분양가상한제 시행 앞두고 조정지역 해제 여부 '촉각'

[미디어펜=손희연 기자]민간택지 분양가상한제 시행 예고에 부동산 조정대상지역 변화가 이뤄질지 관심이 모아진다. 민간택지 분양가상한제는 투기과열지구 지역 중 선정되기 때문이다. 이에 따라 업계에서는 내달 시행령 개정 후 열리는 주정심 등 상한제 시행 여부와 적용 지역 대상에 촉각을 곤두 세우고 있다. 

11일 관련 업계에 따르면 최근 남양주시가 정부에 '조정대상지역'에서 풀어 달라고 요청했지만, 주거정책심의위원회(주정심)가 받아들이지 않은 것으로 알려졌다. 부산 해운대구도  조정대상지역 해제를 요청했으나 제출 시점이 늦은 데다 부산시와의 조율도 충분하지 않아 주정심 안건에 포함되지 않았다. 

주정심은 정례적 검토 안건으로 서울 모든 구·과천·분당 등 전국 31곳에 대한 '투기과열지구' 유지 여부도 함께 논의했으나, 역시 지역 변동은 없는 것으로 알려졌다. 주정심은 주거기본법 제8조에 규정된 기구로 조정대상지역·투기과열지구 지정·해제, 분양가 상한제 적용 지역 지정·해제, 주거종합계획 수립, 택지개발지구 지정·변경 또는 해제를 비롯해 주요 주거정책을 심의한다.  

조정대상지역은 주택가격 상승률과 청약 경쟁률 등을 기준으로 지정되며 해당 지역에는 LTV(주택담보대출비율) 60%, DTI(총부채상환비율) 50% 제한을 받고, 중도금 대출 요건도 강화된다. 양도세 중과 등 세금부담도 커진다. 분양권 전매제한, 1순위 자격 요건 강화 등 청약 자격도 제한된다. 현재 조정대상지역은 서울 전역과 경기 과천·성남·하남·고양·남양주·동탄2·광명·구리·안양동안·광교·수원팔달·용인수지·용인기흥, 부산 해운대·동래·수영, 세종시 모두 42곳이다. 

이르면 내달 시행이 예고된 민간택지 분양가 상한제 시행은 투기과열지구에 한해 시행된다. 이에 내달 시행령 개정 후 열리는 주정심 등 상한제 시행 여부와 적용 지역이 최종 결정될 것으로 관측된다. 

이에 업계에서는 향후 조정대상지역에 신규 지정될 수 있는 후보에 관심이 쏠린다. 우선 수도권에선 청약 과열 현상이 나타나고 있는 의정부시, 부천시 등이 거론되고 있다. 의정부를 비롯해 부천은 비규제지역으로 청약통장 1년 가입 시 1순위가 되며 유주택자와 세대원도 청약이 가능하다. 대출조건 역시 완화돼 세대 당 2건의 대출이 가능하며 전매 제한기간인 6개월 후에는 분양권 전매가 가능하다. 

주택법에 따르면 조정대상지역으로 선정되는 기준은 주택가격과 청약경쟁률, 주택보급률 등과 관련해 다음 정량요건의 어느 하나에 해당하는 지역 중에서 청약과열이 발생했거나 청약과열 우려가 있는 지역이 선정된다. 정량요건으로는 △주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 △청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택 규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 △주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안 우려가 있는 곳이다. 시도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 곳과 시도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳 등도 포함된다. 

부천시에선 지난 3일 청약 접수한 ‘일루미스테이트’가 있다. 평균 9.96대 1의 경쟁률로 해당지역 역대 최고를 기록했다. 의정부시에서도 중앙생활권2구역에 짓는 ‘의정부역 센트럴자이&위브캐슬’가 평균 17.72대 1의 경쟁률로 마감했다. 다만 해당 지역은 집값 상승률이 저조하다. 한국감정원에 따르면 의정부시의 아파트값은 8월 0.06% 하락해 올 1월부터 8개월 연속 하락세를 보이고 있다. 부천시는 최근 2개월간 상승세를 나타내고 있지만 1~8월 누적치로 0.45% 하락했다.

이어 상반기 지방 부동산 시장을 이끌었던 대전,대구,광주로 주목된다. 지방에서는 대·대·광이라 불리며 집값 뿐만 아니라, 청약시장도 과열됐던 대구, 대전, 광주가 조정대상지역으로 지정될 가능성이 있다는 관측이 나오고 있다. 대전은 서구와 유성구도 다음 조정대상지역으로 유력한 후보지다. 대구에서는 수성구와 중구가 후보로 거론되고 있다. 광주는 “광주를 투기과열지구로 지정해달라”는 국민청원까지 등장했다. 대전 집값은 올해 2.2% 올라 전국 집값 상승률 1위를 기록했다. 이달 첫주만 0.26% 올라 8년내 주간 기준 최대 상승폭을 기록했다. 대구나, 광주 등도 최근 집값 상승폭이 크고 청약 단지마나 높은 경쟁률로 마감해 조정대상지역 후보로 오르고 있다

다만 일각에서는 조정대상 지역 규제를 피해 서울 및 수도권 신규 아파트를 선호하는 수요자와 투자자들이 대거 몰리는 '풍선효과'도 우려한다. 업계 한 관계자는 "최근 서울과 수도권 중 인기있는 지역 신규 분양 단지에 수만명의 인파가 몰리며 청약 경쟁률이 고공행진하고 있다"며 "조정대상지역이 아닌 지역에서 집값이 상승세를 타면 ‘조정대상지역이 임박했다’는 소문이 돌면서 비규제 지역 중에서도 인기있는 지역이나 단지로 ‘막차’를 타려는 수요도 나타나고 있다"고 전했다. 

한편 민간택지 아파트 분양가 상한제 적용 지역·시기 등을 결정하는 주거정책심의위원회(주정심)에서 민간 전문가를 절반 이상 두도록 규정하는 법 개정안이 국회에서 발의됐다. 김현아 의원(자유한국당)은 이날 주정심 제도 개편을 위한 주거 기본법 개정안을 발의했다고 밝혔다. 주정심 회의의 투명성을 확보하는 차원에서 회의 일시, 장소, 발언 요지, 심의 결과 등이 기록된 회의록을 작성·보존, 공개해야 한다는 항목도 이번 개정안에 새로 담겼다.