임대차 시장 '리스크 관리' 초점…DSR 완화·종부세 유지

[미디어펜=김준희 기자]정부가 하반기 역전세, 전세사기 등 서민 주거안정 저해 요인 방지에 주력한다. 보증금 차액 반환목적에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화하고 종합부동산세 공정시장가액비율도 세 부담 완화를 위해 지난해 수준으로 유지하기로 했다. 전문가는 향후 시장 상황이 바뀔 때를 대비하는 차원에서 이번 정책방향이 긍정적이라고 평가했다.

기획재정부는 이러한 내용을 담은 ‘2023년 하반기 경제정책방향’을 발표했다.

하반기 경제정책방향에서 부동산 관련 핵심 내용은 역전세, 전세사기 등 임대차 시장 리스크 관리 강화다. 당초 양도소득세 중과 완화안 등 세제 측면에서 추가 규제 완화 방안이 담길 것으로 예상됐으나 이번 발표에는 포함되지 않았다.

우선 이달 말부터 1년간 한시적으로 보증금 차액 반환목적 대출에 한해 DSR 등 대출 규제가 완화된다. 직전 계약보다 전셋값이 하락한 ‘역전세’ 상황에서 임차인이 전세금을 제대로 돌려받지 못하는 등 피해를 방지하기 위해서다.

보증금 반환기일이 도래한 가운데 신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속세입자를 구하지 못한 경우 등 역전세 상황에 처한 집주인은 DSR 40% 규제 대신 특례보금자리론 반환대출 수준인 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다.

대출금액은 보증금 차액 내 지원이 원칙이다. 다만 후속세입자를 구하지 못한 경우 후속세입자 전세보증금으로 대출금을 우선상환하는 특약 전제로 대출한도 내 전세보증금 대출이 가능하다. 반환대출 금액은 은행이 세입자 계좌로 지급해 전세금 반환 목적 외에는 사용이 금지된다.

집주인이 임대사업자일 경우 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25~1.5배에서 1.00배로 하향한다.

정부는 지난달 1일 시행된 전세사기 피해자 지원 특별법을 통해 금융지원 프로그램도 운영한다. 이달부터 전세사기 피해자가 기존 주택금융공사(HF), SGI서울보증 전세대출을 저금리 기금 대출로 대환할 수 있도록 5대 은행 시스템을 가동할 계획이다.

임대차 3법의 경우 중장기적으로 임대차 신고제, 계약갱신요구권, 전월세 상한제 등 제도를 합리화하는 방향을 검토한다.

종합부동산세 공정시장가액비율은 지난해 수준인 60%로 유지하기로 했다. 앞서 80%로 원상 복귀시킬 가능성이 제기되기도 했으나 이번 하반기 경제정책방향에서는 제외됐다.

정부는 “부동산 세 부담을 지난 2020년 가격 급등 이전 수준으로 환원하기 위해 종부세 공정시장가액비율을 지난해 수준으로 유지하기로 했다”고 설명했다.

이외에 청년·신혼부부 등에 대한 주거지원 강화 차원에서 디딤돌·버팀목 대출 등 주택 구입·전세자금을 기존 21조 원에서 44조 원으로 23조 원 추가 공급하기로 하고 신혼부부 대상 주택 구입·전세자금 특례대출 소득요건을 완화하기로 했다.

또 재건축·재개발을 통한 주택 공급 원활화를 위해 정비사업 시행·운영 관련 신탁사 특례를 허용하기로 하고 임대주택 공급 활성화를 위해 공공성이 있는 등록임대주택에 한해 토지·건물 소유주가 다르더라도 부속 토지에 대한 종부세 합산을 배제하기로 했다.

아울러 지난 4월 개정된 분양권 전매제한 완화에 이어 주택법 개정을 통해 분양가상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무 폐지도 조속히 추진한다는 계획이다. 정부는 올해 하반기 중 공공임대 약 3만8000가구에 대해 입주자모집·입주 등을 실시하고 3기 신도시 등에 청년·무주택자를 위한 공공분양주택 7만6000가구 인허가를 추진, 사전청약을 확대한다.

전문가들은 이번 하반기 경제정책방향에 담긴 부동산 정책에 대해 대체로 긍정적인 반응을 보였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “최근 주택공급 확대에 있어서 관건은 기준금리 및 공사비 상승으로 인해 정비사업 및 신규주택 공급·착공·사업추진 등이 모두 영향을 받고 있다는 점”이라며 “따라서 지금은 향후 시장 상황이 바뀔 때를 대비해 관련 제도 정비·완화·개정 등을 준비해야 하는 시기이며 정책방향도 그렇게 받아들이는 것이 적절하다”고 말했다.

임대보증금 차액 반환목적 대출 규제 완화의 경우 역전세 문제에 대응하는 방안의 일환으로써 합리적이라는 평가다.

이 연구위원은 “역전세는 매매가격이 하락하면서 신규계약되는 전세가격이 자연스럽게 하락하는 것으로 뚜렷한 대책은 없다”며 “임대인에게는 대출 규제 완화를 통해 일부 추가 대출을 허용함으로써 전세금 반환이 가능한 집주인에 한정해 도움이 될 수 있다”고 바라봤다.

이어 “임차인 입장에서는 사전에 전세보증보험을 이용하거나 같은 주택에 계속 거주할 경우 집주인과 협의를 통해 내린 전세금만큼 매월 적정 금액을 집주인에게 이자로 받는 방법을 생각할 수 있다”고 덧붙였다.

종부세 공정시장가액비율 60% 유지 또한 주거비 부담 완화 측면에서 필요한 내용이라는 평가다. 이 연구위원은 “현 정부 정책 목표가 ‘과도하게 강화됐던 규제 완화를 통한 시장 정상화’라는 점을 감안할 때 종부세를 늘리거나 현행을 유지하는 것이 아닌 감소시키는 것이 맞다”고 설명했다.