[현장 출동 - 다산 에일린의 뜰]실수요자 안성맞춤 "주거 삼박자 갖춘 아파트"

[미디어펜=조항일 기자]수도권 신도시에서 손꼽는 미분양 '0(제로)'를 달리는 다산신도시, 지금지구 분양시장이 뜨겁다. 

아이에스동서는 지난달 30일 견본주택을 열고 진건지구 B2블록에 '에일린의 뜰'의 분양에 들어간 가운데 개천절 연휴 간 무려 4만7000여명의 방문객이 몰렸다.

지난해 다산 진건지구 내 분양단지들의 흥행몰이에 힘입어 지금지구도 성공분양이 이어지고 있다.

지금지구는 진건보다 3.3㎡ 당 100만원 높은 1,200만원 중반대에 인기몰이를 지속 중이다. 지역 부동산중개업계는 거침없는 지역 분양시장에 탄력을 부여할 모멘텀이 뒷받침되지 않을 경우 수요층이 이탈하고 분양받은 계약자도 중도금 납부에 부담을 느낄 수가 있다고 경고했다.

 '에일린의 뜰'  청약자나 계약자도 예외가 아닐 전망이다. 아파트 계약 후에 모든 부담은 건설사가 아니라 계약자가 안고 가야하기 때문이다.  변수는 또 있다. 다산신도시 3만가구를 포함, 향후 2년에 5만 가구가 넘을 것으로 보이는 주택공급예정물량을 지역에서 소화할 수 있느냐다.

이 단지 견본주택 개관일은 지난달 30일. 올해 하반기 최대어인 강동구 고덕주공2단지 재건축 아파트인 '고덕 그라시움' 분양날과 겹쳤지만 이날 현장에는 수많은 인파가 몰리면서 못잖은 인기를 과시했다.

방문객의 상당수는 아이에스동서가 다산신도시에 첫 분양하는 '에일린의 뜰'은 지하 2층~지상 30층 5개동, 전용면적 84㎡ 단일 평면(3개 타입) 759가구 규모의 단지계획과 주요 평면의 실체를 보면서 다산의 분양열기에 빠져들었다.

단지가 조성되는 B2블록은 북측으로 중심상업지구와 남양주시청 제2청사·보건소·경찰서 등 행정타운이 가까워 진건지구에서도 생활 편의성이 높은 편이다.

동쪽으로는 남양주체육문화센터가 있어 다양한 체육시설을 이용할 수 있다. 단지 남쪽으로는 황금산과 9만5000㎡ 규모의 생태공원이 있다.

교통여건에서는 다소 아쉬움이 남는다. 차량을 통해 서울의 길목인 강변북로 이용이 용이하지만 이 도로는 대표적인 정체구간으로 꼽힌다.

단지에서 약 1km 떨어진 곳에 경의중앙선 도농역을 도보로 이용할 수 있지만 중앙선의 경우 배차 간격이 상당해 탑승객들이 불편을 겪는 지하철로 잘 알려져 있다.

도로교통은 사통팔달이다. 잠실·삼성 등 강남권으로의 접근성이 좋고 광진·성동·용산·마포 등 강북권으로의 이동도 편리하다. 서울외곽순환고속도로 토평IC가 가까워 수도권 각지로의 이동성도 좋은 편이다.

광역버스를 이용하면 서울 잠실까지 30분대 접근이 가능하다.

@진건지구 전매 분양권 시세 움직임 '일대 변수'

다산신도시는 그동안 '착한분양가'를 앞세워 내집마련을 원하는 수요자들은 물론 투자자들에게도 높은 관심을 받아왔다.

다산신도시 첫 분양지역인 진건지구는 3.3㎡당 평균 1100만원대 분양가로 무주택자 서민의 주거 안전판이었다. 동탄2와 김포한강 등 수도권 다른 신도시의 분양시장이 위축될 때도 모든 단지들이 미분양없이 1순위 마감에 성공했다.

진건지구는 착한 분양가에 분양권 프리미엄도 꾸준하다. 전매권 제한이 풀린 진건지구 유승한내들의 경우 인기층이 2000만원 수준이다. 지금지구 분양가가 1200만원 중반대를 유지하자 추가 상승을 기대, 매물이 나오지 않고 있다.

지금지구는 지난달 반도유보라와 금강주택이 3.3㎡당 1200만원대에서 분양했으나 진건지구의 청약붐이 이어지면서 조기 완판의 기조가 이어가고 있다.

'에일린의 뜰' 역시 전용 84㎡기준(5~20층) 3.3㎡당 평균 분양가는 1256만원이다.

남양주 N부동산 중개사는 "다산신도시는 서울 잠실 접근성에서 하남미사에 전혀 뒤지지 않으나 분양가는 15% 저렴하다"며"대기 수요층도 전세값이 매매가의 80% 이상인 광진구와 강동구 등의 거주자여서 공급물량 소화에는 무리가 없다"고 말했다.

일각에서는 지금지구보다 평당 100만원 비싸게 분양하는 지금지구 분양시장에 유효수요가 뒷받침될 지에 대해 우려한다.

@지금 지구 분양시장 '명과 암'

D 부동산중개사는 "다산신도시에 분양가가 갈수록 높아지는 시점에 3만 가구에 달하는 공급량을 지역시장이 다 소화할 수 있을 지 의문시된다"며"지난해부터 첫 시동을 건 진건지구의 1,100만원 대 단지의 분양권이 4,000만원 이상 오르지 않을 경우 향후 지금지구 분양 전망에 먹구름이 낄 것이다"고 조심스럽게 내다봤다.

이번 주부터 본격 분양에 나서는 '에일린의 뜰'이 향후 지금 지구 분양시장의 가늠대가 될 전망이다. 때맞춰 진건지구는 지난달 분양권 전매제한이 풀린 유승한내들에 이어 이번 달 아이파크와 수자인 등이 1년간 지하 불법거래의 베일을 벋으면서 시세의 실체를 보여줄 예정이다.

남양주 J부동산 관계자는 "동탄2 등 분양 핫플레이스 지역과 비교하면 다산신도시의 가격경쟁력은 유효하다"면서도 "1년 사이에 평당 200만원안팎 상승한 집값이 탄력을 받지 않을 경우 향후 지금지구 내 분양은 입지가 좋지 않는 한 분양성이 약화될 소지가 크다"고 말했다.

그는 "현재 남양주지역에 분양권을 포함한 매매가가 강세를 유지, 평당 1240만원의 '에일린의 뜰'의 분양가는 경쟁력이 있다"며"지금지구는 경춘선 도농역과 거리가 있으나 역세권이라고 볼만한 단지는 '에일린의 뜰'인 점에서 인근 단지와 차별성이 있다"고 전했다.

관건은 '에일린의 꿈'을 포함, 지금지구 분양단지가 입주예정자의 기대 수익을 보장할 수 있느냐다.

@분양권 전매 해제 단지 봇물 "다산신도시 시험대 올라"

진건지구 내 분양단지들의 1년간 전매제한이 속속 풀린 가운데 실제 분양권 프리미엄이 예상보다 저조하면서 지금지구와 비교해 낮은 가격대에서 거래되는 것으로 나타났다.

실제 지난해 다산 진건지구 첫 민간분양 단지였던 '유승한내들 센트럴(1차)'의 경우 전용 84㎡ 기준층 분양가가 3억6000만원 안팎이었다.지난달 실거래가는 3억8000만원내외로 나타났다. 저렴한 분양가와 함께 향후 미래가치 등이 더해져 분양권 프리미엄이 5000만원내외 거래 중이라는 지역 중개업계의 얘기와는 딴판이었다.

6일 국토부 실거래가에 따르면 '유승한내들 센트럴' 전용 84㎡의 실거래가가 3억8670만원(23층)으로 분양가에 비해 2000만원 높게 매매가 이뤄졌다. 예상 분양권 프리미엄의 절반 수준에 불과했다.

'에일린의 뜰' 전용 84㎡(21층 이상)의 분양가는 평균 4억2500만원 수준으로 '유승한내들 센트럴'의 분양권 프리미엄을 감안해도 약 4000여만원 가까이 비싼 가격이다.

남양주 인근 B부동산 관계자는 "진건지구의 경우 8호선 별내연장선 호재를 누릴 수 있어 지금지구보다 선호 경향이 강하다"며 "향후 전매제한이 풀리는 단지의 상당수가 다산 역세권인 점을 지금의 지금지구 수요자들이 주지해야 한다"고 강조했다.

'에일린의 뜰'은 5일 특별공급을 시작으로 6일 1순위 청약에 들어간다. 13일 당첨자 발표 후 19~21일 3일간 정당계약을 실시한다.