무술년 수익형부동산, 규제 본격시행 시장위축 불가피

[미디어펜=김병화 기자] 무술년(戊戌年) 새해 수익형부동산 시장은 다양한 규제가 본격시행되며 위축이 불가피하지만 장기적으로는 과열된 투기수요가 어느정도 진정되며 안정 국면으로 진입할 전망이다.

2018년의 수익형부동산 시장의 핵심 키워드는 ▷분양권 전매금지 ▷인터넷 청약의무화 ▷임대수익이자상환비율(이하 RTI) 1.5배 적용 ▷상가임대차보호법 개정안 추진 ▷추가 금리인상 가능성 등으로 요약된다.

26일 국토교통부 및 한국감정원 통계자료에 따르면 올 10월까지 전국에서 거래된 상가, 오피스텔 등 상업‧업무용부동산은 31만17건으로 역대 최대치를 갱신했다. 이는 지난해 총 거래량 25만7877건보다 20%, 2015년 총 거래량 24만4428건보다 26% 높은 증가한 수치다.

저금리 기조에 매년 증가세를 이어가던 수익형부동산 거래량이 아파트 등 주택시장을 겨냥한  잇따른 부동산 규제에 간접 수해까지 받으며 급증했다는 분석이다.

실제로 지난 6‧19부동산대책 발표 이후 주택시장 전반이 위축된 가운데 규제 영향권에서 벗어난 수익형부동산에는 오히려 투자자들의 관심이 쏠린 것으로 나타났다.

지난 7월 청약에 나선 ‘랜드마크시티 센트럴 더샵’ 오피스텔은 1242실 공급에 총 4만5516건이 접수되며 평균 36대 1의 경쟁률로 1순위 마감했다. 전용면적 59㎡는 최고 113대 1의 높은 청약경쟁률을 기록하기도 했다.

또 같은 달 분양한 ‘힐스테이트 세종 리버파크’ 오피스텔도 평균 378.81대 1의 높은 청약경쟁률을 보이며 계약 시작 하루 만에 완판했다.

이 같은 풍선효과에 정부는 6‧19대책에 이어 8‧2부동산대책을 발표, 수익형부동산을 정조준한 규제책을 포함시켰다. 내년 수익형부동산 시장의 위축이 예상되는 이유다.

먼저 1월부터 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역의 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양해야 하고 신규 오피스텔 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된다. 사실상 분양권 전매가 금지되는 셈이다.

또 내년 1월부터 300실 이상의 오피스텔은 분양 시 인터넷 청약이 의무화되면서 투기 수요 감소가 예상된다. 기존 별도의 제약 없이 청약을 할 수 있어 오피스텔 시장에 만연화된 이른 바 '깜깜이 분양'(정식 분양절차를 밟지 않고 원하는 동호수를 선점해서 계약하는 방식)을 차단하기 위함이다.

내년 3월부터는 RTI 기준이 높아짐에 따라 대출을 적극 활용한 투자도 위축될 전망이다. RTI는 임대업자가 대출을 받을 때 건물가치 외 임대수익으로 이자를 갚을 능력이 되는지를 판단하고 대출이 적정한지를 판단하는 지표다. 앞으로 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배 이상이어야 대출을 받을 수 있다.

상가건물 임대차보호법 시행령 개정안이 입법 예고되면서 내년 1월 중 상가 임대료 인상률 상한은 연 9%에서 5%로 낮아질 예정이다. 환산보증금(보증금+(월세×100)) 기준액도 상향 조정해 서울의 경우 기존 환산보증금 4억원에서 6억1000만원까지 보호받을 수 있게 된다. 법 개정으로 인해 임차인의 안정적인 영업여건이 보장되지만 상가 투자자 입장에서는 부담으로 다가올 수밖에 없는 부분이다.

미국 금리인상 소식과 함께 이어지는 국내 기준금리 추가 인상도 수익형부동산 시장에 악영향을 미칠 전망이다. 특히 추가 금리인상은 다른 수익형부동산보다 투자규모가 큰 상가 시장에서 더욱 민감하게 작용할 것으로 보인다. 대출을 활용한 투자가 보편화 돼 있는 상가 투자에 있어 금리인상은 이자 부담으로 이어질 수밖에 없기 때문이다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "내년 수익형부동산 시장은 각종 규제가 본격 시행되며 투자여건이 열악해지겠지만 장기적으로는 시장 난립이 차단되고 공급과잉 현상이 완화되는 등 안정 국면으로 집입할 수도 있다"면서 "투자자 입장에서는 수익형부동산에 대한 규제가 늘어나는 만큼 기존보다 투자처 선택 기준을 높여 더욱 보수적으로 접근해야 할 것"이라고 말했다.