[미디어펜=이동은 기자]주택산업연구원은 내년 주택시장과 관련해 매매와 전·월세시장의 수급불균형이 지속되면서 가격상승 추세가 이어질 것으로 전망했다. 또 차기 정부는 부동산 시장 안정을 위해 지나친 규제 대신 시장에 자율성을 부여해야 한다고 강조했다.

14일 주택산업연구원은 대한상공회의소에서 ‘2022년 주택시장 전망’을 주제로 기자간담회를 개최했다. 이날 세미나에서 주산연은 내년 주택시장의 전망과 주택시장 안정을 위한 정책방향을 제시했다.

주택산업연구원은 내년에도 누적된 공급부족과 경기회복으로 주택가격이 올해보다는 낮지만, 상승세를 유지할 것으로 전망했다. 경제성장률, 금리 등 경제변수와 수급지수를 고려한 전망모형으로 주택가격을 예측한 결과 매매가격은 2.5%, 전세가격은 3.5% 상승할 것으로 예상했다. 

주택가격과 구입부담 수준이 높은 상황이고 정부가 금리인상 의지를 지속적으로 밝힌 가운데, 공시가격과 세율 인상으로 인한 보유세부담 증가, 대출규제로 인한 주거이동 제약 등이 하방압력으로 작용해 상승폭은 완화될 것이라는 분석이다.

다만 내년 새 정부 출범 이후 세제와 공급정책 방향에 따라 수요측면에서의 변동폭이 커질 수 있기 때문에 불확실성이 존재한다고 밝혔다. 

주산연은 이번 정권의 부동산정책 실패 원인으로 △수요증가 판단오류 △실제공급물량 판단오류 △공공택지 부족문제 간과 등을 꼽았다. 

주산연은 “문재인 정부는 출범 초부터 막연한 인구감소론과 주택보급률 100% 도달을 근거로 공급은 충분하기 때문에 투기꾼만 잡으면 집값이 안정될 것으로 자신했다”며 “그러나 주택 수요는 통계청 예측치보다 크게 증가했으며, 수요에 비해 공급이 매우 부족했다”고 지적했다. 

정부는 공급물량을 주택 인허가물량으로 계산했지만, 인허가를 받고도 분양·착공이 지연되는 경우가 많기 때문에 실제 시장에서의 공급물량과 차이가 크다는 지적이다. 주산연은 매매시장에서 공급물량은 아파트 분양물량과 기타주택 준공물량, 전·월세시장에서 공급물량은 아파트 입주물량으로 봐야 한다고 강조했다.

이에 따라 주산연은 특정시점의 수요와 공급의 수준을 객관적인 수치로 나타내기 위한 새로운 수급지수 지표를 개발했다. 매매시장 공급량은 아파트 분양물량과 기타주택 준공물량, 수요증가분은 ‘가구증가+멸실주택+공가발생’으로 계산했다.

주산연 수급지수에 따르면 문재인 정부 5년 동안 주택수요 증가량은 296만가구, 공급량은 258만가구로 38만가구의 공급 부족이 누적된 것으로 나타났다. 서울은 수요증가 45만가구, 공급량 31만가구로 14만가구 공급부족, 수도권은 수요증가 108만가구, 공급량 99만가구로 9만가구 공급부족이 누적됐다.

권영선 주택산업연구원 책임연구원은 “수급지수를 분석한 결과 내년의 수급지수는 89.0으로 올해 87.1에 비해 개선이 예상되지만, 여전히 수요과 공급간의 괴리는 큰 것으로 나타났다”며 “서울 70.5, 경기 89.8, 대전 87.6, 울산 60.0 등의 지역에서는 공급부족이 클 것으로 예상되며, 특히 서울은 2020년 이후 60~70선을 지속하고 있어 공급부족이 심각하다”고 밝혔다.

주산연은 주택시장 안정을 위해서 정부가 규제를 강화하는 것이 아니라 시장에 자율성을 부여해야 한다고 제언했다. 또 대출규제, 분양가상한제, 임대차3법 등 과도한 규제와 세제의 정상화가 필요하다고 지적했다.

서종대 주택산업연구원 대표는 “다른 사회 문제와 같이 주택문제도 시장에서 해결이 가능한 계층은 시장 자율에 맡겨두고 정부는 시장에서 해결이 어려운 계층에 집중해 다양한 지원정책을 추진해 나가야 한다”며 “서민의 기본 재산이자 거주공간인 주택의 보유와 거래에 장애를 초래하는 과도한 규제와 징벌적 세제는 정상화돼야 한다”고 밝혔다.