한국토지신탁 대행 ‘학익1구역’, 7년만에 입주까지 완료

[미디어펜=서동영 기자]한국토지신탁은 사업대행을 맡은 학익1구역 주택재개발정비사업(이하 학익1구역 재개발)이 지난달 21일 인천시 미추홀구청으로부터 사업대행 완료고시를 받았다고 2일 밝혔다. 

 

학익1구역 재개발은 신탁방식 정비사업의 구조적 강점을 보여준 사례로 평가된다. △신속한 사업추진 △시장 분석에 기반한 일반분양 △전문적인 공사비 협상을 통해 대규모 정비사업을 안정적으로 마무리했다는 점에서 의의가 있다.

학익1구역 재개발은 지난 2017년 10월 한국토지신탁이 사업대행자로 지정된 이후, 2018년 사업시행인가, 2019년 관리처분인가 및 2021년 일반분양을 거쳐 2024년 9월 11일 준공인가를 받았다. 약 7년 만에 주요 인‧허가 및 사업 절차를 완료한 것이다.

 

한국토지신탁은 일반분양 이후 조합 임원이 부재한 상황에서 시공사와 협력업체 간 갈등이 발생했으나, 한국토지신탁은 사업대행자로서 자금 집행 관리와 이해관계자 간 조정, 인·허가청과의 협의를 통해 입주 지연 없이 사업을 정상적으로 추진했다고 설명했다. 

 

안정적인 사업비 조달과 리스크 관리, 신속한 의사결정 구조를 갖춘 신탁방식 정비사업의 강점이 발휘된 결과로, 조합 방식에서 빈번하게 발생하는 사업 지연과 갈등비용을 효과적으로 최소화했다는 평가다. 

 

학익1구역 재개발은 2021년 서울 및 수도권 주택시장 상승세와 함께 인천 지역으로 실수요 유입이 확대되던 시기에 일반분양을 진행했다. 당시 미추홀구는 고분양가 관리지역으로, 분양을 연기할 경우 인근 신규 분양·입주 단지 시세를 반영해 일반분양가를 상향 조정할 수 있는 여지가 있었다.

 

그러나 한국토지신탁은 향후 인근 재건축·재개발 사업 및 대규모 택지개발로 인한 공급 증가 가능성을 고려해, 조합과 협의 후 2021년 11월 일반분양을 결정했다.

 

그 결과 학익1구역 재개발 사업은 일반분양 물량 100% 계약 완료라는 성과를 거뒀다. 이후 2022년부터 인천 지역의 입주 물량이 본격적으로 증가하며 주택시장이 조정국면에 진입한 점을 고려하면, 해당 분양 시점 선택은 시장 변동성에 선제적으로 대응한 판단으로 평가된다.

 

 

무엇보다 학익1구역 재개발은 신탁사가 깐깐한 검증으로 공사비 증액을 최소화한 사례로 평가된다. 

코로나19 확산과 우크라이나-러시아 전쟁 등의 영향으로 원자재 가격과 인건비가 급등하면서 다수 정비사업장에서 공사비 협상이 장기화되고 공사 중단 사례가 발생했다.

 

이에 한국토지신탁은 건축기술과 법무, 리스크관리 등 내부 지원 조직과 협업해 공사비 협상을 진행했으며, 공사 중단 없이 협의를 마무리하고 2024년 9월 준공을 완료했다.

 

또한 인근 입주 단지와 비교해 평면 구성, 커뮤니티 시설, 단지 조경 등 상품성이 경쟁력을 인정받으며, 입주 개시 3개월 만에 전체 분양 세대의 입주를 완료시켰다.

 

특히 150% 이상의 우수한 비례율로 관리처분계획변경을 득해 조합원 환급금 지급을 완료했으며, 전문적인 사업관리와 효율적인 자금 운영을 통해 얻은 추가 수익을 조합에 상환할 예정이다.

 

한국토지신탁 관계자는 “복잡한 이해관계와 변동성이 큰 시장 환경 속에서도 신탁방식 정비사업이 대안이 될 수 있다는 것을 보여준 성공사례”라며 “수익성과 안정성을 동시에 확보할 수 있는 운영 모델임을 입증했다”고 밝혔다.

 

한편 한국토지신탁은 올해에도 흑석11구역과 신길10구역 등 서울 주요 정비사업지의 착공 및 분양을 앞두고 있다. 신규 수주 확대에 적극 나서는 한편, 기 수주 현장에 대한 체계적인 리스크 관리를 통해 안정적인 사업 추진 기조를 지속해 나갈 방침이다.