정부 분양가 통제에 시세·분양가 차이 역대 최대

[미디어펜=이동은 기자]정부가 부동산 시장 안정화를 위해 분양가를 통제하고 나선 이후 전국 분양가와 매매시세 편차가 큰 폭으로 벌어진 것으로 조사됐다.

26일 부동산R114에 따르면 지난해 전국과 서울의 3.3㎡(평)당 아파트 분양가는 각각 1313만원, 2798만원으로 나타났다. 

평균 아파트 시세는 전국 2233만원, 서울 4300만원으로 분양가와 시세의 편차는 전국 920만원, 서울 1502만원이다. 이는 부동산R114가 아파트 시세를 조사하기 시작한 2000년 이후 최고 수준이다.

평당 분양가가 시세보다 낮은 지역은 서울을 비롯해 △세종 892만원 △경기 643만원 △부산 182만원 △대전 158만원 △인천 86만원 등이었다. 대구광역시·광주광역시·강원도·울산광역시 등의 지역은 분양가가 시세보다 높은 것으로 조사됐다.

분양가와 시세 차이가 큰 폭으로 벌어진 요인으로 정부의 분양가 관리 정책이 꼽혔다. 정부는 지난 2017년 8.2 대책을 발표하면서 적극적인 분양가 관리 의지를 드러냈다. 고분양가가 주변 집값을 자극해 집값 상승으로 이어진다고 판단하면서다. 

정부는 HUG(주택도시보증공사)와 지자체의 승인 권한을 통해 분양가 통제에 나섰다. 또 민간택지에 대한 분양가상한제 도입으로 시세 대비 일정 수준 이하로 분양가를 제한하기 시작했다.

그러면서 2019년 이후 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역을 중심으로 가격 편차가 벌어지기 시작했다는 분석이다.

서울을 기준으로 보면 2016년에는 분양가가 시세보다 평당 124만원 비쌌던 반면 2017년에는 117만원 더 저렴했다. 이후 분양가와 시세의 편차는 △2018년 40만원 △2019년 543만원 △2020년 1094만원 △2021년 1502만원으로 급격히 상승했다.

분양가와 시세 편차가 커지면서 ‘로또 분양’ 열기도 뜨거워졌다. 청약에 당첨되기만 하면 수억원의 시세차익을 누릴 수 있기 때문이다. 청약 시장에 무주택 수요층이 몰리면서 청약경쟁률도 고공행진을 거듭했다. 실제로 서울의 경우 지난해 역대 청약 최고경쟁률인 164대 1을 기록했다.

정부는 분양가를 낮추면 주변 시세도 안정시키고 집값을 잡을 수 있다고 판단했지만, 실제 효과는 크지 않다는 평가다. 낮은 분양가로 주변 시세를 안정시키기 위해서는 수요를 넘어서는 초과공급이 이어져야 하는데 오히려 낮은 분양가 책정으로 도심 내 재개발·재건축 등 정비사업이 위축돼 공급이 줄어들었기 때문이다. 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “주택의 수급문제는 단기에 해소가 어려운 과제인 만큼 정부는 시장과의 소통을 강화해 절충점을 찾아야 한다”고 말했다.

올해는 분양가 상승 요인이 있지만, 서울 등 주요 지역에서의 청약경쟁이 치열할 것이라는 전망이다. 최근 정부와 HUG는 분양가 심사 매뉴얼을 주변 시세에 부합하는 형태로 변경을 시도하고 있으며, 물가상승·공시가격 인상 등의 분양가 상승 요인이 있다. 

윤지해 수석연구원은 “청약 당첨은 분양가 외에도 분할 납부, 신축단지, 최신 시스템 적용, 다양한 커뮤니티 시설 등 여러 장점이 있다”며 “지난해 말부터 일부 지역은 청약이 미달되거나 경쟁률이 낮아지는 양극화된 모습을 보이고 있지만, 무주택 실수요자의 청약 경쟁은 올해도 치열할 것으로 보인다”고 말했다.