[8·8부동산대책]'그린벨트' 풀고 택지 개발 본격화…'정비사업·비아파트' 활성화

[미디어펜=김준희 기자]정부가 재건축·재개발 등 정비사업을 활성화하고 빌라 등 비아파트 시장 정상화를 통해 주택공급 확대에 나선다. 특히 서울 인근 그린벨트 해제를 통한 신규 택지 확보도 본격화한다.

정부는 8일 이러한 내용이 담긴 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’을 관계부처 합동으로 발표했다.

최근 서울·수도권 아파트 매매시장은 상승세가 확대되고 비아파트·지방 주택 매매시장은 침체되는 차별화 양상을 보이고 있다. 또 주택공급이 전반적으로 위축된 가운데 특히 전세사기 여파로 비아파트 공급이 급격히 감소하면서 불균형이 발생하고 있다. 이에 지역별·유형별 맞춤형 대응 및 주택공급 정상화가 필요하다는 의견이 제기돼왔다.

먼저 정부는 정비사업 속도 제고 및 부담 경감, 노후계획도시 정비 본격 추진 등을 통해 도심 내 아파트 공급 확대에 나선다. ‘재건축·재개발 촉진법(특례법, 가칭)’을 제정하고 진행 중인 서울 내 재건축·재개발 37만 가구 추진을 가속화한다.

이를 위해 정비사업 과정에서 순차적으로 수립하는 단계별 계획을 통합 처리할 수 있도록 허용했다. 기본계획과 정비계획 동시 처리를 허용하고 분담금 추산 등 시간 소요가 많은 절차는 간소화하도록 했다.

또 재건축 조합설립을 위한 동의요건을 기존 75%에서 70%, 동별 2분의 1에서 3분의 1로 완화하는 등 사업 단계별로 복잡한 절차를 개선해 속도를 높인다.

공공 지원을 통해 사업 불확실성도 해소한다. 사업 지연 방지를 위해 지자체 중심 관리체계를 구축하고 일정 규모 이상 사업장에 공사비 갈등 발생 시 현장 갈등을 조율할 수 있는 전문가 파견도 의무화한다. 빠른 공사비 검증을 위해 ‘공사비 검증 지원단(가칭)’을 한국부동산원에 신설하고 전문인력도 2배 이상 확대할 예정이다.

초기자금 지원 및 공적보증 강화 등 세제·금융 지원도 강화한다. 초기사업비 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 구역당 50억 원 이내로 지원하고 정비사업 대출보증 규모도 기존 연 10조~15조 원에서 20조 원으로 확대한다. 재건축 사업 사업자(조합) 및 1주택 원조합원에 대해 취득세를 감면할 수 있도록 개선한다.

용적률과 임대주택 비율 등 정비사업 관련 규제도 완화한다. 정비사업 최대 용적률을 법적상한 기준에서 추가 허용하고 용적률 완화에 따라 의무 공급하는 임대주택 비율도 사업성 등을 고려해 차등 완화한다. 주민 부담, 주택공급 위축 등 부작용을 낳았던 재건축부담금 제도도 폐지를 추진한다.

1기 신도시 등 노후계획도시 정비도 박차를 가한다. 올해 11월 2만6000가구 이상 규모의 1기 신도시 정비 선도지구를 선정하고 2025년 이후 선정 물량도 정비계획 수립 등 순차적으로 정비할 계획이다. 2026년 최초 인허가 후 2029년까지 인허가 8만8000가구, 착공 4만6000가구를 추진한다.

공공 신축매입 공급 확대 및 분양전환형 신축매입 신규 도입 등을 통해 비아파트 시장도 정상화에 나선다.

정부는 수요가 많은 수도권을 중심으로 공공 신축매입을 2025년까지 11만 가구 이상 집중 공급할 예정이다. 서울은 비아파트 공급상황이 정상화될 때까지 무제한으로 매입한다는 방침이다.

최소 6년 임대 후 분양전환 가능한 분양전환형 신축매입 주택도 새롭게 도입한다. 이를 통해 2026년부터 입주 가능한 도심 내 신축 아파트 등을 신속하게 공급한다는 계획이다. 공공 신축매입 11만 가구 중 최소 5만 가구를 분양전환형 신축매입으로 공급한다.

또 비아파트 시장기반 정상화를 위해 사업자, 임대인, 실수요자. 임차인 등에 대한 세제·청약 등 맞춤형 지원방안도 마련한다.

특히 등록임대사업자의 경우 임대사업자의 등록임대주택(장기일반·공공지원)에 대한 취득세·재산세 감면 일몰기한을 올해 12월에서 2027년 12월로 연장한다. 1가구만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입해 소형주택 공급도 활성화한다. 1주택자가 소형주택을 구입해 6년 단기임대를 등록할 경우 1가구 1주택 특례를 적용한다.

아울러 노후 저층 주거지에 주차장 등 아파트 수준 편의시설을 제공하는 뉴:빌리지 사업도 본격 추진하고 주택도시보증공사(HUG) 든든전세주택 등 공공임대주택도 1만6000가구 추가 공급한다.

정부는 서울과 서울 인근 그린벨트 등을 활용한 주택공급 확대에도 나선다. 우선 서울·수도권 우수입지 후보지를 올해 5만 가구, 내년 3만 가구 등 총 8만 가구 규모로 발표를 추진한다.

올해 5만 가구 중 2만 가구에 대해서는 신혼·출산·다자녀가구를 위한 분양·임대주택이 최대 70% 공급되도록 추진한다. 투기 방지를 위해 신규 택지 발표 시점인 올해 11월까지 서울 그린벨트 전역, 서울 인접 수도권 지역 등을 토지거래허가구역으로 한시 지정할 계획이다.

또 사업 추진 중인 3기 신도시, 수도권 택지 등에서 토지이용 효율성 제고 등을 통해 기존 3만 가구에서 2만 가구 이상 추가로 확보한다.

한국토지주택공사(LH)가 조성한 수도권 공공택지(공동주택·주상복합용지 등)에 대해서는 22조 원 규모 미분양 매입확약을 제공해 조기 착공을 유도한다. 청약 조기화 등을 위해 후분양 조건부 공공택지의 선분양을 허용하고 지난 2022년 이후 발표한 수도권 공공택지 후보지에 대해서도 내년 상반기까지 지구지정을 완료한다.

정부는 주택공급 여건 개선을 위해 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 확대 등 유동성 지원 및 주택건설 장애요인 해소, 주택공급 규제 완화에도 나선다.

특히 지방 주택건설사업 정상화를 위해 시행·시공사 및 재무적 투자자(FI)가 투자한 리츠가 지방 미분양 주택을 매입·운영해 미분양 리스크를 해소할 수 있도록 9월 중으로 지방 미분양 CR리츠를 본격 도입한다. 또 지방 준공전 미분양 PF 보증 지원도 확대하고 지방 준공후 미분양 물량에 대한 세 부담도 경감한다.

정부는 부동산 거래질서를 교란하는 불법행위와 불공정행위 차단을 위해 수도권 주택거래 합동 현장점검 및 기획조사, 서울 그린벨트 및 인접지역 정밀 기획조사, 토지거래허가구역 이용실태 조사 등을 각각 실시할 계획이다.

이번 정부 부동산 대책에 대해 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 대책 내용의 상당수는 기존에 발표된 정책을 세부적으로 구체화한 것”이라며 “지금은 획기적인 방안, 큰 공급숫자 등이 시장에 별다른 효과를 끼치기 어려우므로 이미 발표된 공급계획과 규제완화를 꾸준하게 현실화하는 것이 최선”이라고 말했다.