[미디어펜=김재현 기자]Q: 집주인이 동의하지 않는 경우 어떻게 해야 하죠?

A: 집주인의 성향에 따라 동의를 잘 해주는 분들도 있고 그렇지 않는 분들도 있습니다. 현재 보증상품 중에는 집주인의 동의 없이 전세자금대출이 가능한 상품들도 있기 때분에 집주인 동의를 얻기 어려운 경우 이를 이용할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 전세계약이 있는지 집주인에게 확인하고 있습니다. 그러나 무엇보다도 임차인은 집주인에게 피해가 없다는 사실을 표준안내서를 활용해 안심시키는 게 중요합니다.

세입자가 전세자금대출을 받을 경우 집주인의 동의를 얻는 것은 까다롭다. 집주인의 눈치를 봐야 한다. 세입자가 집까지 빌려 쓰는 마당에 집주인에게 동의까지 얻는 것은 어렵기 때문이다. 집주인이 마음이 편하거나 은행 업무를 잘아는 경우는 일사천리지만 그렇지 않을 경우 애타는 일이다. 질권설정 통지를 해야 한다.

전세자금대출 보증상품을 살펴보면 서울보증보험이나 주택도시보증공사는 임대인(집주인)에게 질권설정통지서 수령 여부를 유선확인 절차를 따른다. 이 두 곳모두 임대인이 유선 확인을 거부할 경우 보증서 발급이 안된다.

집주인이 질권설정 통지 등 용어가 어렵다는 이유로 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있다고 오해하기 십상이다. 주택 임대차계약을 체결한 임대인 A씨는 은행측에서 질권설정통지서를 수령했는지 여부에 대한 전화를 받는다. 또한 지루건설정이 무엇인지 모르는 경우 통지 수령 때 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있다고 판단하고 전화를 일방적으로 끊는 경우도 있다.

또한 집주인이 세입자와 임대차계약을 체결하고 이후 은행측에서 세입자와 임대차계약 사실이 맞는지 방문해서 확인서명을 요청한다. 집 주인은 이 절차가 무엇인지 제대로 이해하지 못하고 혹시 모를 법적 책임이 우려돼 서명을 거부하기도 한다.

7일 금융감독원에 따르면, 이같은 오해는 전세계약 체결 때 전세자금대출 취급 관련 제반절차나 임대인 협조필요사항 등을 설명하는 안내자료가 없는 까닭이다. 이에 전세자금대출 표준안내서를 도입키로 했다.

최근 전세가격이 지속 상승하면서 자체 자금이 부족한 임차인들의 전세자금대출에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있다.

전세자금대출 잔액 추이를 보면 2014년 말 38조9000억원에서 2015년 말 45조7000억원, 2016년 3월말 47조6000억원, 6월말 49조8000억원으로 상승세를 유지하고 있다.

전세자금대출은 임차인이 전세계약 종료 때 임대인으로부터 전세금을 돌려받을 권리(임대차보증금반환채권)를 확인하고 은행이 세입자를 대상으로 취급하는 대출상품이다. 전세자금대출은 보증기관의 보증서 발급을 통해 취급한다.

이 때 은행은 임대차보증권반환채권에 대해 우선적인 권리를 확보하는 조치를 취한다. 질권을 설정하거나 임차인이 이 채권을 은행에 양도해야 한다.

은행은 임차인과 은행간 채권보전조치가 이뤄진 사실을 임대인에게 통지하거나 임대인의 승낙을 받아야 하기 때문에 임대인의 협조가 필요하다. 협조사항에 응할 때만 전세자금대출이 원할히 진행된다.

금감원 관계자는 "질권설정이나 채권양도는 은행이 임대차보증금 반환채권에 대한 우선적인 권리르 확보키 위해 임차인과 체결하는 계약으로 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 없다"면서 "은행에 보증금 반환 때 질권계약은 소멸된다"고 설명했다.

은행은 임대인에게 돌려받을 보증금과 임대차보증금반환채권보다 우선하는 채권의 합계액이 주택가격을 초과할 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 고지해야 한다. 필요 시 전세계약 종료 할 때 임대인의 보증금 반환을 보장하는 '전세금 보장보험'에 가입 가능하다.

보증기관별로 채권보전절차 유무 등 대출취급 절차와 관련한 장단점이 있지만 임차인은 보증기관별 상품의 장단점을 제대로 파악하지 못하고 전세자금대출을 선택하는 경우가 많다.

이에 은행이 전세자금대출 상담 때 보증기관별로 요구되는 제반 절차와 내용 등을 설명하는ㄴ보증상품별 비교안내문을 마련해 임차인이 전세자금대출 상품을 합리적으로 선택할 수 있도록 해야 한다.

보증상품별 비교안내문에는 한국주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사 등 보증기관별 취급상품에 따라 △보증대상 △대출한도 △채권보전절차 △임대인에 대한 유선 확인 등 절차를 비교 설명하도록 명시시킬 예정이다.

금감원과 은행연합회가 공동으로 마련한 '전세자금대출 표준안내서'를 이달 중 영업점과 부동산중개업소에 비치해 임대차 계약체결 시점부터 적극 활용토록 지원할 예정이다.