[미디어펜=손희연 기자]정부가 공공택지뿐만 아니라 민간택지 아파트에도 분양가상한제를 도입하겠다는 카드를 꺼내들면서 부동산 시장이 술렁이고 있다. 민간택지에도 분양가상한제가 실행된다면 주택 시장 내 파급력이 만만치 않기 때문이다. 

특히 서울 강남 재건축 단지들은 분양가 책정에 있어 분양가상한제 적용을 피할 수 없을 전망이다. 이에 따라 정책 반발로까지 번질 가능성도 제기되고 있다. 더불어 주택 공급 위축으로 인한 수급불균형과 '로또 청약' 등 부작용이 커 대책 마련되 시급하다는 이야기가 나오고 있다.

지난 8일 김현미 국토교통부 장관은 국회 국토교통위원회 전체회의에서 "민간택지도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 됐다"며 "주택법 시행령을 개정해서 지정 요건을 개정하는 것을 검토하고 있다"고 말했다. 김 장관은 "아파트 상승률보다 분양가 상승률이 2배 이상 높다"며 "실수요자 중심으로 가는 것이기 때문에 무주택 서민들이 부담하기에는 지금의 분양가가 상당히 높다"고 규제 도입을 고려하는 이유에 대해 설명했다.

지난달 26일 김 장관은 '방송기자클럽 초청 토론회'에서도 "민간택지에서 분양하는 아파트는 분양가상한제가 적용되지 않고, 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가를 관리하는데 그 실효성이 한계에 이르렀다"고 말했다. 최근 주택도시보증공사(HUG)가 주변 시세의 최대 105% 이내로 하는 분양가 통제를 강화하는 대책을 발표했음에도 서울 강남을 중심으로 집값이 상승할 조짐을 보이자 추가 규제로 고분양가를 통제할 수 있는 마지막 카드로 민간택지 분양가상한제 도입을 내놓은 것으로 풀이된다. 

지난해 9.13대책 이후 하락세를 보였던 서울 집값은 이달 첫 주 한국감정원 조사기준으로 상승세로 전환됐다. 서울 아파트 분양가도 상승 추세다. HUG에 따르면 지난 5월말 기준 1년간 서울 민간아파트 분양가는 평균 12.54% 상승했다. 이는 한국감정원 조사 기준으로 지난해 5월부터 올해 5월까지 1년 새 서울 아파트값이 1.96% 오른 것에 비해 10배 이상 뛴 것이다. 

분양가상한제는 아파트를 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가를 고려해 분양가격이 과도하게 책정되지 못하게 규제하는 제도다. 참여정부 시절인 2007년부터 7년간 분양가상한제를 민간택지에 도입한 적이 있으나 주택 공급이 위축되고 시장이 교란되는 등 부작용으로 적용 요건을 강화했다. 현재는 사실상 공공택지에만 적용되고 있다.

현재 분양가상한제를 도입이 실행된다면 가장 큰 타격을 입는 곳은 서울 재건축 아파트 단지들이다. 최근 HUG가 분양가 통제 강화에 나서면서 서울 강남과 주요 재건축단지들은 후분양을 통해 분양가 규제를 피하려는 움직임을 보였다. 공정률이 80% 이상만 되면 HUG의 분양보증 없이도 분양이 가능하다. 

다만 민간택지 아파트에도 분양가상한제가 적용될 경우 정비사업장 적용 기준을 `제도 시행 후 관리처분계획인가를 신청하는 단지`에서 `제도 시행 후 입주자 모집공고를 하는 단지`로 바꿀 경우 후분양으로 선회하더라도 민간 분양상한제에 포함돼 분양가 규제를 비껴갈 수가 없어진다. 

전문가들과 업계 관계자들은 분양가상한제로 민간택지 아파트 분양가를 통제하면서 오는 단기적 집값 억제 효과는 있을 것으로 예단하지만 장기적으로 주택 공급 부족으로 인한 수급불균형의 부작용을 가져와 결국 집값은 오르고 시장의 혼란만 부추길 수 있다고 지적한다.  

또한 분양가 상한제가 도입되면 분양가보다 높은 시세 차이에서 오는 '로또 청약'단지가 늘면서 특정 단지에만 청약 과열이 나타나는 부작용 현상도 우려했다. 실제로 부동산114에 따르면 2007년 22만9000가구에 달했던 민간주택 공급은 분양가상한제 실시 이듬해인 2008년은 14만5000가구, 2009년 12만6000가구, 2010년 9만1000가구까지 줄어들었다. 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "단기적으로 집값을 억제해 시장이 위축될 수 있을지는 몰라도, 상한제가 직접적인 집값 통제가 아니기 때문에 한계가 있다"며 "장기적으로 봤을 때 집값을 낮추려면 수요보다 공급을 많이 해야 하는 데 서울은 공급의 한계가 있어 상한제 실행의 부작용이 더 크다는 게 문제이므로 이에 대한 대책 방안도 필요하다"고 전했다. 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울 재건축 아파트 단지들이 사업을 중단할 수도 있어 공급 부족 현상이 나타날 가능성이 크다"며 "다만 분양가 상한제를 확대하는 것은 과도한 분양가 상승을 억제할 수 있어 민간에 분양가상한제를 도입해 분양가를 공정하게 결정하는 것은 긍정적이다"고 말했다. 

업계 한 관계자는 "민간택지 분양가상한제로 재건축 사업자 입장에서는 금융비용 증가, 수익성 악화 등이 예상되기 때문에 공급을 줄일 것이고 재건축, 재개발 등 정비사업도 속도가 둔화될 것이다"며 "이로 인해 공급시장이 혼란을 겪을 것이다"고 지적했다. 

그는 이어 “분양가상한제 제도 시행 전 이를 피하고자 빠르게 분양에 나서는 단지가 생겨날 수 있어 단기적으로 공급은 있을 수 있다"며 "다만 인근 지역 시세보다 낮은 분양가로 인해 로또 청약이라는 부작용이 발생해 특정 단지에만 청약 과열 현상이 나타날 가능성이 크다"고 덧붙였다.