서울 일대 강남구 아파트 전경./사진=연합뉴스
[미디어펜=손희연 기자]민간택지 분양가상한제를 놓고 정부와 시장의 팽팽한 힘겨루기가 시작됐다. 민간택지 분양가상한제 관련해 다양한 부작용 우려와 논란이 일자 국토교통부는 하루 만에 분양가상한제의 사실관계를 설명하는 자료를 배포하며 즉각적인 대응에 나섰다. 그럼에도 불구하고 시장과 업계에서는 여전히 우려감을 씻어내지 못하고 있다.
14일 국토교통부와 관련 업계에 따르면 지난 13일 국토부는 보도참고자료를 통해 분양가상한제가 제도적 장치를 보완하기 위한 것으로 투기과열지구로 지정된 모든 지역에 분양가상한제를 적용한다는 의미가 아니라는 입장을 밝혔다. 투기과열지구 내에서 선택 요건 중 하나 이상을 충족하고 덧붙여 주거정책심의위원회에서 상한제 적용이 필요하다고 결정한 지역에 한해 적용할 계획임을 전했다.
지난 12일 민간택지 분양가상한제 개정안 내용을 보면 적용지역 기준은 투기과열지구로 지정된 지역에서 3가지 선택 요건 중 하나를 충족할 경우 주거정책심의위원회를 거치도록 돼 있다. 3가지 선택요건은 △직전 12개월 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과 △청약경쟁률이 직전 2개월 평균 5대 1 초과 △직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 증가한 경우다.
이어 분양가 상한제로 인해 공급위축 우려와 관련해서는 분양가에 적정 이윤이 반영되고 품질 향상에 드는 비용도 가산비로 참작해 사업 이윤감소에 따른 공급 위축 우려가 적으며 향후 수도권에서는 주택 30만 호가 공급될 계획이라고 강조했다. 지난 2008년에서 2009년 사이 있었던 주택 인허가 물량 감소는 글로벌 금융위기의 영향이 크며 2008년 정비사업 인허가 물량 감소는 상한제가 시행 직전 규제를 피하고자 물량이 늘어난 데 따른 기저효과라는 설명이다.
'풍선효과'가 나타날 것이라는 우려에 대해서도 반박했다. 국토부는 신축 주택은 기대 시세 차익이 재건축보다 작아 가격 상승이 제한적일 것이라며 지난 8·2대책과 9·13대책으로 대출, 세제, 청약 등 관련 규제도 갖춰져 있다고 덧붙였다. 시장 상황을 면밀히 모니터링해 시장 과열 우려가 있는 경우 즉각 시장 안정 조치를 취하겠다는 강경한 입장도 내비쳤다.
또한 관리처분인가를 받은 재건축 단지를 포함하는 것과 관련해 국토부는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하고 국민의 주거 안정이라는 공익적 가치가 조합원의 기대이익보다 크다는 점을 재차 강조했다.
특히 국토부는 민간택지 분양가 상한제 제도 개선 방안은 관계부처 간 여러 차례 협의를 거쳐 최종안을 마련했고 구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 관계부처와 긴밀한 협조하에 이뤄진다고 해명했다. 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획이라는 점도 강조했다.
다만 부동산시장과 업계에서는 여전히 부작용 우려와 논란이 쉽게 가시지 않고 있다. 분양가상한제 적용 대상 지정과 유지를 결정하는 주거정책심의위원회의 경우 국토부 산하단체가 포함되기 때문에 국토부의 입김이 어느정도 작용될 것이라는 우려다.
분양가 상한제 적용 대상은 국토부 최고 의사결정기구인 주거정책심의위원회(주정심)에서 정한다. 위원회는 24명으로 국토부 장관이 위원장을 맡는다. 기재부 금융위원회 등 관련 부처 차관, LH(한국토지주택공사) 주택도시보증공사(HUG) 등 관련 공기업 사장 등 13명이 정부 측 위원으로 참여한다.
나머지 11명의 민간 위원은 교수 등 전문가로 국토부 장관이 위촉하지만 명단은 공개하지 않는다. 위원 과반이 출석하면 위원회가 열리고, 안건은 출석 위원 과반이 찬성하면 가결된다. 민간 위원과 국토부 영향력 아래에 있는 LH, HUG 등을 합치면 국토부 측 위원만으로도 안건이 통과될 확률이 높다.
더구나 투기과열지구 내 전지역이 해당되지 않는다는 국토부의 설명과 관련해 사실상 국토부의 해명 기준으로 서울 대부분이 포함되는 것으로 보는 게 맞다는 해석이 대부분이다. 부동산114 조사에 따르면 올 6, 7월 서울 지역 평균 청약경쟁률은 각각 12.42대 1, 18.13대 1로 두 달 연속 10대 1을 넘었다. 6월말 기준 최근 1년간 서울의 민간 아파트 분양가는 전년 동월 대비 21.02% 올라 분양가 상승률 요건도 갖췄다.
현재 서울 강남권 일부 재건축·재개발 조합은 이주 및 철거가 진행된 상황에서 소급적용된 것에 대해 사유재산 침해 논란도 일고 있다.
익명을 요구한 업계 한 전문가는 "민간택지 분양가상한제 개정안 적용이 워낙에 시장에 파급력이 큰 규제이다 보니 부작용 우려와 논란이 계속 일고 있는 것이다"며 "분양가상한제 적용 대상 기준이나 적용 과정에 대해서 투명성 있게 이뤄져 논란을 해소할 여지가 있어야 할 것으로 보인다"고 전했다. 이어 "사유재산권 침해 논란은 정확한 집값 상승분을 공적 이득으로 돌리기 위한 재건축초과이익환수제라는 과세제도가 있음에도 분양가상한제에까지 공적 범위로 적용해 사유재산권 침해 논란이 일어나는 것이다"며 "정부가 소급 적용으로 내건 ‘공익’적용 범위에 대해서도 면밀한 세부 기준을 정해야 할 것으로 보인다"고 전했다.
[미디어펜=손희연 기자]