[미디어펜=손희연 기자]민간택지 분양가상한제 확대를 위한 주택법 시행령 개정안이 규제개혁위원회에서 통과되면서 이목이 집중된다. 정부는 이달 안으로 시행령 시행을 위한 나머지 절차를 거친 후 상한제 적용 지역을 정할 방침이다. 이어 정부는 공급 불안 요소를 줄이기 위한 3기 신도시 공공주택지구 지정 작업에 들어간다.
현재 서울 공급 위축에 대한 우려가 계속 나오고 있다. 이에 3기 신도시 공급책이 서울 공급 감소 우려를 잠재울수 있을지 관심이 모아진다. 다만 3기 신도시가 공급 불안 요소를 완전히 해소시키기는 힘들다는 전망이 나오면서 시장 혼란에 따른 과열 현상은 여전할 것이란 전망이 나온다.
14일 관련 업계와 국토교통부에 따르면 지난 11일 오후 민간택지 분양가 상한제 확대를 위한 주택법 시행령 개정안이 규제개혁위원회(규개위)에서 원안대로 통과됐다. 이후 정부는 법제처 심사, 차관회의, 국무회의 등 나머지 절차를 거쳐 이달 하순 중 개정안을 시행할 것으로 보인다. 개정 작업이 마무리되면 실제 분양가상한제 적용 지역 지정이 이뤄질 전망이다.
규개위는 정부 규제 정책을 심의·조정하는 대통령 소속 합의제 행정기관으로 기획재정부 장관 등 공무원 당연직 위원과 민간 전문가 위촉직 위원 20∼25명으로 구성된다. 당연직 위원에 소관 부처인 국토부 인사는 포함되지 않은 것으로 전해졌다.
이번에 통과된 시행령은 민간택지 분양가상한제 적용 필수 요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꾸는 내용이 담겼다. 현재 투기과열지구는 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다.
상한제 적용을 위한 3가지 조건은 △최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 △최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 △직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과 등이다.
개정안을 토대로 향후 주거정책심의위원회(주정심)에서 최종적으로 민간택지 분양가상한제 적용 지역이 결정될 전망이다. 기본적으로는 ‘입주자 모집공고’ 신청이 이뤄진 단지부터 적용을 받는다. 다만 지난 1일 정부는 ‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안’ 발표를 통해 재건축·재개발 단지 중 관리처분계획 인가를 받은 곳은 민간택지 분양가 상한제가 시행된 뒤 6개월 안에 입주자 모집공고만 마치면 상한제 적용 대상에서 제외키로 했다.
시행령 개정 작업이 마무리되면 정부는 집값 불안 우려 지역을 골라 상한제를 적용할 예정이다. 검토 대상 지역은 최근 1년간 분양가 상승률이 높거나 2017년 8·2 대책 이후 서울 집값 상승을 주도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많고 분양가 관리 회피 목적의 후분양 단지가 확인되는 곳이다. 공급 위축 등 부작용 우려를 해소하면서 시장 안정 효과를 달성하기 위해 정밀한 '동별 핀셋' 지정이 추진될 것으로 전해졌다.
아울러 정부는 지난해 12월, 수도권 신규 주택 공급을 위해 발표한 3기 신도시 사업이 본격적인 작업에 착수한다. 남양주 2곳(왕숙·왕숙2), 하남 교산, 인천 계양, 과천 과천에 대한 주민 공청회, 전략환경영향평가, 중앙도시계획위원회 심의 등이 완료돼 오는 15일 공공주택지구 지정을 고시한다고 밝혔다.
이들 지역은 오는 2020년 하반기 지구계획 승인, 토지 보상 등을 거쳐 2021년부터 착공과 입주자 모집 등에 나설 예정이다. 면적은 2273만㎡(여의도 면적 8배)로 총 12만2000가구를 공급할 예정이다. 올해 5월 발표한 고양 창릉, 부천 대장 등 나머지 3기 신도시는 2020년 상반기부터 순차적으로 지구지정에 나설 계획이다. 또한 서울에는 약 4만 가구(서울시 3만2400가구, LH 7100가구)를 공급할 예정이다.
민간택지 분양가 상한제 확대 적용이 가시화되면서 공급 감소 우려에 대한 시장의 우려는 적잖이 있을 것으로 보인다. 시행령 시행 전부터 현재도 서울 신축 아파트 중심으로 집값이 상승세를 보이고, 청약 시장이 과열 되고 있는 모습을 보이고 있기 때문이다.
우선 규제위 심의에서 분양가 상한제 시행 추가 유예 문제가 논의되지 않았다. 현재 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지에 한해 일정 조건(철거 중 단지 등)을 충족할 경우 분양가 상한제가 시행된 뒤 6개월 안에 입주자 모집 공고만 마치면 상한제 적용 대상에서 제외하기로 했지만, 업계에서는 재건축·재개발 단지의 입주자 모집 공고를 마치기까지 6개월은 부족하다는 반발이 거세다.
정부가 서울에서 관리처분인가를 받은 후 분양 단계에 이르지 못한 단지는 61곳, 총 6만8000가구라며 6개월 유예 기간이 적용되면 이들 중 상당수는 분양이 이뤄질 것이라고 예상한 것과는 다른 분위기다. 아직 이주나 철거를 진행하지 못한 단지가 다수이고, 소송 등으로 이주 계획에 차질을 빚는 곳도 있어 유예 기간 안에 입주자모집 공고에 나서는 단지는 한정적일 것이란 전망이 우세하다.
또한 서울 공급 감소 불안 요소를 없애기 위해 정부가 3기 신도시 산업을 본격적으로 나설 것으로 보이지만, 서울 인근 수도권으로 수요를 이끌어내 수요 분산을 이끌어 낼수 있을지는 미지수다.
업계 한 관계자는 "3기 신도시 공급 시기를 구체적으로 발표하면서 서울 공급 감소 우려에 대한 불안요소를 우선 없앨 수는 있을지 몰라도 공급시기가 2022년 이후라, 효과는 제한적일 것이다"며 "서울 4만 가구 공급 물량은 실질적으로 공급을 수용하기에 턱 없이 부족하고, 3기 신도시 개발 계획이 서울 주택 공급 위축에 대한 우려를 잠재우기에는 미지수이다"고 말했다.
또 다른 업계 한 전문가는 "3기 신도시 개발에 따른 지역민들의 반발 등 1~2기 신도시 주민도 3기 신도시 개발에 따른 피해를 우려하고 있다"면서 "특히 신도시마다 서울과 인접하거나 교통망 확충 등 복합적인 입지 요인을 고려했을 때 서울 수요를 흡수할만한 이주수요가 있을지는 불투명하다"고 설명했다.
[미디어펜=손희연 기자]