완판은 시간차 합리적 분양가로 성공 분양 "예약"
2016년 분양시장 핵심 재건축·재개발 방향 제시

[미디어펜=이시경 기자]우리에게 '이웃사촌'이라는 말은 익숙하다. 부동산시장 특징의 하나는 이웃사촌의 개념과 멀리하지 않는다는 점이다. 곧 주거지를 옮기더라도 근접하고 인접한 곳에서 움직이는 게 상례다. 

서울 강북권의 같은 재개발이라도 서북부의 '래미안 북한산 베라힐즈'와 '휘경 SK뷰'를 도마위에 놓고 같은 잣대로 평가하는 방법은 무리가 있다. 

각사 고유의 주택건설의 철학과 문화를 반영시킨 주거 상품이기도 하지만 수요층이 다를 수 있기 때문이다.

미디어펜이 양 단지의 청약에 앞서 1순위 청약률을 예측한 결과, 응답자들은 이들 단지가 모두 가격경쟁력을 갖춘 데 힘입어 당첨 경쟁이 치열해질 것으로 내다봤다.

   
▲ '래미안 북한산 베라힐즈'와 '휘경 SK뷰'의 주거와 입지, 가치 평가 비교

1순위 청약경쟁률은 래미안 북한산 베라힐즈가 휘경 SK뷰에 비해 2배 수준 높을 것으로 예측했다.

경쟁주거단지의 쾌적성에서 미세하게 앞선 이유도 있으나 주거 브랜드 앞에서는 '묻지마식'의 매니아가 엄존했다. 

▲ 확장비 감안 분양가 엇비슷
 
분양가를 살펴보면 ‘래미안 베라힐즈’는 전용 84㎡ 기준 3.3㎡당 평균 1548만원, ‘휘경 SK 뷰’는 같은 조건으로 1518만원이다.
 
아울러 발코니 확장비가 전용 84㎡ 기준 1270만원인 ‘휘경 SK 뷰’는 확장비를 포함하면 평당 1545만원으로 오른다.
 
인근 시세와 비교하면 ‘래미안 베라힐즈’보다 먼저 분양된 ‘북한산 푸르지오’는 2013년 분양 당시 3.3㎡당 평균 1488만원이었다. 12월 현재 실거래가는 5억5000만~6억원대, 전세가는 5억원에 가깝게 형성돼 있다.
녹번동 현지의 S 부동산 관계자는 “재개발이 예정된 인근 단지들과 비교하면 ‘래미안 베라힐즈’가 비교적 저렴한 수준일 것”이라고 예상했다.
 
그에 따르면 조합원 분양가는 전용 59㎡ 기준 ▲‘래미안 베라힐즈’ 3억5000만원 ▲‘힐스테이트 녹번’ 3억6500만원 ▲‘응암 2구역’ 3억6500만원 등이다.
 
전용 84㎡ 기준으로는 ▲‘래미안 베라힐즈 3억8000만원 ▲’힐스테이트 청계‘ 4억9000만원 ▲’응암 2구역‘ 4억8500만원 등에 분양받았다.
 
녹번동 주민이라는 하모씨(38)는 “사실 조합원 입주권을 구하려 했으나 이미 7000만~8000만원의 웃돈이 붙어 포기했다”고 쓴웃음을 지었다.
 
▲분양권 모두 웃돈 붙어…입지와 환경, 가치 우열 엇갈려
 
H 부동산 관계자는 “‘래미안 베라힐즈’ 일반 분양 물량의 로열층은 2000만~3000만원의 프리미엄이 붙을 것으로 본다”며 “‘북한산 푸르지오’ 로열층은 현재 6000만원의 웃돈이 붙었다”고 설명했다.
 
한편 휘경동에 위치한 L 부동산 관계자는 “입주가 진행된 지 4~5년이 지난 인근의 ‘브라운스톤 휘경’과 ‘휘경 센트레빌’의 현재 매매가는 4억8000만~5억원”이라며 “신규 단지인 ‘휘경 SK 뷰’의 분양가가 이와 유사하다는 점에서 저렴하다고 볼 수 있다”고 평했다.
 
O 부동산 관계자는 “‘휘경 SK 뷰’의 로얄층 프리미엄은 3000만~4000만원선으로 기대된다”고 조심스레 내다봤다.
 
▲ 1순위 예상 경쟁률…15 대 1 vs 7 대 1
 
그렇다면 두 단지의 1순위 예상 청약경쟁률은 어느 수준일까.
 
‘래미안 베라힐즈’의 청약경쟁률에 대해 현지 전문가들은 “15~20대 1 안팎”이라고 입을 모았다.
 
녹번동의 S 부동산 관계자는 “견본주택 개관 전부터 ‘래미안 베라힐즈’에 관한 문의 전화가 쏟아졌다”며 “30~40대 실수요자와 50대 이상 투자자가 주류를 이루고 있다”고 상황을 알렸다.
   
▲ 삼성물산의 래미안 북한산 베라힐즈와 SK건설의 휘경 SK뷰는 1순위 청약경쟁률에서 우열이 드러나나 '완판'에는 무리가 없을 것이라는 게 미디어펜의 현지 부동산중개업계 설문조사 결과다.
 
‘휘경 SK 뷰’의 경쟁률은 “7 대 1안팎”이라고 입을 연 M 부동산 관계자는 “고객들의 관심이 높아 10 대 1 이상을 예상할 수도 있겠으나, ‘심리적 위축’ 때문에 5대 1을 예상한다”며 “중개업소에 찾아온 투자자들이 내년 부동산담보대출 규제 강화 등에 대해 우려했다”고 이유를 밝혔다.
 
서울 강북권 재개발 분양단지인 양 브랜드는 용적률 등 거주 쾌적성과 미래가치, 전철 접근성에서 이미 우열이 드러났다
 
그러나 비싼 집이나 살고 싶은 집이 살기 편한 집은 아니다. 브랜드별 비교 우열과 달리 수요자의 취향에 따라 청약률 결과는 달라질 수도 있다.
 
현지 부동산 중개업계는 이들 단지가 청약률에 희비가 확연하게 달라질 지라도 '완판'수준을 밟는 데는 기간의 차이가 날뿐 어려움이 없을 것으로 내다봤다.
 
내년 수도권시장은 서울과 경기도 재건축과 재개발 분양시장이 활기띨 때에 다시 살아날 전망이다.  래미안 북한산 베라힐즈와 휘경 SK뷰는 합리적인 분양가를 제시, 내년 시장이 수요자들과 함께 동반과 상생의  길을 갈 수 있음을 보여준 단지로 보여진다.