DTI·RTI·DSR…쏟아진 부동산 정책 2018년 이렇게 달라진다

[미디어펜=김병화 기자] 새해부터 본격 시행되는 부동산 제도가 많다.

재건축 초과이익환수제 부활, 신DTI 시행, 양도세 중과, 장기보유특별공제 축소 등 강화된 규제로 부동산 시장도 새로운 전환점을 맞이할 전망이다.

새해 바뀌는 주요 부동산 제도를 꼼꼼히 살피고 내 집 마련과 투자에 낭패를 보는 일이 없도록 하자.

재건축초과이익환수제가 2018년 1월부터 다시 시행된다. 재건축초과이익환수제는 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고 이어 2006년 9월부터 전국적으로 확대됐다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행을 유예했고 이어 2017년 말까지 유예기간을 추가로 연장했다. 지난 8‧2부동산 대책에서는 재건축부담금 부과 유예를 추가 연장 없이 예정대로 시행하기로 했다.

2008년 1월부터 수도권에 시행되는 신DTI는 기존 총부채상환비율(DTI, Debt To Income)의 산정방식을 개선한 지표다. 기존 DTI는 주택대출의 연간 상환액에 새로 받을 주택담보대출의 원리금과 기존 대출의 이자 상환액을 따졌으나 새로 도입되는 신DTI는 기존에 보유하고 있는 주택담보대출의 원금 상환액까지 반영하는 것이다. 주택담보대출이 2건이면 2건의 원금을, 3건이면 3건의 원금을 모두 합쳐 계산하게 된다.

2018년 1월부터 수도권과 광역시, 세종시 등에서 아파트 중도금 대출의 보증 한도가 기존 6억원에서 5억원으로 줄어든다. 기타 지방은 현행 3억원이 유지된다. 보증기관(주택도시보증공사, 주택금융공사)의 보증비율도 90%에서 80%로 축소된다. 기존 보증이 없는 수요자가 9억원짜리 주택에 당첨된 후 중도금 60%(5억4,000만원)를 대출로 조달할 경우, 보증받을 수 있는 금액은 현재 4억8600만원에서 4억3200만원으로 감소한다.

부동산임대업자 대출에 대한 여신심사가이드라인이 2018년 3월 은행권부터 도입된다. 부동산임대사업자에게 은행이 내주는 담보대출을 관리하기 위해 ‘임대수익 이자상환비율(RTI, Rent To Interest ratio)’이라는 새로운 기준이 적용되는 것이다.

총체적상환능력비율(DSR, Dept Service Ratio)도 2018년 하반기부터 앞당겨 도입될 예정이다. DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 말한다. 대출 가능 액수를 계산할 때 대출자가 가진 주택담보대출은 물론 신용대출, 한도대출(마이너스통장)의 원리금 상환액을 모두 포함한다. DSR은 2018년부터 금융기관들이 시범 운영한 다음 하반기부터 지표로 활용하도록 할 방침이다.

다주택자의 양도소득세 부담이 크게 늘어난다. 2018년 4월 1일부터 다주택자가 투기지역을 포함한 조정대상지역 내 보유 주택을 팔 때 기본세율(6~45%)에 2주택자는 10%p, 3주택 이상은 20%포인트가 추가 과세된다. 여기에 장기보율특별공제 적용도 배제된다.

분양권 전매에 따른 양도소득세도 강화된다. 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 적용한다. 

소득세 과세표준 5억원 초과 구간에 대한 세율이 현행 40%에서 2018년부터 42%로 2%포인트인상된다. 아울러 3억∼5억원 이하 구간을 새로 만들어 40%의 세율이 적용된다. 기존에는 1억5,000만원에서 5억원까지는 38%의 세율로 소득세가 부과됐다. 하지만 1억5000만원∼3억원까지는 현행대로 38%의 소득세율이 적용되지만 2018년부터 3억∼5억원 이하 구간은 40%로, 5억원을 초과하는 경우는 세율 42%가 적용된다.

무주택자이고 연간 총 급여액이 5500만원 이하인 근로자의 월세 세액공재율이 10%에서 12% 확대된다. 총급여 5000만원 초과~7000만원 이하 근로자는 현행 10%의 월세 세액공제율이 유지된다. 총 급여액이 5000만원인 근로자가 매달 월세를 50만원씩 냈다면 현재는 60만원의 세액공제를 받지만 2018년부터는 72만원의 세액공제를 받을 수 있게 된다.

상속·증여세 신고세액 공제는 신고기한 내에 스스로 소득을 신고하면 세액의 7%를 깎아주는 제도다. 상속·증여세 신고세액공제는 2018년 7%에서 5%로, 2019년 이후에는 3%로 단계적으로 축소될 예정이다. 2016년 세법개정을 통해 공제율을 10%에서 7%로 내린 바 있다. 상속세의 법적 신고기한은 6개월, 증여세는 3개월이다.

월세 임대소득이 연 2000만원 이하인 집주인(2주택자, 임대료 월 166만원 이하)에 대한 비과세가 연말 유예 시한이 종료된다.

2019년부터 적용되는 다주택자에 대한 양도소득세 장기보유특별공제의 연간 공제율 폭이 3%포인트에서 2%포인트로 낮아진다. 3년간 보유했다가 매매할 경우 공제율도 현행 10%에서 6%로 줄어들게 된다. 최고 공제율이 적용되는 적용기간은 10년에서 15년으로 연장돼 양도소득세 30%를 공제받기 위해서는 15년 이상 보유해야 한다.

2017년 일몰 예정이던 준공공임대주택에 양도소득세 100% 감면 혜택이 3년 더 연장됐다. 이에 따라 2020년 12월말까지 감면 혜택이 연장된다. 준공공임대주택은 해당 주택 매매시 양도소득세를 전액 면제받을 수 있었다. 다만 준공공임대주택은 연 5% 이하로 임대료 인상을 제한하고 8년 이상 의무임대 해야 한다.

2017년 말 종료 예정이었던 농어촌·고향주택에 대한 과세특례 적용기한이 연장됐다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용할 때 농어촌·고향주택 1채는 보유주택에서 제외하는 특례를 2020년 말까지 연장했다.

 

2018년 1월부터 300실 이상 오피스텔을 분양할 때 인터넷 청약이 의무화된다. 8‧2부동산 대책을 통해 오피스텔 청약 시장의 과열을 막기 위해 일정 규모 이상의 오피스텔에 인터넷 청약을 의무화 했다.

기존 수도권 내 투기과열지구에만 적용되던 전매제한 및 거주자우선분양이 전국의 투기과열지구 및 조정대상지역까지 확대된다. 투기과열지구 및 조정대상지역으로 전매 제한(소유권 이전 시까지) 및 거주자 우선 분양(전체의 20% 이내)이 2018년 1월부터 확대 적용된다.