천정부지로 치솟는 서울 아파트값. 정부는 아파트값을 잡기 위해 연일 대책을 꺼내놓고 있다. 서민을 위한, 집값 안정화를 위한 대책이라고 하지만 실효성은 없고 부작용만 야기하고 있는 상황이다. 결국 '빛 좋은 개살구'식인 셈이다. 현재 강남의 집값은 겉잡을 수 없게 됐고 강북을 비롯해 중심지를 벗어난 외곽지는 강남의 뒤만 쫓고 있는 상황이다. 강남과 강북의 양극화가 심화되는 이 시점에 두 지역의 시장상황을 면밀히 파헤치고 정부 대책의 허점을 짚어보고자 한다. [편집자주]
수도권에 위치한 한 견본주택 내부 모습./사진=미디어펜.
[미디어펜=손희연 기자] '청약불패'로 불려오는 서울 청약시장 내에서도 온도차가 나타난다. 내달 민간택지 분양가 상한제 시행 예고에 '밀어내기' 분양 물량에 예비 청약 수요자들이 서울 청약 시장에 쏠리면서 과열 현상이 나타나고 있는 가운데 최근 서울 분양 단지 중에서도 입지가 탁월한 단지에 청약이 쏠리고 있기 때문이다. 특히 서울 강남은 9·13대책 후 1년 동안 평균경쟁률과 총청약자수가 증가한 반면, 비강남권은 하락하면서 서울 내에서도 옥석가리기 현상이 일어나고 있다는 분석이다.
19일 관련 업계에 따르면 이르면 10월 중 민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 건설사들이 제도가 바뀌기 전 분양을 마치려고 밀어내기식 분양에 나서고 있다. 청약 예비 수요자들은 민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 신축 물량에 대한 공급 부족 우려와 주변 시세 차익에 대한 기대감 등이 맞물리면서 청약시장의 열기가 점차 뜨거워지고 있다. 서울 전체가 투기과열지구로 지정된 서울의 경우 9·13 대책 전 1년간 평균 청약경쟁률이 18.3대 1을 기록했지만, 대책 후에는 24대 1로 상승했다.
서울 전체적으로 청약 시장이 열기가 고조되고 있는 가운데 서울 청약 시장 내에서도 강남이라는 지역 선호도와 입지가 탁월한 인기 단지를 중심으로 온도차가 보이고 있다. 아파트 투유를 보면 우선 지난달 1순위 청약 평균 경쟁률이 203.75대 1을 보였던 한 '이수 푸르지오 더 프레티움'의 평균 당첨가점은 67.06점을 기록했다. '송파 시그니처 롯데캐슬'은 429가구(특별공급 제외) 모집에 2만3565명이 청약을 신청, 경쟁률이 54.93대 1이었다. 해당 단지의 당첨자 평균 가점은 61.5점이다. 강북의 직주근접 초역세권 아파트 '서대문 푸르지오 센트럴파크'는 평균 43.5대 1 청약 경쟁률을 기록, 평균 당첨 가점은 57.3점이다.
청약 기준 강화와 대출 규제가 주요 골자였던 지난해 9·13대책 이후 강남권 청약시장이 더욱 치열해진 것으로 나타났다. 리얼투데이가 내놓은 금융결제원 통계를 분석한 결과에 따르면 9·13대책 이후 1년 동안 강남권(강남, 서초, 송파)에 총청약자수와 평균경쟁률은 상승한 반면, 비강남권은 청약자수와 경쟁률 모두 하락한 것으로 나타났다.
강남권에서의 청약 평균 경쟁률은 42.5대 1로, 같은 기간동안 비강남권 19.1대 1, 서울 전체 23.9대 1 보다 높은 수치를 기록했다. 이는 9·13대책 전 1년동안 강남권 평균 경쟁률이 29.2대 1과 비교하면 두 배 가까이 오른 수준이다. 강남권 청약자수는 7만2252명으로 9·13대책 1년 전보다 7%(6만7717→7만2252명) 상승했다. 비강남권의 경우 14만6346명에서 12만3881명으로 15%나 감소했다.
청약자들이 강남권에 대한 관심을 높이고 있지만, 공급은 오히려 줄었다. 강남권의 경우 9·13대책 이후 1년 동안 일반공급을 통해 2332가구가 분양됐다. 이전 1년 동안 3017가구가 일반분양된 것과 비교하면 23% 감소했다. 공급이 줄어든 건 비강남권도 마찬가지다. 1만21가구에서 1만2561가구로 20% 줄었다.
업계 한 관계자는 "정부의 9·13대책 이후 공급량은 줄어든 반면, 청약경쟁률은 더욱 치열해진 게 확인됐다"며 "전매제한 기간 증가, 임대사업자등록자 대출규제, 양도세 등 규제가 더욱 강력해질수록 미래가치가 높은 똘똘한 강남권 아파트로 수요가 몰리고 있다"고 말했다.
더불어 강남권 분양단지들의 청약경쟁은 더욱 치열해질 전망이다. 하반기 강남권 분양단지는 총 7개 단지 1만347가구가 예정됐다. 이 중 일반분양은 2220가구다. 하지만 민간택지 분양가상한제(이하 민분상)가 시행될 예정으로 알려진 10월 전에는 분양하는 단지가 2개 뿐이다. 일반분양물량은 250가구에 불과하다.
전체 가구수는 1178가구지만, 일반분양은 250가구 뿐이다. HDC현대산업개발이 서울시 강남구 역삼동 712-3번지 일대에 위치한 개나리4차 아파트를 재건축한 ‘역삼 센트럴 아이파크’를 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 3층~지상 35층, 5개 동, 전용 52~168㎡ 총 499가구 규모로, 이 중 전용 84~125㎡ 138가구를 일반에 분양한다. 삼성물산은 오는 20일 서울 강남구 삼성동 상아2차아파트를 재건축해 공급하는 '래미안 라클래시'를 분양한다. 총 679가구 중 전용면적 71~84㎡의 112가구를 일반 분양한다.
한편 서울 및 수도권과 지방의 양극화도 짙어질 것으로 보인다. 서울에서는 청약 과열 조짐은 당분간 이어질 것으로 보인다. 공급부족 우려에 따른 새 아파트 선호도가 높고 최근 HUG의 심사기준에 맞춰 비교적 합리적 가격대의 분양물량이 나오는 것도 청약열기를 이끌고 있는 것. 반면 지방은 경기 침체와 더불어 미분양 물량도 증가하고 있다. 올해 7월 기준 전국 미분양 물량 6만2529가구 가운데 기타 지방 소재 물량은 4만2621가구(68.1%)에 달한다. 조선업 불황으로 경기침체 정도가 가장 심한 경남지역의 물량이 1만4250가구로 가장 많고 경북(7517가구)과 강원(7474가구) 등이 뒤를 이었다.
[미디어펜=손희연 기자]