[새 정부 경제정책] 부동산 규제 대거 완화…1주택 종부세 기준 11억→14억

[미디어펜=이다빈 기자]정부가 분양가상한제를 포함해 기존 부동산 정책 규제를 대거 푼다. 올해 한시로 '1가구 1주택자 특별공제 3억원'이 도입되며 1주택자 종부세 기준 금액도 11억원에서 14억원으로 확대된다.

정부는 16일 이와 같은 내용 등을 포함한 '새 정부 경제정책방향'을 발표하며 주택공급 및 시장 기능 회복을 통한 부동산 시장 정상화를 이루겠다고 밝혔다.

정부는 우선 주택공급 활성화를 위해 '주택공급 저해 규제'를 조속히 해소할 것이라고 밝혔다. 이와 관련해 기획재정부와 국토교통부 등은 21일 부동산관계장관회의를 열고 분양가상한제 제도 개편 방안 발표할 예정이다.

현행 분양가상한제 대상 아파트는 분양가가 시세의 80% 미만이면 최초 입주일로부터 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년간 계약자가 무조건 실입주를 해야 한다. 정부는 분양가상한제 대상 아파트의 의무거주 시점을 최초 입주일에서 뒤로 늦춰 단기 전월세 물량을 유도한다는 방침이다. 이에 기존 분양가상한제에 묶여 사업이 지연되고 있던 재건축 단지에 새로운 분양가가 반영돼 사업 추진이 탄력을 받게 될 것이라는 기대감이 나오고 있다.  

대출규제는 새 정부의 기존 접근 방식과 일관적으로 단계적.점진적 완화가 이뤄질 전망이다. 생애최초 주택담보대출비율(LTV) 상한은 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화된다. 대출한도도 4억원에서 6억원으로 확대된다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "실수요자의 내 집 마련에 다소 도움이 될 것이라는 기대감이 나오는 가운데 특히 서울 강북 및 강서 지역의 전용면적 60㎡ 유형이나 경기‧인천 등 수도권 주요지역의 주택 구입시 여신 활용이 다소 수월해질 것"이라고 전망했다. 

상환 기간 중 차주의 소득 흐름이 보다 정확하게 반영이 되도록 총부채원리금상환비율(DSR) 산정시 현행 '대출시와 만기시 평균'에서 '대출시부터 만기시까지 각 연령대별 소득 흐름의 평균'으로 장래 소득 반영 방식도 개선된다. 차주 단위 DSR은 내달부터 기존 2단계(총 대출액 2억원 초과 대출)에서 3단계(총 대출액 1억원 초과 대출)로 시행된다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "매수 수요를 부추기는 결과가 초래될 수 있기 때문에 대출 규제 완화 관련 점진적인 접근은 양호하다고 판단된다"며 "이후에는 생애최초가 아닌 일반매매거래에 대한 LTV와 DSR 차주규제에 대한 완화도 거론될 필요가 있다"고 강조했다.

정부는 공시가격이 상승함에 따라 증가한 1가구 1주택자의 세부담을 2020년 수준으로 환원하도록 보완하는 등 시장관리 목적으로 운영된 세제를 조세원리에 맞게 정상화 할 것이라고 밝혔다. 

앞서 정부는 지난달 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 1년 한시 배제를 통한 매물 출회 및 주택 거래 활성화를 유도한 바 있다. 지난달 양도세 비과세, 취득세 중과배제 인정을 위한 일시적 2주택자의 종전 주택 처분 기간도 1년에서 2년으로 확대됐다.

1가구 1주택자의 세부담 완화를 위해서는 재산세와 종부세의 공정시장가액을 하향 조정할 방침이다. 구체적으로는 재산세가 1가구 1주택자의 공정시장가액비율을 기존 60%에서 45%로 하향한다. 종부세 공정시장가액비율은 기존 100%에서 60%로 내려간다. 

특히 2022년 한시로 1가구 1주택자에 '특별공제 3억원'을 도입한다. 이를 통해 1가구 1주택자의 경우 과세 기준 금액이 11억원에서 14억원으로 확대되는 효과가 있다. 

또 내달 보유세 부담을 적정 수준으로 환원하기 위한 세율 인하 등 보유세 개편 정부안을 확정 지을 계획이다.

이에 대해 함 랩장은 "보유세를 완화하더라도 집값 상승 피로감이 큰 상황이라 금리 인상과 오는 7월 DSR 추가 규제에 대한 수요자 민감도를 고려할 때 주택 거래 관망이 좀 더 지속될 것으로 판된된다"고 말했다.

정부는 임대차 시장 안정을 위한 상시 공공임대 공급 계획도 밝혔다. 이달 이후 입주자 모집 예정인 건설 공공임대 약 3만가구, 매임임대 약 1만가구, 전세임대 약 2만가구 등이 공급 예정됐다. 

임대차 3법 중 하나인 계약갱신청구권이 오는 7월 2년 만기가 이른데 따른 단기적인 임대료 급등 우려에 대해서도 선제적 대응 방안을 내놓겠다고 했다. 

한편, 전문가들은 계약갱신청구권 갱신계약 만료가 단기 임대료 상승에 미칠 영향은 미미하다고 보고 있다. 

함 랩장은 "서울 등 일부 지역을 제외하면 전국 아파트 입주 물량이 지난해에 비해 순증해 계약갱신청구권 갱신 계약 종료로 인한 전국적인 임대차 시장 불안 우려는 제한적"이라면서도 "신축 또는 입주량이 부족하거나 수요가 많은 지역에서 국지적으로 갱신계약 종료 후 임대료가 오를 가능성은 있다"고 설명했다.

이 연구위원은 "계약갱신청구권 사용이 법 시행 이후로 분산돼 이뤄졌기 때문에 8월로 특정되는 특정 시점에 전월세 임대료가 급격하게 오를 '대란'은 없을 것"이라며 "임대료 수준은 추세를 따라갈 것이지만 이중가격, 삼중가격은 여전히 나타날 것"이라고 말했다.