2017년 부동산 달라지는 정책…"내집마련, 더욱 요원해졌다"

[미디어펜=조항일 기자] 최순실 국정농단 사태로 인한 국민들의 허탈감과 분노가 가시지 않는 상태에 2017년 정유년 새해는 찾아왔다.

희망찬 일들만 가득하기를 온 국민이 기대하고 있지만 올해는 대내외적 악재가 많은 만큼 경기 전망이 밝지만은 않다.

특히 금리 인상 여파로 국내 금융권 시장의 긴축이 불가피해지면서 부동산 시장에 대한 불확실성이 커지고 있다. 

1일 부동산114와 관련업계에 따르면 올해는 ▲집단대출 잔금 여신심사 가이드라인 적용 ▲주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화가 종료 ▲재건축초과이익환수제 부활 등되는 등 대출규제가 강화되면서 서민들의 부담이 가중될 전망이다.

소득세와 상속·증여세 등 세 부담이 가중되고 12월엔 재건축초과이익환수 유예도 끝난다. 

내 집 마련 계획을 세우는 주택 수요자들을 위해 내년부터 새로 시행되거나 달라지는 제도를 살펴봤다. 

당장 올해부터 주택 관련 대출 심사가 강화된다. 정부는 지난해 '8·25 가계부채 관리방안'의 후속으로 내놓은 '11·24 가계부채대책'에 따라 이날 이후 입주자모집공고를 내는 모든 분양아파트의 잔금대출에 여신심사 가이드라인이 적용된다. 

소득증빙자료 강화, 비거치·분할상환, 금리상승 가능성을 반영한 상환능력 평가 등과 함께 총체적 상환능력심사(DSR)가 도입돼 대출받기가 한층 까다로워진다. 

생애 첫 주택구입자나 서민들이 주로 이용하던 디딤돌대출의 DTI 기준도 80%에서 60%로 줄어든다. 아울러 그동안 유주택자도 대출 후 3개월내 처분조건이면 디딤돌대출을 이용할 수 있었지만 올해부터는 무주택자만 가능하다. 

지난 '8·25 가계부채대책'에 따라 현재 은행권에서 시행해 온 분할상환 원칙도 올해부터 보험사 주택담보대출(주담대)까지 확대 시행된다. 

가장 신경써야 할 금융 관련 변화는 주담대 한도액을 담보가치·상환능력에 따라 일정 비율 이하로 제한하던 LTV·DTI 규제 완화가 7월 종료된다는 것이다. 

LTV·DTI 규제 완화는 2014년 8월 1년간 한시 도입(LTV 50~70%→70%, DTI 50~60%→60%로 상향)된 이후 2015년과 지난 4월에 각각 한 차례씩 일몰이 연장됐다. 

다시 일몰시한이 돌아오는 내년 7월 예정대로 규제 완화가 종료되면 전체 대출 규모가 축소될 수밖에 없어 내 집 마련이 어려워질 것으로 보인다. 

부동산 관련 세법도 일부 바뀐다. 우선 양도소득세 과세표준에서 1억5000만원 초과 구간이 세분화됐다. 예전에는 1억5000만원이 넘으면 38%로 모두 동일했으나 내년부터는 5억원을 넘을 경우, 세율 40%가 적용된다. 

현행 소득세 최고세율은 38%로 과표 1억5000만원 초과부터 적용되는데 내년부터는 과표 1억5000만~5억원 이하는 38%, 5억원 초과는 40%의 세율이 적용된다. 상속·증여세 신고세액에 대한 공제도 축소된다. 

지난해까지 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제했으나 올해부터는 7%로 축소된다.

연간 2000만원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세 유예는 2년 더 연장됐다. 소형주택(전용 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다. 소형 주택 기준은 내년부터 전용 85㎡에서 60㎡로 바뀐다.

재건축 초과이익환수제 유예는 오는 12월 끝난다. 이 제도는 2006년 도입돼 당초 2012년 종료 예정이었으나 올해 말까지 한시적으로 연장된 상태다. 

초과이익환수 대상이 되면 조합원 1인당 수천만원의 세금을 내야 하는 만큼 연말까지 관리처분계획 인가를 신청하기 위해 조합 측은 최대한 속도를 낼 것으로 전망된다.

또 11·3대책에서 조정대상으로 선정한 37개 시·구를 제외한 곳은 지방자치단체장이 청약가점제를 자율적으로 운영할 수 있다. 민영아파트 전용 85㎡ 이하 주택에 대해 40%를 의무 적용하던 가점제 비율을 조정할 수 있는 것으로, 무주택 서민 등 가점이 높았던 수요자들의 당첨 기회는 줄어들 것으로 보인다.

11·3 부동산 대책의 후속조치로 '2순위 청약 신청 시 청약통장 사용' 제도도 이날부터 시행된다. 그동안 1순위 청약 이외의 2순위 청약에서는 무통장 청약이 가능했다. 

내년 1월 1일부터는 청약과열조정대상지역조정대상지역에서 2순위로 청약을 신청할 경우에도 청약통장 사용이 의무화 된다. 다만 1순위 청약통장처럼 가입기간이나 예치금액의 기준은 없다.