PF 유동화 수준 증가…주택시장 리스크 커졌다

[미디어펜=김준희 기자]지속된 금리 인상으로 부동산 시장 침체가 가속화하는 가운데 높아진 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화 수준으로 인한 시장 파급력이 확대될 것이라는 전망이 나온다. 최근 PF 대출의 비은행권 비중이 높아지고 단기 자금이 증가하는 등 위험도가 커져 정부의 정책 대응이 필요하다는 지적이다.

5일 한국건설산업연구원에 따르면 올해 2분기 가계신용은 1869조원으로 글로벌 금융위기 시기였던 지난 2008년 4분기 724조원과 비교해 약 2.6배 증가했다. 특히 주택담보대출을 중심으로 확대폭이 커졌다.

기업의 부동산 관련 익스포저도 증가했다. 지난 2016년 584조원 수준에서 올해 3월 말 기준 1034조원으로 약 1.8배 상승했다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 관련 익스포저가 가계·기업 모두 확대된 모양새다.

특히 PF 대출의 경우 비은행권 취급 비중이 크게 늘었다. 2008년 PF 대출 중 은행권 비중은 68.6%였으나 올해 6월 말 기준 25.2%(112조원)에 그쳤다.

주택담보대출 또한 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등이 강화되면서 은행권에서 비은행권으로 집중됐다. 올해 3월 기준 은행권 평균 LTV가 39%인 데 반해 비은행권은 61%에 달한다. 이 중 LTV 70%를 초과하는 주택담보대출 비중은 15.1% 수준이다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “금융위기 이후 은행권을 중심으로 건전성을 강화하는 한편 저금리 환경에서 고수익을 추구해온 비은행권이 적극적으로 부동산 관련 상품을 취급하면서 오히려 위험이 집중된 것으로 판단된다”고 말했다.

최근 주택시장은 가격 하락, 거래 감소, 판매 저조, 금융 리스크 확대 등이 동시에 발생하면서 전형적인 침체기 양상을 띄고 있다.

수도권 아파트 실거래가격은 지난해 11월부터 하락세로 전환해 올해 9월까지 11개월간 12.3% 감소했다. 올해 1월부터 9월까지 수도권 아파트 매매 거래량은 전년 동기 대비 70.3% 줄었다.

이러한 상황에서 PF 유동화 수준이 금융위기 때보다 높아진 점은 우려할 만한 부분이다. 현재 PF 우발채무는 구조화 상품 증가로 시공사를 비롯해 신용보강에 참여한 증권사, 신탁사, 캐피탈사 등으로 분산·확산된 상태다.

금리 인상으로 발발한 유동성 위기가 주택시장을 비롯해 경제 전반으로 확산할 가능성이 크다는 의미다. 특히 최근 단기 증권 유통이 급증하고 있고 내년 상반기 만기가 몰려있다는 점에서 유동성 위기는 내년 상반기까지 반복적으로 발생할 가능성도 있다.

허 연구위원은 금융위기 당시 금융부실이 시장 충격 후 시차를 두고 현실화됐다는 점을 들어 PF 유동화 수준을 주의 깊게 살펴야 할 필요가 있다고 강조했다.

그는 “2008년 하반기 금융위기 발발 후 PF·집단대 연체율 모두 일정 시차를 두고 높아졌다”며 “2013년 이후 주택가격이 상승 전환됐지만 PF 연체율은 5% 이상 유지됐다는 점을 고려하면 부실 현실화 이후 시장 정상화까지 장기화될 수 있음을 보여줬다”고 지적했다.

결국 PF 시장의 유동성 위기가 이 같은 경제 전반 부실로 이어지지 않게 하기 위해서는 정부의 정책적인 대응이 절실하다는 주장이다.

허 연구위원은 “우리 주택시장은 분양·전세·기존 시장이 삼각축을 형성해 금융시장과 산업계가 긴밀하게 연계된 구조”라며 “개별 리스크가 내부 시장에 그치지 않고 주택시장과 금융시장으로 확산돼 복합위기로 전이될 가능성이 존재하는 만큼 지속적인 정책 대응이 필요하다”고 역설했다.