[미디어펜=손희연 기자]지난해 '9·13 부동산 안정 대책' 후 11개월 만에 '메가톤급' 규제책으로 불려오는 민간택지 분양가 상한제 개정안이 발표됐다. 이를 두고 전문가들은 청약 과열 현상과 주택공급 위축 등 시장 부작용이 우려된다는 분석이다. 

국토교통부는 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제 적용을 위해 분양가상한제 적용지역의 지정요건과 적용대상 등을 개선하는 주택법 시행령 개정안을 발의 할 예정이라고 12일 밝혔다. 

국토부는 최근 1년간 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높았으며 이 같은 분양가 상승이 인근 기존주택의 가격 상승을 이끌어 집값 상승을 촉발할 우려가 존재한다며 민간택지 분양가상한제의 지정요건과 적용시점을 합리적으로 개정하는 이유를 밝혔다. 

우선 개정안을 보면 국토부는 분양을 받은 후 단기간 내 전매해 시세차익을 노리는 투기수요 유입을 방지하기 위한 전매제한기간을 확대한다. 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 현재 3~4년에서 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준을 고려해 5~10년으로 확대한다. 

이어 분양가상한제 필수요건인 기존 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정된다. 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우에는 '주택공급에 관한 규칙'상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역(특·광역시)의 분양가격상승률을 사용토록 개선한다. 

특히 국토부는 재개발·재건축 단지의 과열을 잡기 위해 '입주자모집승인'을 신청한 단지부터 분양가상한제를 적용했다. 기존에는 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용됐다. 사실상 재건축 추진 단지들에 상한제를 소급적용하는 셈이 된다. 이렇게 되면  재개발·재건축 단지들은 최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제를 회피하는 것도 불가능해진다. 

이에 대해 전문가들은 단기적으로는 서울 집값을 누를 수는 있어도, 장기적으로는 공급 부족 현상이 나타나 집값 상승 및 청약 시장 내에서의 부작용도 우려된다는 전망을 내놓는다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "아직 구체적인 지역과 시기가 안나왔지만 투기과열지구로 적용된 지역은 규제의 영향을 받을 것으로 보인다"며 "향후 재건축·재개발 단지 공급이 줄어들어면서 장기적으로 봤을땐, 서울 집값 상승이 될 수 있을 것이다"고 전했다. "이어 전매제한기간이 10년으로 확대되면서 '로또 청약' 단지의 부작용은 줄어들 수 있겠지만 청약 수요가 일부 특정 단지에만 기울게 되면서 청약 과열 현상은 우려된다"고 설명했다. 

양지영 R&C 연구소 소장은 "단기적으로 강남권 재건축 아파트에 가장 큰 영향을 줄 것이다"며 "분양가 통제로 인해 재건축 사업의 수익성이 크게 떨어지는 만큼 강남권 재건축 아파트 중심으로 가격 하락이 불가피하다"고 전했다.  이어 "10월에 시행이 되는 만큼 관리처분인가를 위해 사업 추진에 속도를 내는 단지가 나타나겠지만, 규제를 하는 상황인만큼 인가를 받기도 쉽진 않을 것이다" 며"반면 장기적으로는 재건축 아파트 사업 중단 등으로 공급감소가 불가피해 새 아파트 희소성이 커져 새아파트 가격 상승으로 이어질 것이다"고 말했다. 

 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "최고가격제인 분양가 상한제는 공급자의 수익이 줄고 소비자잉여가 커지는 것이므로 투기과열지구 중심으로 분양시장 쏠림현상이 더욱 두드러질 것으로 예상된다"며 "다만 전매제한 강화 및 의무거주기간 도입조치로 묻지마청약보다 무주택와 실거주 수요 중심으로 청약시장 재편 가능성은 있다"고 분석했다. 이어 "후분양을 통해 분양가 규제를 피하려던 일부 재건축과 재개발단지들이 서둘러 선분양으로 되돌아갈 가능성이 높다"며 "HUG(주택도시보증공사)의 규제를 통한 선분양을 선택하는 것이 후분양보다 일반분양수입에서 더 유리하기 때문에 일부 초기 재건축 단지들은 분양가 상한제 및 초과이익환수제를 피해 리모델링으로 선회하는 곳도 생겨날 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "분양가상한제 실시로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭시키고 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것으로 기대된다"며 "정부규제책에 대한 심리적 위축 및 거래관망과 저렴해진 분양물량에 대한 기대가 맞물리며 올 7월 기점으로 반등하던 서울 집값 상승세가 주춤해 질 수 있다"고 전했다. 이어 "다만 향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 주택 가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어려울 것이다. 정비사업 위축이 주택 공급량 장기 감소로 이어진다면 지역 내 희소성이 부각될 준공 5년차 안팎의 새 아파트들은 가격 강보합이 유지되며 선호현상이 지속될 수 있다"고 전망했다.

한편 이번 개정안은 오는 14일부터 40일간 입법예고를 거쳐 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 통과해 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다. 구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획이다.