5년간 '270만가구' 공급…재건축 규제 풀고 GTX 앞당긴다

[미디어펜=김준희 기자]정부가 향후 5년간 전국 270만가구 주택공급을 위해 재개발·재건축 등 정비사업 규제를 완화하고 수도권광역급행철도(GTX) 조기 개통·1기 신도시 재정비 등 주거환경 개선에 나선다. 반지하 등 재해취약주택 인허가 문제에 대해서는 지자체와 협의해 검토하기로 했다.

국토부는 관계부처 합동으로 이 같은 내용을 담은 ‘국민 주거안정 실현방안’을 16일 발표했다.

이번 대책은 민간 공급 활력을 뒷받침하기 위한 노력을 강화하고 규제 정상화, 창의적 신모델 도입 및 인센티브, 인허가 절차 합리화 등 주민이 원하는 지역에 상향식 공급을 지원하기 위해 마련됐다. 이를 통해 도심 역세권 등 수요가 많은 입지에 공급이 이뤄질 수 있도록 유도한다는 계획이다.

먼저 내년부터 향후 5년간 전국에서 22만가구 이상 신규 정비구역을 지정하기로 했다. 서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만가구, 경기·인천에서는 역세권, 노후 주거지 등에 4만가구를 지정한다. 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만가구 규모 신규 정비구역을 지정해나간다.

이를 위해 10월부터 수도권·광역시 등을 대상으로 추가 정비사업 수요조사에 착수하고 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 사업 컨설팅 등을 지원할 예정이다. 주민들이 구역 경계만으로 정비구역 지정을 요청할 수 있게 하고 특·광역시 등이 정비계획 가이드라인을 사전 제시할 수 있도록 하는 등 제도 개선도 병행한다.

재건축사업 활성화를 위해 재건축부담금 감면 및 안전진단 제도도 개선한다.

국토부는 현행 재건축부담금 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려 방안을 마련할 예정이다. 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 한다. 9월 내에 세부 감면안을 발표할 계획이다.

안전진단 제도의 경우 지난 2018년 50% 수준으로 상향된 구조안전성 비중을 30~40% 수준으로 조정하고 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 한다. 의무적으로 받아야 했던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행하도록 개선한다.

다만 적용 범위와 시행 시기에 대해서는 최근 시장 안정 기조 유지를 위해 시장 상황 모니터링 후 최적 대안을 연말까지 제시한다는 계획이다.

아울러 정비사업 전문성과 투명성 강화를 위해 주민 희망 시 조합 설립 없이 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사 사업시행자 지정 요건을 완화하고 주민 해지권한 보장, 신탁 종료시점 명확화, 주민 시공자 선정권 명시 등을 포함한 표준계약서를 도입한다.

신탁사가 참여하는 사업장은 정비계획과 사업시행계획이 통합 처리될 수 있도록 해 조합 설립 절차 등이 생략되면서 사업 기간이 3년 이상 단축될 것으로 전망된다.

공공도심복합사업을 개선한 민간도심복합사업은 내년 상반기 중 공모에 착수한다. 이 사업은 신탁사·리츠 등 민간 전문기관이 토지주와 협력해 도심, 부도심, 노후역세권 등에서 복합개발을 추진하는 사업이다. 공공사업 수준의 용적률과 세제 혜택, 공원 및 녹지 기준 완화 등 인센티브가 적용되고 필요 시 규제 특례 등이 부여된다.

정부는 개발 이익 적정 수준 관리를 위해 공급 주택 일부는 공공임대 또는 공공분양으로 의무 기부채납하도록 하고 필요 시 이익상한제 도입도 검토할 예정이다.

기존 공공재개발·공공재건축 등 공공도심복합사업 후보지의 경우 기존 방식을 유지하고 예정 지구지정 등 후속 조치를 추진한다. 다만 동의율 30% 미만 사업장의 경우 공공후보지 철회 후 민간 사업으로 전환을 지원할 계획이다.

정부는 안정적인 중장기 공급 기반 확보를 위해 내년까지 15만가구 내외 신규 택지 후보지를 발굴하고 10월부터 순차적으로 발표하기로 했다. 수도권·지방 주거수요가 높은 곳 중 산업단지, 도심·철도 인접지역 등을 중심으로 적정 규모를 발굴할 예정이다.

철도역 인근 부지의 경우 개발밀도를 높이고 주변부 연결성을 강화한 ‘콤팩트 시티’ 콘셉트를 적용해 개발한다. 기존 3기 신도시 중 수도권광역급행철도(GTX)가 정차하는 고양 창릉·남양주 왕숙지구에 시범적용을 추진한다.

GTX 사업 속도도 앞당긴다. A 노선은 오는 2024년 6월 이전 조기 개통을 추진하고 B·C 노선도 조기 착공할 계획이다.

1기 신도시의 경우 연구용역을 거쳐 도시 재창조 수준 재정비 마스터플랜을 2024년 중 수립하기로 했다.

반지하·고시원 등 재해취약주택에 대해서는 연말까지 종합적인 해소 방안을 마련하기로 했다. 우선 9월부터 관계부처·지자체와 협력해 해결책 마련을 위한 연구용역과 재해취약주택 및 거주자에 대한 실태조사에 착수한다.

재해우려주택에 대한 개보수와 정상거처 이주 등도 진행한다. 재해취약주택을 우선 매입해 공공임대 리모델링 및 지하층 용도변경을 추진하고 비정상거처 거주자 우선공급을 지난해 6000가구에서 연 1만가구 이상으로 확대한다.

민간임대 이주 희망 시에는 전세보증금 무이자 대출을 3000가구 이상 지원하고 주거급여 지원도 확대한다. 재해취약주택 밀집 지역 위험 해소를 위해 정비구역 지정요건 완화 등 정비사업 여건을 개선하고 세입자 주거지원 강화 방안도 마련할 계획이다.

재해취약주택 인허가 제한 강화 여부는 주거복지망 확충 여력과 서울시 등 지자체 및 관계부처 의견 등을 종합해 검토하기로 했다.

정부는 주택공급 시차 단축을 위해 각종 심의 및 영향평가를 통합해 심의하는 통합 심의를 민간정비 및 도시개발사업에도 도입하고 공공정비와 일반주택사업도 의무 적용한다. 100만㎡ 이하 중소택지는 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합하고 정비사업 변경 시 총회 등 절차도 일괄 처리한다.

또 소규모 재건축 추진 기준을 현행 단일 공동주택 단지에서 연접 복수단지까지 허용하고 소규모 정비에 대한 금융·세제 지원 및 절차 간소화 등을 추진한다. 도시형생활주택은 총 가구수를 현행 300가구에서 500가구까지 늘리고 투룸 비중을 현행 전체 가구의 3분의 1에서 2분의 1 수준으로 상향한다.

인허가 감소 등 공급 부족이 우려되거나 노후주택 등 가용지가 많은 지역에는 도시규제를 완화하고 인센티브를 적용하는 ‘주택공급 촉진지역’ 제도 도입을 검토한다.

무주택자를 위해 초기 자금마련 부담을 낮춘 맞춤형 주거지원 프로그램도 마련한다.

청년원가 및 역세권 첫집은 시세 70% 이하 수준으로 공급되고 저리의 초장기 모기지가 지원되는 공공분양 주택이다. 청년 및 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등에게 분양 기회가 제공되며 공공환매 등을 통해 시세차익 일부를 환수한다. 3기 신도시 선호지, 도심 국공유지, 역세권 등을 중심으로 총 50만가구 내외를 공급할 계획이다.

분양가 절반으로 최대 10년간 임대거주 후 분양전환 시 감정가로 납부하는 신개념 민간분양 모델도 도입한다. 공공지원 민간임대 용지로 공급 예정인 기존 택지 중에서 시범사업을 시작하고 향후 도심 입지 등에도 확대해나갈 예정이다.

최근 사회적 문제로 대두되고 있는 층간소음 완화를 위해서는 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등 인센티브를 제공하고 소음저감 매트 설치 지원을 추진한다. 주차 편의 제고를 위해 주차장 관련 추가 비용은 분양가에 가산할 수 있도록 개선한다.

공공임대주택과 공공분양주택 공급도 늘린다. 주거급여 지원도 올해 132만가구에서 오는 2027년 175만가구 수준으로 단계적으로 확대한다. 공공임대주택 면적과 내·외부 품질 개선, 민간 분양주택 매입 후 임대주택으로 공급하는 사업도 추진할 계획이다.

이번 대책을 통해 향후 5년간 공급되는 주택은 총 270만가구 수준이다. 서울은 지난 2018년부터 5년간 공급된 32만가구보다 50% 이상 증가한 50만가구를 공급한다. 서울 포함 수도권 전체에서는 총 158만가구가 공급된다. 광역·자치시 등 지방 대도시는 정비사업, 노후 도심환경 개선 등을 통해 총 52만가구를 공급한다.

도심 내 재개발·재건축, 도심복합사업 등은 지난 5년 대비 약 11만가구 늘어난 52만가구, 3기 신도시 등 공공택지에서는 약 24만가구 많은 88만가구가 공급된다.

정부는 이번 대책을 토대로 층간소음 저감·개선대책(8월), 재건축 부담금 감면대책(9월), 청년 주거지원 종합대책(9월) 등 세부 내용을 담은 후속 대책을 연이어 발표한다. 추가 신규택지 발표(10월), 청년원가 주택 등 사전청약 및 민간분양 신모델 택지공모(12월), 민간도심복합사업 공모(내년 하반기) 등 개별 사업도 조기에 구체화한다.

이와 관련한 행정 조치 및 입법 사항 등은 올해 안에 모두 완료하고 법률 개정사항은 올해 개정 및 내년 상반기 시행을 목표로 추진해나간다. 아울러 후속조치 이행상황 등은 ‘주택공급혁신위원회’를 통해 점검할 계획이다.

원희룡 국토부 장관은 “이제는 공급 정책을 과거 물량 위주에서 주택 품질, 정주환경, 안전, 주거복지까지 합쳐 근본적으로 혁신해나가야 한다”며 “앞으로도 양질의 충분한 주택공급으로 근본적 시장안정을 도모하고 국민들께 내집 마련 기회와 희망을 돌려드릴 수 있도록 모든 역량을 집중해나가겠다”고 말했다.