'DSR 조기 도입·양도세 완화' 등 부동산제도 바뀐다

[미디어펜=이동은 기자]오는 2022년 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2·3단계 조기 도입, 양도소득세 완화 등 부동산 제도가 달라진다. 특히 시장 참여자들의 심리에 영향을 미치는 제도의 변화가 예정돼 있어 파급효과가 클 것이라는 전망이다.

19일 부동산R114에 따르면 내년 1월부터 고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택이 변경된다. 현재 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용했다. 내년에는 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부문만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다. 서울 등 수도권에 위치한 상가겸용주택은 대부분 9억원을 초과해 비과세 혜택을 보는 소유자들이 감소할 전망이다.

무주택 청년의 월세도 최대 20만원까지 지원한다. 2022년 1월부터 3년 동안 ‘청년 월세 지원 사업’이 시행된다. 해당 사업은 무주택 청년에게 월세 20만원을 1년 동안 지원해주는 사업이다. 지원 대상 청년은 독립 거주 무주택 청년으로, 본인 소득이 중위소득 60% 이하, 원가구 소득이 중위소득 100% 이하여야 한다. 

가계부채 급증을 막기 위해 차주 단위 DSR 확대적용 계획을 앞당겨 시행하고, 제2금융권의 DSR 기준이 강화된다. 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용된다. 7월부터는 총 대출액 1억원 초과시로 규제가 확대된다. 또 제2금융권의 경우 60%로 적용되는 DSR 기준도 50%로 하향 조정된다. 

1세대 1주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지의 범위는 축소된다. 내년부터 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 줄어든다. 현재 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1세대 1주택 부수토지 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다. 그러나 내년 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업 지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어진다.

200가구 미만 소규모주택 공공재건축 사업에 대해서는 용적률 완화 등 인센티브를 제공한다. 다음달 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해서는 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화된다. 또 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우 사업시행면적을 20%(최대 1만→1만2000㎡ 미만)까지 확대할 수 있다.

통합 공공임대주택 다자녀 기준은 3자녀에서 2자녀로 확대된다. 기존 영구임대주택을 그린리모델링해 소형 평형 2가구를 하나로 통합하는 경우 2자녀 이상 가구에 공급한다. 매입임대는 보증금 전액 또는 최대 50%까지 완화하고 전세 임대료는 자녀 수에 따라 인하한다.

새 아파트와 전국 모든 노외주차장은 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5% 이상 할당해야 한다. 기존 건축물도 공공시설은 2022년, 민간시설은 2023년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 한다. 다만 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 또는 충전기 설치가 곤란한 경우 지자체장 허가를 받아야 하는 예외를 뒀다.

아파트(사업계획승인 건부터 적용) 층간소음 사후 확인제도는 이르면 내년 7월 도입된다. 완충재 자체의 소음차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인증제도가 폐지된다. 앞으로는 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선권고를 하게 된다. 권고를 무시할 경우 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하고, 측정값이 쌓이면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정이다.