[2·4공급대책-Q&A]"공공재건축·재개발로 투기수요 차단 가능"

[미디어펜=이동은 기자]정부가 2025년까지 서울 32만가구를 포함해 전국 83만가구를 공급하는 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 4일 발표했다. 정부는 주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 △공공 직접 수행 재건축·재개발 △도심 공공주택 복합사업 및 소규모 재개발 △도시재생 사업방식 개선 △공공택지 신규지정 등을 추진한다.

다음은 국토교통부와의 일문일답이다.

“이번 정부 주택 공급량은 역대 최고 수준이고 3기 신도시 등 공급기반 확충도 진행 중이다. 그럼에도 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기에 한계가 있는 상황이다. 이에 정부는 실수요자 보호, 투기수요 근절 등 정책 기조를 유지하면서 도심 내 우수 입지에 부담 가능한 가격의 품질 좋은 주택을 충분히 공급하는 내용의 이번 대책을 발표하게 됐다.”

“공공이 직접 시행하면 투기수요 유입 억제가 가능하며 사업을 신속히 진행하고 세입자, 상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용을 완화할 수 있다.”

“공공이 아닌 토지주 등이 사업을 제안하고 높은 수준의 주민동의율을 충족하는 경우에만 공공이 사업을 시행한다. 도심 내 부담 가능하고 품질 좋은 주택을 신속한 공급하기 위해 특단의 대책으로 수용방식을 활용하되 정당 보상할 계획이다. 토지주에게는 기존 기대수익률보다 10∼30%포인트 높은 추가수익 제공을 보장하고 조합 방식에 비해 인허가 절차를 대폭 간소화한다.”

“시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 현재의 과열된 매수세가 완화되고 시장이 안정될 것이다. 불필요한 건축·도시규제 완화를 통해 단기 공급 가능한 연립, 다세대 등 비아파트 공급 여건도 개선될 것으로 기대하고 있다.”

“개발 기대감이 형성될 경우 단기적 가격 상승이 우려될 수 있으나 투기수요 유입 차단을 위해 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산의 신규 매입계약을 체결한 자나 지분 쪼개기를 한 경우에 대해서는 우선공급권을 미 부여하고 현금청산할 계획이다.”

“조합원과 토지주에게는 조합방식 등으로 사업을 추진할 때보다 10∼30%포인트 높은 수익률을 보장하고 신규 주택도 우선공급할 계획이다. 도시 건축규제 대폭 완화, 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물선납 시 양도세 비과세, 시공 브랜드 선정권한 부여 등의 다양한 혜택들이 있다.

관리처분방식이 아닌 기존 자산의 소유권을 공기업에게 넘기고 우선공급권을 부여 받은 후, 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하는 현물선납 방식을 도입한다. 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구․다세대 전세금 반환 부담 높은 집주인에는 대출지원 등 특수상황 토지소유자에 대해 맞춤형 지원방안을 마련한다.”

“개발이익은 토지등 소유자에게 적정한 수익을 보장하면서 나머지 부분은 세입자 보호, 공공임대·공공자가 공급, 생활SOC 확충, 사업성 낮은 구역 등에 재투자 하게 된다.”

“압도적 물량의 주택이 공급될 예정이므로 민간 건설사와 디벨로퍼의 사업기회가 확대된다. 민간기업은 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴해 사업을 제안하고 설계·시공에 참여(민관협업)할 수 있다.”

“사업에 동의하는 토지등소유자는 현물선납을 하고 새로 공급되는 아파트 우선분양권으로 보상받기 때문에 토지 확보에 드는 비용이 타 사업 대비 적을 것으로 보인다. 부채 부담 완화를 위하여 사업비 보증(HUG)을 지원하고 민간 시공사의 역량을 적극 활용하는 방안 등을 검토하고 있다.”

“제시된 사업은 사업 전반에 지자체가 참여하도록 설계돼 있어 지자체의 도시계획권한은 충분히 보호된다. 서울시와 협력해 대책을 마련했고 대책 발표 이후에도 서울시와 긴밀히 공조할 계획이다.”