[8·16공급대책①]정비사업 규제완화로 도심 주택공급 확대

[미디어펜=이동은 기자]정부가 수요자 선호도가 높은 서울 등 도심 공급 확대를 위해 각종 정비사업 규제를 완화한다. 역세권 등에서 주거·상업·산업 등 다양한 기능이 복합된 개발이 활성화될 수 있도록 공공 주도로 추진하던 도심복합사업을 민간에도 개방한다.

이를 통해 5년 동안 서울 10만가구를 포함해 전국에 22만가구 이상의 신규 정비구역을 지정하고, 20만가구 규모의 도심복합사업을 추진하겠다는 계획이다.

정부는 16일 오전 정부서울청사에서 국토교통부와 기획재정부 등이 참여하는 부동산 관계 장관 회의를 열고 이같은 내용을 담은 ‘국민 주거안정 실현방안’을 발표했다.

이번 대책은 도심 역세권 등 수요가 많은 입지에서의 공급 확대를 유도하기 위한 정책에 초점이 맞춰졌다. 직전 정부가 신도시·공공택지 등 수도권 외곽 중심의 공급 계획을 마련하고 과도한 규제 정책을 펼치면서 선호 입지 공급이 위축되고 집값이 부담하기 어려운 수준으로 급등했다고 판단했기 때문이다. 

주택 공급의 주체도 공공에서 민간 중심으로 전환한다. 앞으로 공공은 취약계층 주거복지 등 시장기능 보완을 위한 본연의 역할에 집중하는 반면 전체 공급의 대부분을 차지하며 국민이 선호하는 민간의 공급 활력을 뒷받침하기 위한 노력을 강화할 계획이다.

정부는 도심공급 확대를 위해 △신규 정비구역 지정 촉진 △재건축부담금 합리적 감면 △안전진단 제도개선 착수 △도심복합 사업 개편 등 민간 정비사업을 정상화하고 도심개발 모델을 신규 도입한다.

우선 지자체와의 협력 강화, 제도개선 등을 통해 신규 정비구역 지정을 촉진한다. 정부는 향후 5년 동안 지난 2018~2022년 지정된 12만 8000가구보다 9만 2000가구 증가한 22만가구 규모의 정비구역을 신규 지정할 계획이다. 지역별로 서울은 신속통합기획 방식으로 10만가구, 경기·인천은 역세권과 산업시설 배후 노후 주거지를 중심으로 4만가구, 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만가구 등이다.

재건축부담금의 합리적 감면도 추진한다. 재건축 개발 이익이 가구당 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 재건축부담금은 주택 공급을 위축시킨다는 지적을 받아 왔다. 

이에 정부는 재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익은 환수하되, 현행 부과기준을 적정 수준으로 완화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에는 보유 기간에 따라 부담금을 감면한다. 공공임대주택과 역세권첫집 등 공공분양 기부채납분은 부담금 산정 시 제외하는 방안도 거론됐다. 세부 감면안은 다음 달 중 발표하고 곧바로 재건축초과이익환수제 개정안을 발의할 예정이다.

안전진단 제도도 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30~40% 수준으로 조정하고 주거환경, 설비노후도 배점을 상향하는 방식으로 개편한다. 정비구역 지정권자에게 항목별 배점에 대한 상·하향(±5~10%포인트 수준) 권한도 부여해 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 사업을 추진할 수 있도록 한다.

신탁사의 정비사업 참여 활성화를 통해 사업 기간을 단축하고 정비사업의 전문성·투명성을 강화한다. 신탁사의 사업시행자 지정 요건을 현행 ‘전체 토지 1/3 이상 신탁 필요’에서 ‘국공유지 제외한 토지의 1/3 이상 신탁 필요’로 완화하고, 신탁사가 시행하는 사업장은 토지소유자 다수가 희망하면 정비계획과 사업계획의 통합처리를 허용하는 방식이다.

아울러 정부는 도심복합사업도 공공 중심에서 민간으로 확대해 20만가구를 공급한다. 지난해 도심공급 확대를 위해 역세권 등 도심에서 공공이 주택 등을 고밀개발하는 공공 도심복합사업이 도입됐지만, 주민반발과 공공역량 한계 등의 부작용으로 제대로 추진되지 못했다. 

이를 보완하기 위해 정부는 민간도 사업 주체가 될 수 있도록 올해말 ‘도심복합개발법’을 제정하고 제도를 신설한다. 입지에 따라 도심복합사업을 ‘성장거점형’과 ‘주거중심형’으로 나누고 용적률 최대 500% 상향 적용 등의 인센티브를 제공한다.

또한 기존 후보지는 갈등방지와 신속한 주택 공급을 위해 공공방식을 유지하면서 예정지구 지정 등 신속한 후속 조치를 이행하고, 동의율 30% 미만 등 호응이 낮은 사업장은 공공후보지 철회 후 민간사업으로의 전환을 지원한다. 

전문가들은 그동안 과도하다는 지적을 받았던 부동산 규제를 완화하고, 공공 중심으로 밀어붙인 공급 대책을 민간 중심으로 전환한 점에 대해 긍정적으로 평가했다. 다만 숫자만 앞세운 대규모 공급 물량보다는 구체적인 실행방안 마련과 성공사례 누적에 중점을 두어야 한다는 지적도 나왔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울의 경우 최근 몇 년간 정비사업이 사실상 억눌렸다고도 볼 수 있을 정도로 추진이 쉽지 않았다”며 “공공이 일방적으로 정비사업 지역을 지정하는 것이 아니라 사업추진을 희망하는 지역을 중심으로 구역지정을 확대하는 것은 시장수요에 맞춘다는 점에서 긍정적이다”고 말했다. 

양준모 연세대학교 경제학과 교수는 “주택 공급 확대와 민간정비사업 활성화를 위해 재건축과 재개발 등 정비사업 제도를 시급히 개선해야 한다”면서도 “이와 별개로 수도권 주거안정과 서민 주택 공급을 위한 구체적인 계획도 내실화하고 보완해야 한다”고 강조했다.