[미디어펜=이다빈 기자]신월곡1구역 도시환경정비사업이 13년 표류 끝에 사업을 본격화한다. 시공사인 롯데건설도 강한 사업 추진 의지를 드러내고 있다.
롯데건설이 서울 성북구 신월곡1구역 사업지에 관리처분계획인가 고시를 축하하는 현수막을 내걸었다./사진=미디어펜 이다빈 기자
10일 업계에 따르면 성북구청은 지난 1일 신월곡1구역에 대한 관리처분계획인가를 고시했다. 신월곡1구역 도시환경정비사업은 서울시 성북구 일대 5만5112㎡를 대상으로 지하 6층~지상 47층, 아파트 2244가구와 오피스텔 484실 및 생활형 숙박시설, 근린생활시설 등을 짓는 사업이다.
이곳은 1960년대부터 성매매 업소가 밀집되며 '미아리 텍사스'로 불렸다. 지난 2004년 성매매 특별법 제정 후 쇠락했지만 현재까지도 서울의 마지막 윤락가로 불리고 있다. 지난 2003년 미아균형발전촉진지구로 지정됐고 2009년 신월곡1구역 도시환경정비사업 추진이 결정됐다. 이후 롯데건설·한화건설 컨소시엄이 시공권을 가져간 후에도 조합 내 갈등 등으로 사업이 답보 상태에 있었다.
신월곡1구역은 지난 2019년 개발 방식으로 '결합정비사업'을 택하며 사업이 가속화 되기 시작했다. 성북2구역과 용적률과 수익을 교환하는 방식으로 신월곡1구역은 성북2구역 용적률을 넘겨받고 개발 이익의 일부를 성북2구역에 나눠주게 됐다.
이후 2020년 8월 서울시 환경영향평가 재심의를 통과했으며 현재는 조합원 분담금을 확정하는 단계에 있다. 조합은 오는 2023년 3월 본격적인 이주 절차에 나설 수 있을 것이라고 보고 있다.
◆사업비 한도 총회 의결…'용적률 680%' 수익성 양호
특히 사업추진비 등 조합의 차입 금액이 늘어나며 또다시 갈등이 빚어졌지만 최근 총회에서 롯데건설이 사업비 한도를 의결 받으며 우려를 불식했다.
조합은 지난 10월 12일 열린 총회에서 현재까지 롯데건설에 차입한 749억원 외 추가로 사업추진비 2500억원에 대한 금전소비대차 계약을 체결했다. 이에 대해 일부 조합원들은 조합 집행부가 지나치게 높은 금액을 차입 받아 분담금이 늘어날 것이라고 반발을 했다.
이에 조합은 이와 같은 일부 조합원들의 우려를 인식해 모든 사업비와 차입금은 총회와 대의원회의 승인을 받게 된 다는 점을 들며 더 이상의 갈등을 피할 것이라는 뜻을 밝혔다.
신월곡1구역 조합 관계자는 "사업비 집행이 과다하다는 주장은 근거가 없으며 모든 자금 집행은 총회에서 예산이 편성되면 대의원회에서 승인을 받게된다"며 "롯데에 차입한 금액은 '무이자'이고, 롯데건설이나 HUG에 보증을 받아서 차입한 금액의 이자도 높은 수준이 아니다"라고 말했다.
롯데건설 측도 사업이 오래 지연되고 있는 상황에서 추가 금전소비대차 계약은 사업에 지장이 없다는 설명이다.
롯데건설 관계자는 "일부 조합원들 사이에서 관리처분계획인가 이전 사업추진비 등에 대한 명목을 명확하게 명기를 하지 않았다는 목소리가 있어 앞으로 사업을 진행하면서 발생할 비용을 내부적으로 추산해 이번 총회에서 그 한도 금액을 의결 받았다"며 "한도 금액에 대한 총회 의결일 뿐 아직 돈을 빌려준 것이 아니며 2500억원은 한도 금액이기 때문에 실제로 차입하는 금액은 더 적을 수도 있다"고 설명했다.
또 롯데건설 관계자는 "토지를 매입해 단기적으로 현금이 필요한 개발형 사업과 달리 조합원이라는 출자자가 분명한 도시정비사업은 상대적으로 안정적이다"라며 "때문에 이번 사업의 프로젝트파이낸싱(PF)은 문제가 없다"라고 말했다.
그는 이어 "관리처분계획인가 후 후반 작업을 거쳐 이주 관련 계획 등이 진행되는 것은 내년이고, 그때 롯데가 금전소비대차 계약을 체결한 2500억원이 모두 필요한 것도 아니다"라고 덧붙였다.
서울 성북구 신월곡제1구역 도시환경정비사업 조합 사무실./사진=미디어펜 이다빈 기자
신월곡1구역의 사업성도 양호하다. 지난 1995년 해당 지역이 일반상업지역 등으로 용도가 변경됐기 때문이다. 현행 일반상업지역의 용적률은 300~1300%로 신월곡1구역의 용적률은 680%에 달한다.
입지와 관련해서는 개발이 완료되면 길음뉴타운, 미아뉴타운과 연계해 강북 최대 규모 신흥주거지를 형성할 것이라는 기대가 나오고 있다. 지하철 4호선 길음역을 이용할 수 있고 동북선 경전철이 공사 중이다
또 총 조합원 수가 405명으로 개발을 통해 신축되는 가구수 대비 적고 주거와 상업비율이 85대 15로 구성됐다. 조합에서 밝힌 재개발 사업성을 가늠하는 지표인 추정 비례율(종전 자산 가치 대비 수익률)은 130% 수준이다. 여기에 당초 롯데건설과 컨소시엄을 꾸려 사업을 수주했던 한화 건설부문이 시공 계약을 해지하며 롯데건설이 단독으로 사업을 맡게 됐다.
롯데건설 관계자는 "신월곡1구역 인근 '롯데캐슬클라시아'가 현재 길음·수유 일대 대장아파트로 롯데건설에 대한 선호도가 높다"라며 "롯데건설의 단독 브랜드를 달게 되면서 상황이 훨씬 더 유리해졌다"고 설명했다.
신곡역1구역 관계자는 "관리처분계획인가를 받으면 사업의 9부능선은 넘은 것"이라며 "현재 대부분 불법적으로 운영하고 있는 윤락가의 영업권 보상 문제도 협의 중으로 어렵지 않게 마무리가 될 것으로 보인다"고 설명했다.
서울 성북구 신월곡1구역 도시환경정비사업 사업지 일대 모습./사진=미디어펜 이다빈 기자