올해도 대출 막혀 막막한 내집 마련…대안은 민간임대?

[미디어펜=유진의 기자]서민들의 주거 대안으로 민간임대주택이 떠오르고 있다. 특히 올해 정부의 주택 대출 제한이 한층 더 강화되면서 내 집 마련이 어려워진 서민들이 민간임대주택 시장에 눈길을 돌리는 모양이다. 민간임대주택은 각종 규제에서 비교적 자유로운데다 인근 시세 대비 합리적인 금액으로 안정적인 장기 거주가 가능하다는 평가다. 

18일 건설업계에 따르면, 대출 관련 규제는 올해 모집공고를 낸 신규 분양 아파트 및 오피스텔부터 적용된다. 이에 따라 대출액이 2억원을 초과하는 경우, 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 반영돼 담보 대출금 규모가 대폭 줄어들 것으로 보인다. 

민간임대주택이 각광받는 데에는 집값과 함께 전세금까지 많이 오른 데다 투자처로 생각하는 수요자까지 관심을 두고 있기 때문이다. 

한국부동산원이 조사한 자료에 따르면 최근 5년(2017년 1월~2021년 11월)동안 전국 아파트 평균매매가는 2억8325만원에서 5억1334만원으로 80%가량 증가한 것으로 집계됐다. 서울의 경우에는 같은 기간 동안 5억6202만원에서 11억4828만원으로, 경기도는 2억9782만원에서 6억883만원으로 두 배 이상 오르며, 약 6% 상승에 그쳤던 이전 5년(2012년 1월부터 2016년 12월)과는 큰 차이를 보인 것으로 확인됐다. 

더욱이 지난 2020년 임대차 3법 시행 이후에는 전세 물량이 급격하게 줄어들게 되면서, 수요자들 사이에서 전세가 부담이 더욱 심화된 것으로 나타났다. 실제로 전국 아파트 전세가격은 지난해 말(11월) 평균 3억원대를 기록하면서 연초 대비 약 25% 뛴 것으로 확인됐다.

반면, 민간임대주택의 경우에는 최장 10년까지 장기거주가 보장되며, 임대료 상승률이 연 5% 이내에 그친다는 장점을 갖춰 주거 대안으로 평가받고 있는 것이다. 종합부동산세, 재산세, 건강보험료 인상 등의 세금 부담이 없다는 것도 주거 부담을 덜어준다. 여기에 만 19세 이상이면 청약 통장 유무와 관계없이 누구나 청약 신청이 가능하며, 주택 수에 포함되지 않아 재당첨제한 등 규제에서도 자유롭다는 강점이 있어 실거주는 물론 투자처로도 각광받는다. 

특히 확정 분양가 방식으로 공급하는 단지는 임대기간 후 분양전환 하거나 우선권을 부여받을 수 있기 때문에 미래가치를 선점할 수 있는 기회가 되기도 한다. 여기에 최근 공급되고 있는 민간임대주택은 대형건설사의 적극적인 시공 참여로 과거와는 달리 일반 분양아파트 수준의 고급 마감재가 사용되며, 혁신 평면 설계가 적용되는 등 우수한 품질도 강점으로 돋보인다. 이에 일부 장기일반민간임대 아파트의 임차권에는 높은 프리미엄이 형성돼 거래되고 있다. 

다수 공인중개사사무소에 관계자에 따르면 지난 2020년 6월 경기도 용인시 기흥구 영덕동에서 임차인을 모집했던 ‘신광교제일풍경채’는 2021년 말 기준 임차권에 약 4억원에 달하는 프리미엄이 붙은 것으로 알려졌다. 

한 부동산 업계 관계자는 “부동산 매매시장에 불안감이 붙고 있는데다 자금 마련에 대한 부담이 늘자 수요자들이 매매보다는 장기 일반 민감임대주택에 많은 관심을 보이고 있다”면서 “민간임대주택은 인근 시세대비 낮은 가격으로 주거할 수 있어 상대적으로 부담이 적은데다 실거주와 투자 목적을 모두 충족 가능하다는 강점이 있다”고 말했다. 

이러한 가운데 주요 건설사들도 민간임대주택 연내 공급을 준비하고 있어 수요자들의 관심이 집중되고 있다.  

먼저 포스코건설이 시공하는 ‘더샵프리모 성황’이 1월 공급 예정이다. 단지는 전남 광양시 일대에 최고 22층 8개 동 전용면적 84㎡ 총 486가구 규모로 조성된다. 또 대구광역시 북구 칠성동 일원에는 호반건설의 ‘호반써밋 하이브파크’가 공급 중이다. 지상 최고 45층 규모로 민간임대아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 함께 들어선다.

대우건설 역시 오는 6월 경기도 수원시 수원고등지구 일대에서 민간임대주택 공급을 계획하고 있다. 단지는 총 285가구 규모로 예정돼 있으며, 전용 69·79㎡로 구성될 예정이다. 한화건설은 같은달 대전광역시 유성구 학하동에 한화 포레나 대전학하(가칭)을 선보일 예정이다. 단지는 총 1756가구 대단지 규모로 조성된다.

다만 일각에서는 민간임대 투자에 신중해야 하며 높은 임대료나 불투명한 분양 전환 가능성이 나중에 문제될 수 있다고 지적한다.