[분양탐방]언덕 위 '꿈의숲 한신더휴'…조망 '기대' vs 교통·교육 '아쉽'

[미디어펜=손희연 기자]"실거주 목표로 견본주택을 방문했어요. 해당 단지가 언덕 위에 있어 조망권 확보는 장점으로 보이는데…교통·교육 여건은 메리트가 크게 없어서 청약 넣기가 망설여지네요."(견본주택 방문객 A씨)   

한신공영이 서울 강북구 미아동 3-111번지 일원에 들어서는 ‘꿈의숲 한신더휴’ 아파트 견본주택을 열고 분양에 나섰다.

지난 22일 '꿈의숲 한신더휴' 견본주택을 찾았다. 이날 견본주택은 한산한 모습이었다. 최근 정부의 민간택지 분양가상한제 시행 이후 상한제가 적용되지 않은 분양 단지들은 '로또 청약' 열풍이 불면서 견본주택 오픈일마다 장사진을 이뤘던 모습과 대조적이다. 

꿈의숲 한신더휴는 지하 4층~지상 11층, 6개 동 총 203가구 규모로 조성되며 이중 전용면적 55~84㎡ 117가구를 일반분양한다. 

해당 단지는 언덕 위에 들어서서 조망권이 보장된다는 장점이 있다. 꿈의숲 한신더휴가 들어서는 곳이 지대가 높아 단차가 발생해, 저층에는 상가 및 커뮤니티 시설이 들어서며 지상3층 높이부터 아파트 1층이 시작된다. 

하지만 조망권이 보장되는 동호수를 거의 조합원들이 가져가 분양 예정 계약자들은 꼼꼼하게 동호수를 살펴볼 필요성이 있다. 

주택형 중 75㎡만 조망권 확보의 어려움이 있다. 75㎡ 동호수 배치도를 보면 75㎡가 조성되는 4개동(102~105동)에서 103동 1104호 빼고 6층부터 11층까지 전부 조합원분양이다. 이에 조망권 확보의 어려움이 있을 수 있는 75㎡ 저층은 수분양자들이 가져가게 된다.  

특히 해당 단지 규모가 작아 동 간 거리의 불편함도 있을 수 있다. 40대 방문객 B씨는 "단지 전체 면적이 넓은 편이 아니라서 동 간 거리가 짧을 수도 있을 거 같고 바로 옆 단지인 꿈의숲 효성해링텅 플레스와도 가까운 편이라 사생활 침해가 우려된다"고 전했다. 해당 단지 관계자는 "동 별로 차이가 있지만 평균 동 간 거리는 24m정도 된다"고 말했다.

해당 단지의 주차공간은 지하에 조성되며 한 가구당 주차가 가능한 주차갯수는 차량 1대다. 

해당 단지의 주택형 타입을 보면 55㎡(1가구), 59㎡B(62가구), 84㎡A(1가구)·B(1가구) 타워형이다. 59㎡A(33가구), 75㎡(17가구) 84㎡C(2가구)는 판상형이다. 84㎡의 일반분양 가구수가 4가구 밖에 안되고, 일반분양 가구수가 그나마 많은 59㎡B는 타워형이라 짙은 아쉬움을 표하는 방문객들도 있었다. 

입지도 아쉽다는 평가다. 우선 해당 단지 인근이 언덕배기라 교통이 불편, 학군도 메리트가 크게 없다는 우려가 나온다. 30대 방문객 C씨는 "단지가 언덕 위에 있어서 근처역이랑 도보로 다니기가 불편한 점이 있다"며 "인근에 초·중·고가 있긴한데 교육여건이 열악해 해당 단지 주변의 학교 말고 다른 동네로 다니는 학생들이 많은 것으로 알고 있다"고 말했다. 

해당 단지에서 4호선 미아사거리역까지는 성인기준 도보로 20~25분이 소요된다. 교통체증도 우려된다. 이미 꿈의숲 한신더휴 단지 근처에  꿈의숲 효성 해링턴 플레이스와 롯데캐슬이 있어 출·퇴근 시간대에 교통이 혼잡, 미아동 9-2지역 재건축 사업도 지연되고 있어서 도로망 확대 등 교통체증 개선이 힘들어 보이는 상황이다.

송중초, 영훈국제중, 영훈고, 신일고, 창문여고 등이 해당 단지 인근에 자리하고 있다. 해당 단지 인근 J부동산 공인중개소 관계자는 "초등학교가 단지 바로 앞에 있긴 하지만 초·중·고교가 적고, 이 동네에 학원이나 교육여건 시설이 많지도 않아 대부분의 학생들이 다른 동네에 위치한 학교를 다니는 것으로 안다"고 말했다. 

해당 단지는 주변 시세대비 저렴한 분양가격으로 방문객들의 눈길을 끌었다. 평균분양가는 3.3㎡당 1999만원으로 인근시세 대비 1억원 이상의 시세 차이를 보인다. 

△55㎡ 4억8000만원, △59㎡A 4억9000만원~5억20000만원,  △59㎡B 4억8000만원~5억원, △75㎡ 6억원~6억1000만원, △84㎡A 6억8500만원, △84㎡B 6억9000만원, △84㎡C 6억9000만원이다.  발코니 확장비는 최소 1000만원에서 1300만원이다. 전가구가 9억원 미만의 분양가로 중도금 대출도 가능하다. 계약금 10%, 중도금(60%) 40% 이자후불제, 잔금 30%다. 인근 새 아파트인 꿈의숲 효성 해링턴 플레이스와 롯데캐슬 59㎡ 시세는 6억원대로 형성돼있다. 

시장에선 해당 단지의 분양가, 단지 위치와 규모, 입지 등을 종합적으로 따져봤을 때 향후 분양을 대기 중인 길음·장위 대규모 재건축·재개발 단지를 노려보는 것도 좋을 것이라는 조언이다. 

업계 한 관게자는 "길음·미아·장위가 대규모 재개발이 계속 진행되고 있어서 분양가, 단지 위치와 규모, 입지 등 종합적으로 봤을 때 해당 단지보다 비교적 더 괜찮다 싶은 분양 대기 단지가 있다면 청약통장을 아끼는 것도 좋다" 며 "해당 단지 바로 옆에 있는 꿈의숲 효성해링턴 플레이스가 지난 2017년 분양 당시 1순위에서 청약 미달이 났었는데, 당시에도 분양 대기 단지들이 줄지어 있어서 청약 수요가 분산됐던 점도 있었다"고 전했다.

현재 해당 단지의 예상 청약당첨 가점은 50~60점대이다. 해당 단지 관계자는 "강북권이라, 강남권과 다르게 청약당첨 가점이 크게 높지는 않을 것이다"며 "50점 후반대에서 60점대로 예상한다"고 말했다. 

해당 단지 인근에는 북서울 꿈의숲이 있으며 인프라 시설로는 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 와이스퀘어, 숭인시장, CGV, 북서울꿈의숲 아트센터 등이 있다. 서울 동북선 경전철도 조성될 전망이라 해당 단지는 교통 호재도 있다. 

55㎡ 주택형은 테라스를 선보인다. 타입별로 대형 드레스룸, 팬트리 등 수납공간과 커뮤니티 시설로는 피트니스센터, GX룸, 어린이집, 작은도서관 등이 조성될 예정이다. 

한편 ‘꿈의숲 한신더휴’ 청약 일정은 오는 26일 특별공급 청약을 시작으로 27일 1순위 당해지역 청약, 28일 1순위 기타지역 청약, 29일 2순위 청약 순이다. 당첨자 발표는 내달 5일이고 정당계약은 내달 16일부터 18일까지다. 입주 예정 시기는 2022년 4월이다.