강남 투기과열 지정…강남 매매 '태풍 전야' 분양시장 '찻잔 속 폭풍'

[미디어펜=조항일 기자] 정부가 과열 분양시장을 진정시키기 위해  가계대출을 옥죄는 데 이어 강남권에 투기과열지구 지정을 추진하자 강남권 주택매매시장이 숨을 죽이고 있다.  반면 강북 재건축과 동탄2 등 분양시장은 주택담보대출규제강화에 아랑곳하지 않는 듯 갈수록 과열 중이다.

19일 관련 업계에 따르면 정부가 서울 강남권 투기과열지구 재지정 추진방침이 나오자  강남 개포와 압구정 등 재건축 예정단지의 매매시장이 소강국면이다.

반면 강북 재건축을 비롯해 동탄2와 다산, 송도 등 아파트 청약시장은 가을 단풍 물들 듯 뜨겁게 달아오르고 있다.

국토교통부는 서울 강남권 부동산 시장의 과열을 억제하기 위해 전매제한 기간 연장, 재당첨 제한, 청약 1순위 자격 강화, 투기과열지구 지정 등의 다양한 방안을 검토하고 있다. 

앞서 정부는 지난해부터 이어져 온 부동산 시장 투기과열에 대해 이미 수차례 대책을 마련해 발표했지만 별다른 효과를 보지 못했다. 

최근 발표한 '8.25가계부채 관리방안'에서는 직접적으로 공급을 줄이겠다고 발표했지만 가격 '고공행진'을 막을 수 없었다. 

특히 서울은 재개발·재건축 아파트가 산재해 있는 강남일대를 중심으로 분양시장이 시간이 흐를수록 더욱 뜨거워지는 모양새다. 

결국 정부는 과거에 이미 도입한 바 있는 '투기과열지구 지정' 쪽으로 사실상 가닥을 잡는 분위기다. 

투기과열지구는 2000년대 초 집값 급등기에 도입된 이후 2011년 말 강남 3구 해제 이후 현재 지정된 곳은 없다.

투기과열지구로 지정되면 미치는 영향은 광범위하다. 

우선 청약자격이 강화된다. 과거 5년 이내에 주택에 당첨된 자 등은 1순위로 청약이 불가한 것. 수도권의 경우 6개월인 전매제한 기간이 1년 이상으로 늘어난다. 

재건축 조합원 지위(입주권) 양도가 제한된다. DTI(총부채상환비율)·LTV(담보인정비율)도 기존보다 강화된다. 현재 수도권에서 DTI와 LTV는 각각 60%, 70%다. 

투기과열지구가 직접적으로 언급되면서 강남권에 나왔던 매물들은 거래가 뜸해졌다. 매물이 다시 회수되는 경우도 수두룩하다. 

가격이 더욱 떨어질 것이라는 전망이 나오면서 매물이 나와도 매수자가 좀처럼 나오지 않고 있다. 

개포동 N공인중개사 대표는 "(투기과열지구 지정 검토) 발표 이후 매도 전화는 엄청나게 늘어났지만 매수문의는 없어지면서 거래가 끊겼다"며 "가격손실을 줄이고자 매물을 종전보다 저렴하게 내놔도 팔리지 않고 있다"고 말했다. 

실제 개포 주공1단지 전용면적 41㎡형의 경우 지난주까지 저가 매물이 10억3000만원에 나왔지만 정부의 발표 이후 1000만원 정도 싼 매물이 나오고 있다. 

이 관계자는 "다소 가격을 내려도 전혀 매수될 조짐이 보이지 않으면서 집주인들이 상황을 지켜보고자 매물을 회수하는 경우도 많아졌다"고 설명했다. 

강남권 부동산 시장이 정부의 시그널에 즉각적으로 반응을 보이는 반면 분양시장 과열을 유발하는 강남권 투기세력에 대해서는 실효성이 없다는 지적도 나온다. 

정부가 이달부터 중도금대출 등 규제를 강화를 시행하겠다고 발표함에도 불구하고 동탄2와 다산 등 일부 신도시는 청약열기가 갈수록 뜨거워지고 있다. 

현대산업개발의 마포구 신수4구역 재건축인 '신촌숲 아이파크'는 특별청약에서 사실상 매진되는 데 이어 포스코건설의 동탄2신도시 '더샵 레이크에듀타운'과 다산신도시의 특별청약 소진율은 80%안팎을 기록했다.

인천 송도 분양시장도 들썩거리기 시작했다. 현대건설이 인천 송도 랜드마크시티에 선보인 '힐스테이트 레이크 송도2차'의 특공 소진율은 43%로서 종전 1차분의 성적을 압도했다.

신촌숲 아이파크와 동탄2 더샵은 강북 도시정비사업과 동탄2신도시의 올해 1순위 최고 경쟁률을 넘어설 전망이다.

강북 재개발·재건축과 동탄2신도시의 직전 최고 경쟁률은 '마포 한강 아이파크'와 '사랑으로 부영 1차' 등으로 각각 56 대 1이었다. 

한문도 한국부동산박사회 회장은 "과거 투기과열지구로 강남이 지정됐을 때와 비슷한 상황"이라며 "당시에도 강남이 투기과열지구로 지정되면서 투기세력의 현금이 신도시 등에 몰렸다"고 말했다.

이어 "정부가 투기과열지구 지정을 강남으로 한정한 것은 시장 전체가 침체기로에 빠질 것을 우려한 처사로 본다"며 "올해 말부터 미국금리 인상, 입주대란 등 외부적 변수가 있는 만큼 서울 이외의 신도시 등은 타격이 불가피하기 때문에 이번 투기과열지구에서 제외시킨 것으로 보인다"고 덧붙였다.