역전세 반환대출, DSR 40% 대신 DTI 60%로 규제완화

[미디어펜=류준현 기자] 전세시세가 과거 전세계약 당시보다 낮아 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려워진 상황을 뜻하는 '역전세'에 대응하기 위해 정부가 역전세 반환대출 관련 규제를 1년간 한시적으로 완화한다.

26일 금융위원회와 금융감독원 등에 따르면 정부는 오는 27일부터 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적의 대출규제를 1년간 한시적으로 완화한다. 

현행 대출규제는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용 중인데, 대출을 희망하는 임대인에게 총부채상환비율(DTI) 60%로 요건을 완화한다. 또 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25~1.5배에서 1.0배로 완화한다. 

이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거이동이 어렵거나, 전세보증금 미반환을 우려하는 세입자들을 돕기 위해 마련됐다.

정부가 내놓은 규제완화책을 구체적으로 살펴보면, △후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우 △1년 이내 후속 세입자를 구해 전세금으로 대출금액 상환 △집주인이 자가 거주자로 입주할 때(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주) 등이다. 

다만 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에는 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행될 예정이다.

   

당국은 이번 대책이 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분만 내어주는 한시적 대출규제 완화책인 만큼, 자금이 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격히 관리한다는 계획이다.

이에 지원대상은 이번 발표가 이뤄지기 전(7월 3일 이전)에 임대차계약이 체결된 경우 중 내년도 7월 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다. 또 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금을 상환할 수 있는 방법이 없는지도 확인한다. 

아울러 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리한다. 

또 반환대출을 이용하는 임대인은 이용기간 동안 신규주택을 구입할 수 없다. 주택 구입이 적발될 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출을 받을 수 없도록 페널티를 부과한다.

반환대출을 희망하는 임대인은 △후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약 체결 △후속 세입자 입주 후 3개월 이내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료 납입 등을 준수해야 한다. 은행은 임대차계약서(특약)가 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 내어줘야 한다. 이러한 의무가 이행되지 않을 시 대출금을 전액 회수한다.

이 외에도 정부는 임대인이 후속세입자를 보호하기 위한 의무사항으로 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 마련할 예정이다. 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 이날부터 즉시 이용할 수 있다. 또 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중 출시할 예정이다.

정부 관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장충격을 최소화 하는 취지"라고 설명했다. 

그러면서도 "이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것"이라고 밝혔다.