내년부터 상가도 대출 조이기…신규 분양시장 움츠러드나?

[미디어펜=김병화 기자] 2017년 상가 분양시장은 수도권 택지지구 위주로 분양이 활발히 진행되며 투자수요가 꾸준히 이어진 것으로 나타났다.

하지만 2018년에는 강화된 대출 규제로 자금 융통이 어려워지고, 금리인상까지 예고되며 상가시장의 위축 가능성이 큰 만큼 투자자들의 보수적인 접근이 필요할 전망이다.

18일 부동산114에 따르면 2올해는 전년 동기 대비 43% 증가한 243개 상가가 공급됐다. 마곡, 미사, 동탄2, 다산신도시 등 새 아파트 입주가 진행 중인 수도권 택지지구 중심으로 상가 공급이 집중되며 물량이 증가했다는 분석이다.

권역별로는 수도권이 전체물량의 75%로 지난해보다 11%포인트 상승했고, 유형별로는 근린상가가 전년 동기 대비 74% 많은 92개 분양했다. 수도권 택지지구 내 새 아파트 입주가 이어지며 근린상가가 증가한 가운데 3분기 남양주 다산신도시 중심으로 근린상가 공급이 활발히 진행되며 물량 증가에 영향을 준 것으로 보여진다.

올해 공급된 243개 상가의 총 점포 수는 1만4367개로 점포 수가 가장 많았던 2015년(1만3054개 점포)보다 10% 이상 상승한 것으로 나타났다. 상가 공급이 증가함과 동시에 점포 수 100개 이상의 대규모 상가가 38개 분양(전체의 16%)하며 점포 수 증가에 한몫 했다.

올해 상가 평균 분양가는 3.3㎡당 2,845만원으로 최근 8년 중 가장 높았다. 수도권 유망 택지지구 중심으로 상가 분양이 활발히 진행되며 평균 분양가 상승이 두드러졌다. 지방의 상가 분양가는 3.3㎡당 2134만원으로 예년과 비슷했던 수준을 보였던 반면 수도권 택지지구인 마곡, 다산, 미사 등은 3.3㎡당 5000만원 수준에서 공급됐다.

내년 상가 시장에는 다양한 변수가 존재한다. 무엇보다 부동산 임대업자 여신심사가이드라인 적용으로 정부의 대출 옥죄기가 시작되는 가운데 시장 위축이 불가피할 전망이다.

정부는 ‘10.24가계부채종합대책’을 통해 부동산 임대업자의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI-Rent To Interest)을 적용키로 했다. 이에 따라 임대업자가 대출을 받을 때는 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 대출이 승인된다.이처럼 한층 강화된 대출요건에 투자자들의 자금 줄이 막힐 경우 대출 비중이 높은 상가 분양시장은 타격이 클 수밖에 없다.

기준금리 상승이 예고됨에 따라 투자자들의 이자 부담 또한 높아진다는 점도 내년 상가 투자 시 염두에 둬야 할 부분이다. 실물경제와 맞닿아 있는 상가 시장의 특성상 소비경제 회복세가 보이지 않는다면 상가 시장도 위축을 피하기 어려워 보인다.

 

높아지는 분양가와 늘어나는 공실을 경계해야 하는 한편 자금여유가 있는 투자자들에게는 기회가 될 수 있다는 전망도 나왔다.

김민영 부동산114 선임연구원은 “최근 들어 수도권 유망 지역의 1층 상가도 공실을 면치 못하고 있어 수요마저 감소한다면 상가 시장의 분위기가 예상보다 더욱 위축될 수 있다”면서도 “수요 감소로 상가분양 경쟁률이 낮아질 것으로 예상되는 만큼 자금여력이 있는 수요자에게는 기회요인이 될 수도 있다”고 말했다.