간을 동탄호수공원과 연계, 배치했으며 내부에는 어린이놀이터, 잔디마당, 주민운동시설 등 근린생활시설이 마련된다.

D 부동산 관계자는 “1차 분양 시 초·중학교 용지와 인접한 71블록 인기가 높았다”며 “고등학교 용지, 상가와 가까운 73블록의 인기가 좀 더 높을 것으로 추정된다”고 내다봤다.

‘남해오네뜨’의 경우 건립가구가 150채가 되지 않는 중소형 소규모 단지다. 부영2차가 호수공원 건너 초등학교가 있는 데 반해 초등학교가 가깝다. 문화디지털밸리 남단에 자리, 향후 풍성한 문화예술 인프라도 누릴 수 있다. 단지 내 상가가 없는 대신 도로 맞은편에 근린생활시설(단지 남측)과 근린상가시설(단지 북측)이 각각 들어선다.

단지의 3면을 도로가 둘러싸고 있는 것에 대해 이성호 본부장은 “가장 넓은 6차선 도로와 인접한 단지 북측에는 방음벽을 설치할 예정으로, 현재 한국토지주택공사(LH)와 높이를 협상하고 있다”고 답했다.

▲ ‘부영' 틀박힌 평면  vs 층별 테라스 제공

‘사랑으로 부영 2차’의 평면설계는 고민 끝에 내논 것이라고 하나 부영의 일반 평면과 큰 차이를 느끼지 못했다.

견본주택에 마련된 전시평면 중에서도 특히 전용 60㎡에 많은 사람이 모여들었다. 신혼집을 보러 온 젊은 부부의 모습도 쉽게 볼 수 있었다.

남편과 함께 온 정모씨(33·여)는 “안방에 드레스룸이나 장롱 놓을 공간이 마땅치 않지만 그 대신 침실3의 붙박이장이 기본 제공돼 옷방으로 쓰면 2인 가구용으로 적합할 것 같다”고 소감을 밝혔다.

전용 60㎡는 단 87가구만 배정된 1차 분양에서 1만3178명이 청약해 151.47대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.

‘남해오네뜨’ 평면의 가장 큰 특징은 ‘테라스’다.

이 본부장에 따르면 각 층마다 테라스 크기는 ▲1층 8.7평 ▲2층 6평 ▲3층 3.9평 등이며 4층은 테라스 대신 17.6평 규모의 다락공간이 제공된다.

청약자는 신청 시 84A형과 84B형 중 한 가지를 고를 수 있으며 층은 고를 수 없다.

전시평면 내 테라스를 한참 살피던 강모씨(52)는 “테라스 얘기 듣고 왔는데 만일 테라스 크기가 가장 작은 3층에 당첨되면 무의미할 것 같다”며 “견본주택에 1층과 4층(다락) 등 큰 테라스만 전시돼 있어 헷갈릴 뻔했다”고 말했다.

테라스하우스에 종종 발생하는 문제인 ‘결로’현상에 대해 이 본부장은 “4층 가구에 제공되는 다락공간은 난방이 어려우므로 어느 정도의 결로는 어쩔 수 없다”며 “아래층에 대해서도 전체적으로 결로현상이 없을 것이라고 확답할 수는 없다”고 답했다.


▲ “당첨되면 웃돈 5000만 원 이상 기대”

이들 단지의 평당 분양가는 ‘사랑으로 부영’(전용 84㎡ 기준)이 ▲A73블록 1178만원 ▲A74블록 1192만원 ▲A74블록 1164만 원 등이다. ‘남해오네뜨’는 평균 1286만원이다.

앞서 분양한 ‘사랑으로 부영’의 1차분(A70~72블록)의 분양가(전용 84㎡ 기준)는 ▲A70블록 1165만원 ▲A71블록 1195만원 ▲A72블록 1195만 원 등이다.

‘사랑으로 부영 2차’의 분양가의 적정성에 대해서는 논란이 오간다.

D 부동산 관계자는 “요즘 대부분의 건설사들이 1차 분양이 호성적을 거두면 2차분의 분양가를 올리는 게 다반사였다”며“부영이 호수공원을 등진 2차분의 선호도가 떨어질 것을 감안, 양심적으로 분양가를 올리지 않은 것 같다”고 분석했다.

K부동산 중개사는 “지난 2011년 경기도시공사로부터 호수공원 6개 단지 매입가격이 지난해 일반 택지값의 수준으로 저렴했다”며“특히 1차분보다 10% 이상 저렴하게 매수한 2차분의 땅값이 분양가에 반영되지 않고 고가로 나왔다”고 꼬집었다.

분양권 프리미엄은 분양현장의 이슈다.

D부동산 중개사는 “1차 분양권이 72블록의 경우 5000~7000만원 호가한다”며“2차는 3000만~4000만 원 정도 기대된다”고 예상했다.

‘남해오네뜨’는 발코니 확장비를 포함하면 평당 1300만 원대까지 올라간다. 분양 관계자는 “강마루·실크 벽지 등 세세한 것부터 고급화해 아파트와 직접 비교할 수는 없다”며 “특히 테라스 공간을 감안하면 분양가가 높다고만은 할 수 없을 것”이라고 강조했다.

G 부동산 관계자는 “동탄2신도시 내 중소형 평형의 테라스하우스는 ‘남해오네뜨’가 최초로, 4억 원대에 테라스하우스를 구입할 수 있다는 메리트가 있다”며 “현재 동탄2 시범단지 내 43평 아파트가 6억 원에 육박하는데 ‘남해오네뜨’ 4층에 당첨되면 5억원에 복층을 누릴 수 있다”고 비교했다.

또 “남동탄보다 KTX동탄역, 복합환승센터 등이 더 가까워 당첨될 경우 4000만~5000만원의 프리미엄이 예상된다”고 내다봤다.